На моём YouTube канале в комментариях к ролику про аналитиков - шарлатанов, был задан вопрос про текущее состояние рынка недвижимости.
Спросили, не считаю ли я поведение рынка недвижимости иррациональным и если да, то чем это можно объяснить.
Естественно рынок недвижимости абсолютно иррационален. Однако ничего экстраординарного тут нет.
Любой рынок в той или иной степени ведёт себя иррационально и степень этой иррациональности прямо пропорционален количеству играющих на нем дилетантов.
Возьмём российских фондовых рынок. Как только ЦБ начал цикл повышения ставок, то всем, кто хоть чуть-чуть разбирается в экономике, стало понятно, что котировки российских ценных бумаг будут снижаться. Это абсолютно рациональная реакция игроков.
Слава богу, что на российском фондовом рынке сравнительно немного охранников и трактористов. Спасибо ЦБ, который делает всё возможное, чтобы санировать биржу от Васек!
Таким образом фондовый рынок состоит по большей части из профессионалов и тех, кто хоть немного разбирается в экономике. Сигналы рынка воспринимаются его участниками рационально, и даже если какие - нибудь представители глубинного народа останутся сидеть в бумаге, то их иррациональное поведение не окажет заметного влияния на рынок.
Теперь посмотрим на жилую недвижимость. На этом рынке нет крупных игроков. Эту недвижимость не скупают банки и инвестиционные фонды. Рынок на 99% состоит из непрофессионалов, которые не отличают доллар от евро, инфляцию от эмиссии, акции от фьючерсов.
Соответственно о каком рациональном поведении может быть речь? В теории, рынок недвижимости должен был лежать уже два года как, но этого не случилось по вышеупомянутым причинам.
Вы можете сравнить динамику цен на жилую и коммерческую недвижимость за последние три года, и вы увидите насколько нелогично ведёт себя жильё.
Санкции, рост ставки, обвал рубля и даже вполне себе ощутимая угроза войны не способны сломить бетонный тренд. Значит ли это, что недвижимость никогда не упадет? Нет!
Иррациональное поведение рынка оказывает его участникам медвежью услугу. Коррекция все равно произойдет, только ее последствия будут куда более тяжёлыми и разрушительными. Крах одного из секторов экономики потянет за собой целые отрасли.
Российский рынок жилой недвижимости похож на старую добрую пирамиду МММ. Цены держаться за счёт постоянного притока новых лохов, а каждый новый лох надеется на то, что он не последний лох в этой пирамиде.
Проблема в том, что провести эмиссию лохов нельзя; "бабы так быстро не рожают." Поэтому приходится постоянно понижать качество лоха, а это в свою очередь создаёт все бо́льшие риски на каждом новом уровне пирамиды.
Грубо говоря, если в 2000-2007 гг. ипотеку могли взять очень обеспеченные люди, то в 2020-2021 гг. ее уже раздавали чуть ли не бомжам.
Спрос на недвижимость потенциально быстро исчерпаем. Рано или поздно наступает момент когда массовая потребность в ней отпадает.
С одной стороны, взлетевшие цены делают ее недоступной для широких масс даже в ипотеку, с другой стороны накапливается дефолтный фонд из-за привлечения в пирамиду потенциально неплатежеспособного быдла. Рано или поздно на рынке начинается идеальный шторм.
Мы понимаем, что рынок рухнет, но не можем назвать точных дат. Ведь мы не психотерапевты и не понимает истинных масштабов национального психоза.
Сколько ещё осталось идиотов мы точно сказать не может, но зато мы знаем, что количество неспособных тянуть ипотеку растет каждый месяц. Поэтому взрыв ипотечного Йеллоустона - всего лишь вопрос времени.
Рынок всегда наказывает самоуверенных дилетантов!
#недвижимость #финансы #инвестиции #ипотека #деньги
