Я про рынок недвижимости.
Странно, но многие, говоря о рынке, представляют себе некую однородную сущность. Либо все одновременно растёт, либо все одновременно падает.
Но так не бывает. Рынок сильно дифференцирован по локациям, возрасту жилого фонда, классам жилья и конкретным потребительским характеристикам объектов. Однушки в хрущевке в Хамовниках и в Люберцах - разные однушки. Это не подобные объекты. Их нельзя сравнивать и делать по ним какой-то обобщенный прогноз.
У целевых аудиторий также разнятся потребности, объем спроса и бюджеты. Один сегмент рынка может катиться вниз, другой стоять на месте. Недвижимость - очень локальный продукт.
Научиться видеть эти тренды - моя задача. Я не волшебница, но активно учусь.
Что означает фраза "рынок падает"? Нет-нет, его никто не пинает, невидимая рука не правит рекламные цены на порталах. Просто собственники начинают снижать ожидания относительно стоимости своей недвижимости. На фоне малого количества обращений с рынка и увеличения срока экспозиции собственники начинают корректировать цены в рекламе вниз, в дальнейшем готовы к активному торгу.
Рынок опускают и поднимают покупатели. Прав тот, у кого в кармане деньги. Никогда не думали, кому выгодно раздувать информационный пузырь на тему вечно растущей недвижимости? Эффективнее всего манипулировать сознанием покупателя.
Если вы пришли покупать квартиру, которая давно стоит на рынке, торгуйтесь до потери пульса. Залежавшийся товар определить достаточно легко. Если продавец имеет дискомфорт и реальную потребность продать, то вы в какой-то точке сойдетесь по цене. Данная тактика не работает, если человек просто вышел на рынок попробовать продать недвижимость. Будьте бдительны.
В каких сегментах рынка я допускаю вероятность хорошего торга?
1. Проекты комплексного освоения территорий. Те самые человейники в картофельных полях, куда на пике рынка залезли инвесторы-ипотечники. Там возможно увеличение предложения. Людям станет тяжело обслуживать кредиты.
2. Неликвидные объекты больших площадей. Я уже обратила внимание, что в некоторых районах появилось много трёшек в рекламе. Сейчас можно удачно расшириться.
3. Квадратно-гнездовые квартиры в спальных районах однородной застройки. Например, Крылатское. Летом цены в рекламе на трёшки разогнались до 22-25 млн рублей. Потом трёшек стало много. Сделки при этом шли в диапазоне 18-21 млн. Потом на рынке прибавилось двушек. Район большой, все дома одинаковые, коробочки тоже одинаковые.
4. Морально устаревший старый фонд не в топовых локациях. Туда не охотно идут люди, у которых есть хоть какой-то бюджет. Такой старый фонд по классике начинает деклассироваться и дешеветь.
Вышеуказанные сегменты рынка первыми начнут ощущать падение интереса со стороны покупателя.
Не готова утверждать, что застройщики в 2022 году массово обрушат цены. Какие-то небольшие корректировки возможны в проектах комплексного освоения территорий. В 2020-2021 застройщики накопили жирка.
Учитывая, что стройки сегодня финансируются банками, у застройщика нет цели продать весь фонд квартир быстро. Застройщики будут использовать различные схемы со скидками и акциями, чтобы удержать спрос.
В локальных проектах у застройщиков есть потенциал для дальнейшего разгона цен. Одна из таких зон - территория вокруг Павелецкого вокзала. Старая локация недалеко от Садового кольца. В проекте Павелецкая Сити цель разогнать цены до 700 тыс. руб. за м2. В ноябре цена за м2 колебалась между 400-450 тыс. руб. В проекте есть рост, но очень высокий вход.
В целом могу сказать, что по всем проектам застройщики будут разгонять цены на Павелецкой, как когда-то разогнали цены на Пресне.
Поэтому Пресню я могу назвать отдельным локальным рынком.
Тема для обсуждения объёмная. Будем есть её частями.
В этом году меня ждёт большое обучение по доходной недвижимости.
Очень хочу 31 декабря 2022 года написать в шапке профиля "Инвестиционный консультант по недвижимости". Дорогу осилит идущий.
Ставьте лайки и подписывайтесь на мой канал❤️
Будьте умными.
Запись на консультации по телефону +7 977 117 81 38
