Вице-премьер в своём выступлении на гайдаровском форуме, по сути, расписался в бесперспективности планов правительства по достижению ежегодного объёма строительства 120 млн. метров. Эти объёмы попросту некому и не за что покупать.
Чтобы 120 млн кв.м строилось и продавалось, нужен рост доходов населения не менее, чем на 2,5% в год, отметил Хуснуллин. Иначе спроса на это жилье не будет.
Почему именно на 2,5% в год, будет ли этого достаточно, история умалчивает. Примечательно, что до того, как действовала, и приносила результат льготная ипотека, доходы населения никого не интересовали. Спрос есть, цены растут, всем хорошо, поводов для беспокойства нет.
Всё в маржу
Как только спрос начал давать осечку, речь зашла о сильном росте цен на жильё. На этом фоне, пользуясь случаем, начали вводить различные поблажки для застройщиков, громко называя их - мероприятиями по снижению стоимости строительства. Все они, якобы направлены на снижение цен на жильё
Некоторые из этих мер воплотились в реальность, но цены продолжили рост, снижать их никто не торопится. Более того, этого оказалось мало, и теперь речь идёт о новых мерах, при этом попутно всех готовят к новому повышению цен.
Большинство прекрасно понимает, что расти им некуда, спрос на новостройки сегодня, мягко говоря, не велик. Понимают, что рынок перегрет и пророчат снижение цен на вторичном рынке, при этом странно, но первичному рынку напротив, пророчат повышение. Оправдывают дальнейшее повышение цен старой проверенной байкой – ростом себестоимости.
Возникает вопрос, а как же все те меры, которые были направлены на снижение себестоимости и как следствие должны были привести к снижению цен? Где результат?
Где, где – в марже. Подняли цены и снизили себестоимость, маржа увеличилась, а вот цены остались на прежнем уровне.
Кроме этого, с ценой собирались бороться именно наращиванием объёмов строительства, наращиванием предложения. Но, вдруг поняли, что эта мера и не мера вовсе, цены будут расти.
Несмотря на пустующие новые кварталы?
Тогда выходит конкуренции на рынке, уже нет, мы дождались монополизации? Банки и ряд крупных застройщиков уже давно монополизировали рынок?
Когда в 2020 году, ФАС искал предмет картельного сговора среди застройщиков и не нашёл его, плохо искал, или не искал вовсе? Если мы дождались монополии то и искать негде?
Необходимые вещи
В октябре 2021 года, глава ЦБ определила три простых фактора способствующих появлению в России доступного жилья. Всего три фактора, но главное условие их работоспособности – одновременное их исполнение:
- Доступность ипотеки
- Снижение стоимости жилья
- Рост доходов населения
Первый, и пока единственный реальный, в связи с повышающейся ставкой и отсутствием остальных двух, уже практически ушёл в небытие.
Польза от него для застройщиков и банкиров очевидна. Именно этот дуэт в последние два года получил рекордные показатели по объёмам выручки и прибыли. Что касается населения, то кроме рекорда закредитованности, пользы практически нет. Результаты исследований и опросов это доказали, большинство покупателей покупкой не удовлетворены. То есть покупали в большинстве случаев то, на что хватало денег, остальные – инвесторы.
Второй, задача, судя по всему невыполнимая, этому мешает жадность, и поверьте, себестоимость здесь не причём.
Как я упомянул выше, для снижения себестоимости было принято, да и принимается, достаточно мер. Что касается стройматериалов, то тут даже в минстрое проговорились, что нынешней цены (речь о прошлогоднем уровне) достаточно, что бы безболезненно пережить рост цен на стройматериалы в будущем.
Третий вовсе из области фантастики.
Уровень доходов населения уже несколько лет пикирует. Учитывая сегодняшнюю ситуацию с инфляцией, улучшений ждать не приходится, как бы ни старался Росстат, меняя способы расчётов. Денег от этого больше не становится.
Дилемма
Итого, из всех этих трёх факторов, серьёзно занимались лишь одним, тем, который выгоден, остальные два невыгодны. Поэтому воплотить их в жизнь не то что никто не может, учитывая отсутствие практики, никто не знает как. Да и желания не возникало.
Вообще, о них и заговорили только тогда, когда припекло, замаячила угроза дальнейшему развитию бизнеса, иначе никто и не вспоминал бы.
Снизить цены конечно можно, но, учитывая сильное лобби банкиров в купе с застройщиками воплотить это в жизнь очень сложно.
Или невозможно?
Но, все теперь понимают, что вариант с ипотекой себя исчерпал и для дальнейшего развития строительного и финансового бизнеса, необходима альтернатива.
Развитие невозможно без платёжеспособного спроса, поэтому если не сразу три, то один из двух оставшихся, либо снижение цен, либо рост доходов.
Как считаете, какой проще? А может, есть ещё варианты?
Мысли автора вслух
Оцените материал и присоединяйтесь к каналу
