Ольга Ульянова, директор по маркетингу Полис Групп, Санкт-Петербург
Текущий год преподносил сюрпризы, прежде всего, это связано с государственной программой льготной ипотеки. Все-таки программа не была отменена, но была скорректирована, в том числе упор сделан на помощи семьям.
Цены продолжали расти. За год квартиры подорожали на 19–25%, в зависимости от локации и стадии строительства. Сказался рост себестоимости за счет удорожания строительных материалов и активности спроса, который был обусловлен дефицитом предложения. В середине года рынок немного замедлился, и в октябре активность возросла: несколькими этапами была повышена ключевая ставка ЦБ, 17 декабря произошло очередное ее повышение, и покупатели сейчас стремятся взять ипотеку до повышения ставок по ипотеке коммерческими банками.
В текущем году сократилось предложение элитного сегмента, не хватает участков под застройку. Поэтому этот сегмент плавно перемещается в проекты апарт-отелей Курортного района.
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park)
Чем был интересен этот год на рынке новостроек
2021 год, на мой взгляд, запомнится прежде всего сохранением высокого покупательского спроса даже после отмены льготного ипотечного кредитования, а также дальнейшим увеличением себестоимости строительства. И эти два фактора в основном влияли на цены.
Клиенты стали более требовательны к качеству проектов — по сравнению с прошлым годом они гораздо чаще интересовались не только планировками, но и благоустройством придомовой территории, а также инфраструктурой в составе ЖК.
Что происходило с ценами?
Цены на первичном рынке продолжали расти. Правда, не столь резко и стремительно, как в 2020-м, когда мы столкнулись с ажиотажным спросом. Окончательные выводы о том, насколько квартиры стали дороже, пока делать рано, поскольку декабрь является самым активным месяцем по количеству сделок за весь год, и он пока не завершен. Но по данным аналитиков, даже по итогам III квартала стоимость первичного жилья в Москве выросла на 30%.
Что происходило со спросом
Спрос весь год сохранялся на высоком уровне. Экономическая ситуация по-прежнему оставалась нестабильной, и клиенты охотно продолжали вкладывать сбережения в недвижимость, опасаясь дальнейшей инфляции. Интерес россиян к покупке жилья в новостройках позволили сохранить в том числе собственные программы субсидирования ипотеки, разработанные застройщиками совместно с банками.
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»)
В 2021 году по данным Департамента градостроительной политики Москвы в столице сдали исторически рекордный объем жилья — 6,5 млн м2. Тем не менее, год для рынка недвижимости оказался непростым, несмотря на сохранение высокого покупательского спроса и дальнейший рост цен. Продолжающееся распространение коронавирусной инфекции в той или иной степени ударило по всем отраслям экономики, и строительство не стало исключением. Конечно, девелоперы уже успели приобрести определенный опыт в преодолении этих последствий, например, наладили систему онлайн-продаж. Но на главный негативный фактор — рост стоимости строительных материалов, который по итогам года может составить не менее 30%, — они повлиять не в силах, здесь нужны правительственные инициативы, которые сейчас активно обсуждаются.
2021 год запомнится также отменой льготного ипотечного кредитования. В 2020-м, помнится, аналитики предрекали падение спроса из-за этого и даже определенный «отток» клиентов на вторичный рынок. Но, как показывают цифры продаж у большинства крупных игроков, этого не случилось. Спрос по-прежнему высок, покупка первичного жилья остается в приоритете.
Из-за подорожания недвижимости и снижения уровня доходов населения увеличился спрос на малоформатные лоты — студии и однокомнатные квартиры, но требования к ним меняются. На примере своего ЖК «Любовь и голуби» мы видим, что клиенты все чаще присматриваются к евроформату, поскольку он позволяет более рационально использовать пространство и не переплачивать за лишние квадратные метры.
Также в 2021 году повышенным спросом пользовались квартиры и апартаменты с отделкой, ведь это действительно выгодно, когда цена основных работ уже включена в общую стоимость жилья. К тому же, тенденции таковы, что все меньше покупателей хотят обременять себя долгим ремонтом. В «Любовь и голуби» мы большинство лотов сдаем с отделкой white box (это самый часто запрашиваемый вариант). Желающие заселиться как можно скорее могут выбрать полностью готовую отделку — она предлагается в ценовых пакетах «комфорт» и «бизнес».
Подводя итоги, повторюсь, что год для строительной отрасли был непростым, но в то же время достаточно продуктивным. Рынок не просел, спрос не упал.
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)
Чем был интересен этот год на рынке новостроек?
Безусловно, главное событие уходящего года — фактическое завершение в столице льготной ипотеки с 1 июля 2021 года. Это повлекло за собой определенные изменения на рынке недвижимости Москвы: вектор покупательского интереса сместился в Новую Москву, вырос спрос на компактные лоты, а также различные программы от застройщиков и банков, предполагающие снижение ставки ниже среднерыночной.
Из иных тенденций отмечу снижение среднего метража квартиры, представленной в столичных новостройках. К примеру, с начала 2021 года средняя площадь экспонируемого лота в проектах массового сегмента «старой» Москвы сократилась на 10,9%. Темпы роста цен на недвижимость (которые сейчас гораздо меньше тех, что наблюдались в начале года) вынудили покупателей обратить внимание на более компактные варианты. Этим и обусловлено наблюдаемое во II полугодии пополнение экспозиции квартирами небольшой площади.
В 2021 году продолжилась тенденция к наделению ЖК новыми опциями и размыванию границ между классами. Чтобы выйти победителем в конкурентной борьбе и обеспечить экономическую эффективность проектов, девелоперы активно внедряют продукты, характерные в том числе для более высоких сегментов.
Что происходило с ценами
Средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках «старой» Москвы на текущий момент составляет порядка 395 тыс. рублей. С начала года этот показатель увеличился на 31%, однако за квартал зафиксирован незначительный рост — 4%. В проектах Новой Москвы средняя цена квадратного метра достигла 195 тыс. рублей. С января 2021 года рост составил 18%, за прошедший квартал — 2%.
Что происходило со спросом
В I полугодии 2021 года на первичном рынке Москвы наблюдался высокий уровень спроса, который подогревался вероятным завершением льготной ипотеки с 1 июля 2021 года. Всего в январе–июне 2021 года в столичным новостройках было заключено порядка 45,5 тыс. ДДУ.
Однако власти в июне 2021 года приняли решение о пересмотре условий программы субсидирования жилищных займов. Вместе с сезонными факторами это повлекло за собой определенное снижение спроса в июле и августе 2021 года (до примерно 6–6,7 тыс. сделок). Но уже в сентябре 2021 года спрос начал постепенно расти и сейчас находится на относительно стабильном уровне.
Из причин восстановления покупательского интереса отмечу в том числе выход на рынок тех покупателей, которые не успели воспользоваться льготной ипотекой и поставили выбор недвижимости на паузу, ожидая значительных скидок. Однако их надежды не оправдались, поэтому такие клиенты приняли решение о покупке, не дожидаясь дальнейшего повышения цен.
