Традиционно считается, что чем ниже ипотечная ставка, тем выгоднее будет само приобретение жилья, а погасить #кредит можно будет быстрее. То есть, чем меньше процент, тем меньше должен быть и ежемесячный #платеж, и итоговая переплата. Вроде бы, в теории все верно. А что, если перевести это на практику, да еще и учесть другие весьма важные параметры? Давайте посмотрим.
Возьмем за базовые переменные среднюю цену покупки квартиры и среднюю же стоимость #ипотеки за 2019-й и за только-только канувший в лету 2021-й.
По 2019 году имеем следующее:
- средняя ипотечная ставка – 9.5% годовых;
- средняя цена на 2-комнатную квартиру в тихом спальном районе – 8.5 млн рублей.
Наш гипотетический покупатель берет ипотеку по данным условиям с первоначальным взносом 2 млн рублей на 20 лет – и получает ежемесячный платеж в размере 60 588 руб. с итоговой переплатой по процентам в 8 041 247 руб.
Теперь посмотрим на 2021-й год:
- ставка по ипотеке – 8%;
- стоимость той же квартиры – 10.5 млн рублей.
Первоначальный взнос и срок #кредитования для чистоты эксперимента оставим теми же. Считаем – и получаем ежемесячный платеж в 71 тыс. руб. (+15%) и более 8.5 млн руб. итоговой переплаты. То есть и платим больше каждый месяц, и переплачиваем по итогу тоже больше.
Справедливости ради отметим, что чем дешевле квартира, тем выгоднее будет наращивать первичный взнос. Если бы в первом примере покупатель внес из своих средств не 2, а 3 млн, то получил бы следующие результаты:
- ежемесячный платеж – 51 267 руб.;
- переплата по процентам – 6 804 132 руб.
При таком раскладе и платим ежемесячно меньше, и в итоге переплачиваем меньше. Причем изначально добавляем 1 млн, а экономим на процентах более чем 1.2 млн.
И вот какой вывод можно сделать из приведенного расчета: отрицательный эффект удорожания квадратных метров будет более весомым, нежели снижение ставок по ипотеке.
Потому нужно не просто стараться получить процент пониже, выпуская из виду итоговую стоимость квартиры.
И последние 2 года наглядно это показали: #ипотека подешевела –> спрос ощутимо рос -> жилье серьезно прибавляло в цене. Разумеется, не один только покупательский спрос подстегивал ценник на квадратные метры, но и его влияние здесь несомненно.
Да, частично можно компенсировать свои потери, сдавая купленную #квартиру в аренду. Но для этого нужно а) самим где-то жить и б) найти арендаторов на устраивающую вас цену. А арендные ставки хоть и повысились за год, но не перегнали удорожание жилья.
Если у вас есть свои мысли по этому поводу, поделитесь ими с нами в комментариях.
И не забывайте подписываться на наш канал.
Читайте также:
Помощь «заложнику» частного инвестора
11 способов удешевить ипотеку: делимся опытом
Первоначальный взнос по ипотеке – взаимовыгодное условие