На рынке недвижимости достаточно распространены продажи квартир по заниженной стоимости. Нужно отметить, что проблема актуальна для сделок на территории России и несет в себе неприятные последствия. Самая частая причина снижения цены – уловки продавца. Если жилье было приобретено не так давно, для его перепродажи необходимо уплатить налог. Чтобы избежать лишних трат, торговцы недвижимости прибегают к незаконным действиям, предлагая клиентам в договоре другую стоимость.
В статье мы рассмотрим, что будет, если занизить цену квартиры при ее покупке или продаже, в чем незаконность сделки и какая ответственность.
Зачем занижают стоимость квартиры в договоре
Как уже было сказано, сделка с занижением стоимости квартиры в большинстве случаев связана с умыслом продавца. По закону, если недвижимость была приобретена менее 5 лет назад, нынешний владелец обязан выплатить часть суммы государству при передаче ее другому человеку. Сумма взноса зависит от дохода покупателя, однако в некоторых договорах может быть прописан процент (13% от общей суммы). Если клиент имеет стабильный заработок, цифра которого превышает 5 млн рублей, то в качестве выплат будут выступать 15% от стоимости жилья.
Логично, что такая ситуация не устраивает продавцов, ведь их задача – занять как можно более выгодную позицию при продаже квартиры. На практике случаи с занижением цены чаще фиксируются у инвесторов, которые приобретают недвижимость для перепродажи. Из-за постоянного роста цен на квартиры ситуация для них оказывается более чем выгодной, однако терять лишние деньги не хочет никто.
Пример: продавец купил 4 года назад квартиру с евроремонтом за 3,5 млн рублей. Спустя время этот же вариант можно продать новому владельцу за 5 млн рублей, при этом по закону необходимо заплатить взнос в размере более чем 200 тысяч рублей. Конечно, в таком случае инвестор решит просто снизить цену в договоре, стремясь сделать ситуацию для себя более выгодной.
Бывают и ситуации, когда инициатором заниженной стоимости при купле/продаже квартиры в договоре выступает покупатель. В данном случае задача клиента – скрыть от государства реальную сумму заработной платы.
Процедура занижения цены достаточно проста – в договоре прописывается заранее установленная цифра, которую выплачивает покупатель. Далее клиент встречается с продавцом, чтобы передать оставшуюся сумму денег, главное – без фиксирования процесса в банке. Цифра взноса зависит от стоимости недвижимости, отдать ее можно двумя способами: наличными либо через ячейку в банке. При необходимости покупатель может дать нынешнему владельцу расписку, которая будет прилагаться к самому договору. Данный документ при этом не регистрируется в Росреестре, поэтому никаких оснований для выплат у государства не будет.
Самый выгодный вариант – вообще ничего не платить. В данном случае в договоре указывается номинальная цена квартиры, т. е. стоимость, за которую недвижимость была приобретена. Ситуация может в дальнейшем вызвать у обеих сторон ряд проблем, о которых должны знать неопытные покупатели.
В чем опасность занижения стоимости для покупателя
Специалисты отмечают, что большую опасность с занижением стоимости квартиры испытывают именно покупатели. На это есть ряд причин, по которым клиент в дальнейшем может потерять реальные деньги. Чтобы этого не произошло, необходимо ознакомиться с ситуациями, в которых может оказаться любой владелец квартиры, недавно ее приобретший.
Чем грозит занижение стоимости квартиры для покупателя − распространенные случаи:
- Расторжение сделки. Далеко не все клиенты понимают, что в ряде случаев могут лишиться большей суммы, если договорятся с продавцом о другой стоимости. По закону вернуть покупатель сможет ту сумму от квартиры, которая была прописана в договоре. Доказать наличие каких-либо дополнительных выплат будет достаточно сложно, учитывая, что такая деятельность не является законной. Как отмечают специалисты, на практике расторжение сделки встречается редко, однако такие случаи были зафиксированы. Например, если родственники обратились в суд по причине недостоверности купли/продажи или бывший владелец резко обанкротился.
- Продажа квартиры в дальнейшем. Если собственник решит найти нового покупателя на недвижимость, по закону он должен выплатить взнос, сумма которого равна разнице между нынешней ценой и той, что была указана в предыдущем договоре. Получается, что при этом владелец будет терять намного больше денег, ведь к ним прибавляется та самая разница (заниженная стоимость). В таком случае сделка будет невыгодной для продавца, создавая для него реальную финансовую проблему.
- Налоговый вычет. На данный момент на территории России клиенты при совершении сделки имеют право на налоговый вычет. Его сумма зависит от того, за сколько приобретается новая квартира. Максимальный размер – 260 тысяч рублей. В дальнейшем правительство планирует увеличить сумму, поэтому клиенты теряют деньги автоматически, указывая меньшую стоимость в договоре.
Описанные причины – самые распространенные на практике, поэтому клиентам необходимо их избегать. При покупке жилья нужно помнить, что в дальнейшем с крупными проблемами столкнется покупатель, а не продавец, хотя и в его случае ситуация может оказаться плачевной.
Риски заниженной цены квартиры для продавца
Последствия покупки квартиры по заниженной стоимости могут проявиться в любой момент не только для покупателя, но и для продавца. В такой ситуации можно потерять не только деньги, но и наработанную за долгие годы репутацию. Возможность контролировать действия других людей бывает не всегда, поэтому собственник может создать себе реальные проблемы.
Продажа квартиры по заниженной стоимости – риски продавца:
- Обращение в налоговую со стороны участников сделки. Не стоит надеяться, что все клиенты или участники договора будут готовы держать тайну в секрете. При обращении в высшие органы о несоответствии цены собственнику грозит потеря большой суммы. Помимо того, что ему придется полностью выплатить сумму стоимости (заниженная цена), к ней принято добавлять штраф до 40% за уклонение. В данном случае обратиться в ведомство могут следующие лица: риелтор, нотариус, собственник либо его родственники.
- Недобросовестный собственник. Клиент может быть изначально согласен на сделку, однако в дальнейшем его действия предугадать нельзя. Покупатель имеет право обратиться в суд из-за несоответствий в договоре, и тогда процент от заниженной цены может не попасть к бывшему владельцу вообще. Для разрешения вопроса может понадобиться помощь адвоката или обращение в налоговую, что ведет к дополнительным расходам.
- Риск потерять репутацию на рынке. Будет очень обидно, если из-за очередной сделки собственник потеряет не только прибыль, но и уважение среди клиентов и коллег. Как правило, работать с обманщиком хотят не многие, при этом квартиру, которая имеет проблемы с договором, продать будет сложно.
Ответственность за незаконное снижение стоимости при сделке с недвижимостью
По закону покупка/продажа квартиры по заниженной стоимости рассчитывается как мошенничество и влечет за собой негативные последствия. В таком случае обе стороны (клиент и продавец) должны будут явиться в суд для разбирательства, при этом неприятности будут у обоих кандидатов. Неуплата налогов является правонарушением, которое может перерасти в уголовную ответственность при крупных суммах. Например, покупатель и инвестор могут получить штраф в размере до 300 тысяч рублей, лишение свободы на полгода или даже год.
Можно сделать вывод, что снижение стоимости квартиры грозит рисками как для покупателя, так и для продавца. В первом случае клиент может потерять деньги при налоговом вычете, что достаточно невыгодно. В других ситуациях он столкнется с проблемами в суде либо в дальнейшем, когда решится на продажу недвижимости. Во втором случае инвестор может лишиться репутации на рынке, потерять крупную сумму или нарваться на недобросовестного клиента. Чтобы не попасть в одну из ситуаций, клиентам и продавцам следует работать по закону, не снижая стоимость квартиры для собственной выгоды.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.
