Уважаемые читатели, я являюсь инвестором в данной сфере уже более 10 лет, работаю на этом рынке не только самостоятельно, но также помогаю людям зарабатывать вместе со мной. Со мной в команде люди с разных частей нашей страны, я представляю интересы всех сразу и каждого в отдельности.
Прежде чем высказать свое мнение, хочу чтобы мы вспомнили недавнее прошлое:
- беспрецедентный рост цен на недвижимость, про Сочи и побережье вообще молчу...
- люди в панике скупающие все что есть или уже осталось, лишь бы успеть в последний вагон
- Толпы людей, которые по тем или иным причинам не успели, а это внутренние обиды на себя и ситуацию в целом
- Мнения многочисленных "экспертов по недвижимости", о приближающейся коррекции
И вот на последнем пункте поговорим подробнее:
Помните с чего начиналось? Изначально говорили, что все это не может так продолжаться, цены должны упасть в 2 раза, спустя время "эксперты" (чаще всего без имен и фамилий) стали скромнее и предвещали падение цены на 20-30%, причем эти цифры называли буквально осенью 2021 года, а что теперь? Правильно, все больше и больше "экспертов" стали высказываться, о том что падения уже не будет или будет на уровне погрешности...
Конечно нельзя сравнивать Краснодар и другие города как единое целое, есть множество факторов влияющие на итоговые значения, но я скажу вам следующее:
Корректировка уже практически завершена!
Как так спросите Вы? Ведь мы все ее так долго ждали... Все очень просто, давайте разберемся, что такое корректировка в условиях города Краснодара:
Глава 1: Предложение на рынке
Рынок недвижимости Краснодара состоял не только из застройщиков, собственников вторичной недвижимости, но и из большого числа инвесторов, которые существовали на эти деньги, так вот теперь мы можем говорить, что инвесторы стали делиться на 2 подгруппы:
- Старые инвесторы с приличным опытом
- Новые "псевдоинвесторы", которые решили по совету некоторых лиц разово заработать на росте, как правило большинство из них, это те самые риелторы, работники застройщиков, члены их семей, знакомые и конечно просто активно мыслящие люди умело использующие ипотечное плечо в виде льготных процентов. Кстати, если проанализировать предыдущие года, то мы увидим, данная прослойка "псевдоинвесторов" практически не существовала, поскольку кредиты были высоки, а свободных денежных средств в обороте не было. Главное здесь отметить следующее: у данной прослойки отсутствует опыт и они способны быстро и необдуманно принимать решения.
Если с первыми все понятно, то вторые приобрели у застройщиков огромное количество недвижимости и теперь не знают, что с ней делать, проанализируйте сегодняшнее предложение на рынке Краснодара, цифры откровенно говоря беспрецедентные. На фоне слухов о падении рынка одна половина "псевдоинвесторов" попытались скинуть объекты с существенными скидками, а почему бы и нет, ведь они и не планировали продолжать, им нужно зафиксировать прибыль. Вторая половина пытается выйти с рынка по средней цене, что в итоге и образует объем предложения на рынке. Вы понимаете, к чему я клоню?) Они и есть часть корректировки, которая постепенно заканчивается с вымыванием этого объема готовых объектов с рынка по ценам застройщика.
Глава 2: Вторичная недвижимость
Многие из нас знают, что вторичная недвижимость всегда с опозданием следует за первичной, это стандартная реакция рынка. Те кто успели приобрести такое жилье в благоустроенных районах, пусть и не самое новое, но зато по адекватной ценой радуются, ведь сегодня уже могут не успеть, предложения такого жилья с адекватной ценой в последнее время близится к 0! Спустя еще некоторое время мы увидим привычное: когда вторичка будет стоить дороже первички (при аналогичных характеристиках конечно).
Глава 3: Скидки застройщиков, беспроцентная ипотека
Здесь вообще, честно говоря, нечего обсуждать, если некоторые видят в скидках 10-20-30 тысяч рублей с квадратного метра долгожданную корректировку, то вынужден вас разочаровать, объясню кратко:
Если в последний момент застройщик поднимает цену на и так уже дорогую недвижимость на + 30 тысяч рублей за 1 квадратный метр, а спустя пару месяцев предлагает аналогичную скидку, то может ли это являться корректировкой? Конечно нет, более того, известны случаи, когда некоторые наши застройщики поднимали цены на + 50 тысяч рублей за раз!
Беспроцентная или почти беспроцентная ипотека на период строительства или даже на весь период, это тоже самое, что я написал выше, только в другом облике.
Глава 4: Будет ли реальное снижение цены
Мои ответ такой: однозначно ждать смысла нет никакого, больше потеряете! Корректировка возможна только в дорогой недвижимости и на незначительный процент.
- Если вы рассматриваете исключительно дорогое, элитное жилье, то корректировка в виде скидок (которые по сути скидками не являются) имеет место быть, возможно даже очень легкое падение цены на новые литера, но не более, ведь застройщики уже изрядно потратились приобретая участки по завышенным ценам. Но с другой стороны Краснодар город не большой, а потому возможны маркетинговые просчеты, как мне видится, к примеру ЖК Аврора от АСК, где уже сейчас однокомнатные квартиры продаются по цене почти 10 миллионов рублей! Не проще ли поискать по соседству хорошую вторичку?)
- Жилье среднего и комфорт плюс класса также может немного быть скорректированным на незначительный процент, приведу пример по известному застройщику: "ЮгСтройИнвест" и ЖК Губернский, в ноябре стартовали продажи в Литере 2 и цены опустили на 3000 рублей, в декабре стартовали продажи Литер 5 и цены снова опустили на 2000 рублей примерно, в зависимости от площади. Но пока это разовые случаи, ведь уже многие застройщики стали убирать предложения по выгодным кредитам или предлагать их только на неликвидные объекты. К тому же администрация только что объявила о прекращении выдачи новых разрешений на строительство в данном районе, что лишь поможет удержать там цены.
- Жилье эконом класса, вот это жилье всегда являлось лакмусовой бумажкой для всего рынка недвижимости, это в основном блочно-панельное строительство, а скидок там днем с огнем не найти, более того, уже сейчас по некоторым районам наблюдается рост цены и обычно это связано с благоустройством, есть школы и сады, есть рост, нет школ и садов, рост немного подождет, но падения нет сейчас и не было ранее, только рост!
Глава 5: Итого:
В данной статье я упомянул только ряд основных причин позволяющие нам делать соответствующие выводы, конечно обсудить здесь все и сразу невозможно, но тенденцию выявить позволяет. Что мы видим: эконом жилье растет, дорогое жилье старается удержать цены и задел у них для этого сейчас имеется. Вторичка подрастает, "псевдоинвесторы" постепенно вымываются с рынка, администрация (о которой я не упомянул в данной статье, но ей стоило бы посвятить отдельную главу) покровительствует застройщикам. В ближайшее время я постараюсь высказать свое личное мнение касательно влияния администрации города на рост цены...
В завершении скажу следующее: наилучшее время для инвестора это не время роста, а время определенности. И в ближайшее время, как мне видится (в течении 1 года или чуть более), это время должно наступить.
