Инвестиции в коммерческую недвижимость

Начало статьи здесь:

Инвестиции активов (30%) в коммерческую недвижимость. Почему в коммерческую? Потому что доходность от жилой - 5%, а от коммерческой - 10%. Не говоря уже о куче дополнительных проблем.

Все нижесказанное справедливо для российской действительности в последние 10 лет (кроме, пожалуй, Москвы и Санкт-Петербурга - там свои законы, цифры и т.п.)

Виды недвижимости

По рейтингу "выгодности" вложений для среднего инвестора список следующий:

• Стрит-ретейл (от аптек до ресторанов)- на мой взгляд самый оптимальный вариант - ликвидность, востребованность арендаторами, многофункциональность, защищенность от кризисов, цена растет близко к инфляции
• Офисы / услуги - тоже вполне рабочий вариант, но! только в местах деловой "активности" / высокой проходимости. Либо очень дешево.
• Торговые центры - тихо умирающий класс (переход в онлайн всех их арендаторов - нонфуд, кинотеатры и т.п.). Понастроили их в России более чем достаточно. Есть надежда, что кто-то придумает, как использовать сотни тысяч пустующих квадратных метров (центры досуга?).
• Складские комплексы / производства - многообещающая тема (особенно с развитием онлайна). Тормозится из-за стагнации рынка. Хорошие объекты встречаются редко и ОЧЕНЬ дорогие.
• Прочее (гостиницы, спортзалы и т.п.) - очень зависит от конкретного объекта, города и т.п. и т.д. Узкая функциональность = мало желающих.

Условия выбора

Перечисляем на примере стрит-ретейла, как самого оптимального, хотя базовые принципы одинаковы для любого типа недвижимости:

• Документы (ниже остановимся подробнее)
• Капитальное строение
• Первая линия, первый этаж (или высокий "цоколь") - в идеале не более 5 ступеней вверх/вниз
• Высокий пешеходный трафик (от 300 чел/час)
• Площадь - от 100 до 250 кв.м. - пожалуй самая высокая ликвидность (как аренды, так и продажи), подходит для большинства арендаторов, многофункциональность. Чем выше площадь, тем можно выгоднее купить объект за 1 кв.м. (меньше потенциальных покупателей), но тем сложнее (и часто дешевле) его сдавать в аренду. Обратное тоже верно - при меньшей площади резко растет цена за 1 кв.м. при практически той же потенциальной аренде за кв.м. (т.к. рынок "мелких объектов" перегрет - потенциальных покупателей много).
• 2 и более входа или возможность их организации (Почему? - арендаторам требуется загрузка или эваковыход, плюс можно поделить помещение и сдать частями)
• Парковка
• Рекламная площадь на фасаде (чем больше - тем лучше)
• Эл.мощность от 15 кв.т., центральные коммуникации

Важно! Покупаем не "стены", а доходность помещения. Важнее место, чем внутренняя отделка и т.п. Доходность можно примерно оценить по текущей аренде у "соседей". В том числе для сравнения с арендой по текущему арендатору, если он есть. Чудес почти не бывает - очень скоро наша аренда выровняется до "рыночного" уровня. Ну и для исключения случаев, когда для продажи помещения собственники подсаживают "куклу" с очень красивой арендой - и "кукла" эта после продажи исчезает.

Лучше всего покупать тот тип недвижимости, в котором разбираешься, который ближе к собственному бизнесу - понятнее плюсы-минусы и подводные камни.

Документы и подготовка к сделке

Несколько правил и кейсов, которые нужно знать и сделать до сделки:

• Своими глазами все смотреть - и саму недвижимость и документы. Не стесняться задавать вопросы всем - от арендаторов до "соседей" и электриков УК.
• Проверяем все документы на помещение / здание / землю обязательно с юристом. Очень много подводных камней - разница в площади, неузаконенные двери, пристройки, реклама. Сами заказываем выписку ЕГРН, проверяем цифры, владельцев, обременения (от долгосрочной аренды или ипотеки до архитектурного памятника).
• В договоре (акте передачи) указываем все показания счетчиков
• Проверяем суды и обременения (с жильцами, с администрацией и т.п.)
• Если владелец помещения юр.лицо - проверяем Устав на предмет процедуры отчуждения имущества.
• Идем в ТСЖ или Управляющую компанию - выясняем возможные технические проблемы и проверяем долг за кап.ремонт - он переносится с помещением! В отличии от долга по коммуналке.
• Если есть арендатор - изучаем текущий договор аренды и встречаемся с ним и разговариваем о жизни ) Начиная от текущих проблем по помещению, заканчивая условиями по новому договору аренды. Если аренда долгосрочная и зарегистрирована, она является обременением и переходит "с помещением" на вас без изменения условий (если не удастся договориться).
• Проверяем техническое состояние помещения, коммуникаций, фасада, территории - если не разбираетесь, лучше со специалистом.
• Проверяем все текущие договоры на коммунальные услуги, с Управляющей компанией и т.п.
• Если в договоре купли-продажи указывается не вся сумма сделки - это может существенно снизить стоимость объекта, но и принести дополнительные проблемы. Плюсы и минусы этой партизанщины расписывать не буду )

Как считать доходность:

Из аренды за год вычитаем:

• 5%-10% на время простоя, смены арендаторов, арендные каникулы и т.п.
• 6% УСН
• Затраты на УК/ТСЖ, Кап.ремонт и т.п. (5% в среднем)
• Налог на недвижимость (5-7% в среднем)

Коммуналка и прочее - считаем, что оплачивает арендатор. Итого "чистыми" за год получим около 75-80% от потенциальной аренды (ГАП).

Т.к. планируется получить доход от инвестиций от 10% годовых, то недвижимость с заявленной МАП например 100 тыс, должна стоить не более 9 млн.

По этой же логике считается окупаемость объекта = Цена / ГАП*75%.

Важно! аренда должна ежегодно безусловно увеличиваться на инфляцию.

Кому и как сдавать в аренду?

• Федеральные сети - аптеки, магазины, кафе и т.п., самый оптимальный вариант для ленивых - сдал и забыл. Платят по рынку или ниже, зато вовремя. Не любят повышать ежегодно аренду. Долго решается любой вопрос, часто через ЦО. Никаких договоренностей на словах - все вписываем в договор. Часто меняются ЛПР в регионе. Если объектов много в собственности, можно сдать "пакетом".
• Местные предприниматели - Из плюсов - аренда может быть выше рынка, вопросы решаются быстро и на месте. Из минусов - обязательно проверка юр.лица (суды и т.п.). Часто съезжают. Неплатежи или задержка выплат аренды.
• Риелтор - если объектов более 5, можно "дружить" с 1-2 адекватными риелторами, специализирующимися на коммерческой недвижимости. Стандартная ставка за сдачу - 50-100% месячной аренды. По моему опыту - это окупается - быстрее сдаются объекты, меньше времени тратится на "пустые показы", без вас решаются мелкие вопросы и т.д. Плюс они подкидывают интересные объекты для покупки до того, как те попадают на Авито.

Что осталось за скобками? ПИФы недвижимости. С одной стороны, все прекрасно - стартуешь с любой суммы, вкладываешься сразу в пул недвижимости, вложения обеспечены недвижимостью, управлением занимается профессиональная УК и т.п. С другой - невысокая доходность 6-8% вместо 10%, стагнирующий рынок ТЦ (а их много в пуле у ПИФов), "негарантированный" результат. На сегодняшний день нашел только один ЗПИФ с одним объектом (склад с отличным арендатором до 2030 года) с прогнозными поступлениями около 10%. Буду экспериментировать.