«Я хочу очень быстро продать квартиру. Что посоветуете?»
Рассказываю, что отвечаю и почему отдать квартиру под «срочный выкуп» – идея так себе.
Срочный выкуп квартиры появился в России задолго до ипотеки. И был единственным вариантом для тех владельцев недвижимости, которым очень срочно были нужны деньги.
Все было просто (в рекламе, как минимум).
Человек звонил по рекламному объявлению «срочный выкуп, деньги за два дня».
К нему приезжал риэлтор (он же юрист/оценщик в зависимости от схемы работы). Ходил с умным видом по квартире и потом называл цену выкупа. Которая был на 40-90% ниже рыночной.
В зависимости от ситуации человека и его адекватности, стороны приходили цене продажи.
Еще пару дней уходило на сбор документов и составления договора купли-продажи уже через пару деньги были у бывшего собственника.
Затем квартиру продавали по рыночной цене (в особо тяжелых случаях – предварительно сделав пару «продаж-прокладок» между «своими людьми») и фиксировали прибыль.
Срочный выкуп – не просто еще один сегмент рынка вторичной недвижимости.
Это целый пласт клиентов и агентов, которые часто имеют мало общего с остальными участниками рынка.
Три важные характеристики «срочного выкупа»
1. Специфичная целевая аудитория
Раньше я думал, что срочный выкуп нужен для людей, которые внезапно попали в беду и им нужны деньги. Но более близкое знакомство через агентов открыла мне глаза:
До 90% срочного выкупа – это люди, которые уже давно ведут асоциальный образ жизни. И не они ищут компании со «срочным выкупом», а их самих ищут риэлторы-«срочники».
Проводят с ними «подготовку» и выходят на сделку. В этом предложении скрыта огромная по времени и затратам работа, которая преследуют две основные цели:
- «уговорить» собственника продать квартиру за 10-30% от среднерыночной стоимости квартиры
- сделать все, чтобы на сделке этот собственник был «юн, чист и свеж».
Две цели в некотором роде противоречат друг друга.
Ибо «уговаривают» таких людей с помощь тех средств, которые могут помешать им быть «в форме» на самой сделке.
И лишь 10% срочного выкупа – обычные люди, которым срочно понадобились деньги, и они готовы расстаться с недвижимостью.
Это примерно последняя стадия отчаяния.
2. Сжигают психику
Такая работа быстро «сажает» психику и здоровье вообще любого человека. Риэлтор – не исключение.
Я видел людей, которые занимались «срочным выкупом3-5 лет.
Это больные люди по все параметрам.
Профдеформация слишком глубокая, чтобы можно было вернуться на рельсы обычной «нормальности».
Это надо помнить, если вдруг придётся общаться с работниками из этого «сектора» рынка вторичной недвижимости.
3. Очень высокая доходность
Все минусы с лихвой перекрываются доходностью. Ставки ипотеки даже рядом не стояли.
Доходность меньше 30% с квартиры никого не интересует. Чаще всего это 50% и больше.
Срочный выкуп– бизнес на больших проблемах людей. Они не могут быть низкодоходными.
Альтернативы
В последнее время у «срочного выкупа» появились достойные конкуренты, которые уже «оттягивают» часть клиентов на себя.
Если у вас есть потребность в большой сумме денег и недвижимость в собственности без обременений и прописанных людей, то у вас есть четыре варианта:
а) Продать квартиру
Это будет относительно (от трех недель) долго и сократить срок продажи можно только значительно снижая цену.
б) Заложить квартиру в банк
Не надо искать покупателя, и после выплаты кредита ваша недвижимость будет по-прежнему вашей. Максимальная сумма кредита до 80% от оценочной стоимости.
Столько же вы получите, если будет «быстро» продавать сами (вариант а)).
в) Отдать квартиру на срочный выкуп
От трех дней до недели и вы на сделке. Деньги – часть сразу, часть после регистрации перехода права собственности.
Вы получите от 40 до 60% от рыночной стоимости квартиры. Но на 60% рассчитывать не стоит.
г) взять кредит под залог квартиру у частных инвесторов или МФО.
Тут и высокие ставки по кредиту, и малая сумма кредита в процентном соотношении от стоимости квартиры.
Зато не надо никакой кредитной истории
*****************
Какой вариант выбрать – решать вам.
Для меня наиболее предпочтительным выглядит второй вариант – ипотечный кредит под залог квартиры. Вы никуда не переезжаете, квартира ваша после выплата долга.
Понятно, если у вас плохая кредитная история, то для вас остаются варианты 1,3 или 4.
Но если у вас нет долгов и невыплаченных кредитов, то ипотечный кредит – самое разумное решение.
А лучше всего – не допускать ситуации, когда вам срочно понадобятся деньги, а у вас из активов – лишь квартира, дом или участок.
Имейте на такие форс-мажоры более ликвидные активы – от наличных до ценных бумаг, которые можно быстро продать с гораздо меньшим дисконтом, чем 50%.
#квартира #недвижимость #вторичный рынок жилья #залог недвижимости #ипотека #деньги #срочный выкуп #полезные советы
