Статья 222. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Абзац утратил силу. - Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ.
Использование самовольной постройки не допускается.
(абзац введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
(абзац введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
(п. 3 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ)
3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).
(п. 3.1 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.
Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.
Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.
(п. 3.2 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
Примечание.
Решения, предусмотренные п. 4 ст. 222, не могут быть приняты в случаях, предусмотренных федеральными законами от 05.04.2021 N 79-ФЗ, от 30.11.1994 N 52-ФЗ.
4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:
1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;
2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.
Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.
Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Примечание.
Положения абз. 6 п. 4 ст. 222 применяются также в отношении жилых домов и жилых строений, созданных до 01.01.2019 соответственно на дачных и садовых земельных участках (ФЗ от 30.11.1994 N 52-ФЗ).
Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.
Комментарий к статье 222 Гражданского кодекса РФ "Самовольная постройка"
Практика Конституционного суда РФ по самовольной постройке
- Определение Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 N 595-О-П Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ.
- Определение Конституционного Суда РФ от 17.01.2012 N 147-О-О Обязанность по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.
- Определение Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 N 1748-О Самовольную постройку могут снести даже если она возведена до сентября 2015.
- Определение Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 N 1748-О Дата возведения самовольной постройки не меняет его природы как правонарушения.
- Определение Конституционного Суда РФ от 24.10.2019 N 2803-О Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.
Основная практика Верховного суда РФ и ВАС РФ по самовольной постройке
- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" (Снос самовольной постройки).
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (Споры, связанные с самовольной постройкой).
- "Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 (Иск о сносе самовольной постройки).
- "Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022
- Обзор практики районных судов города Москвы и Московского городского суда по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден постановлением президиума Московского городского суда от «21» октября 2022 № 60)
Наиболее актуальные вопросы самовольного строительства.
- Возражение против назначения ФБУ центра судебной экспертизы при Минюсте РФ в деле о самовольной постройке.
Отдельные судебные акты, касающиеся самовольной постройки, в хронологическом порядке
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 10.08.2005 "Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2005 года"
Вопрос 25: Распространяются ли на застройщика, осуществляющего самовольную постройку на принадлежащем ему земельном участке, нормы пункта 3 статьи 222 ГК РФ о возможности признания судом права собственности на указанную постройку?
Ответ: В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Пункт 2 статьи 222 ГК РФ предусматривает, что самовольная постройка подлежит сносу, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 указанной статьи, в соответствии с которым право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Данная норма не исключает возможности признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим самовольную постройку на принадлежащем ему на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участке без получения на это необходимых разрешений.
При этом следует учитывать, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Исходя из изложенного право собственности на самовольную постройку, осуществленную лицом на принадлежащем ему земельном участке, может быть признано судом в том случае, если лицо имеет право на земельный участок и им соблюдено целевое назначение этого земельного участка, если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также, если лицом соблюдены установленные градостроительные, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные правила и нормативы.
При несоблюдении указанных требований к самовольной постройке применяются последствия, предусмотренные пунктом 2 статьи 222 ГК РФ, то есть снос строения, запрет распоряжения строением.
Следовательно, на застройщика, осуществившего самовольную постройку на принадлежащем ему земельном участке, распространяются положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ, в соответствии с которым судом может быть признано право собственности на указанную постройку.
При отсутствии спора о праве, подведомственном суду, лицо, осуществившее самовольную постройку на отведенном ему в установленном законом порядке земельном участке, в случае отказа в оформлении самовольного строения вправе оспорить в судебном порядке действия соответствующих государственных или муниципальных органов по правилам, предусмотренным главой 25 ГПК РФ.
Определение Верховного Суда РФ от 29.10.2008 N 9-Г08-15
Принятие субъектом РФ нормативного акта, предоставляющего уполномоченному органу право принять решение о сносе самовольных построек и незаконных временных объектов, является превышением субъектом РФ своих полномочий (решение вопроса гражданского законодательства, находящегося в ведении РФ).
Определение Верховного Суда РФ от 07.04.2010 N 44-Г10-7
Органы государственной власти субъекта РФ не вправе устанавливать дополнительные критерии признания объекта недвижимого имущества самовольной постройкой и положения об ответственности лиц, осуществивших возведение самовольной постройки.
Постановление Президиума ВАС РФ от 15.06.2010 N 365/10 по делу N А33-14295/2008
Разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию служит основанием для возникновения права собственности на этот объект. Отмена упомянутого разрешения в административном порядке не может являться основанием для прекращения возникшего права и признания постройки самовольной.
Постановление Президиума ВАС РФ от 15.06.2010 N 2404/10 по делу N А40-54201/08-53-485
Возведение объекта, являющегося самовольной постройкой, не влечет приобретения права собственности на этот объект вне зависимости от того, произведена государственная регистрация права или нет.
См. также: самовольная постройка как объект гражданских прав.
Постановление Президиума ВАС РФ от 15.03.2012 N 15285/11 по делу N А50-24422/2010
Правовая позиция актуальна для правоотношений, возникших до 04.08.2018 (до вступления в силу Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в частности пп. "б", "л" п. 11 ст. 1 данного Закона).
Для возведения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, требуются разрешения уполномоченных органов муниципального образования на строительство такого объекта и на ввод его в эксплуатацию, при отсутствии таких документов он может быть признан самовольной постройкой.
Постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 6557/13 по делу N А56-41462/2011
Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании.
См. также: Самовольная постройка до 1995 года
Постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 6557/13 по делу N А56-41462/2011
Пункт 2 ст. 62 ЗК РФ не устанавливает каких-либо специальных способов восстановления нарушенных прав. Такой способ защиты нарушенных прав и законных интересов правообладателей земельных участков, как возложение обязанности освободить земельный участок от незаконно возведенных на нем строений, может быть применен только по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (ст. ст. 222, 304 ГК РФ).
Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
Действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не распространяется на отношения, возникающие при возведении самовольной постройки.
Определение Верховного Суда РФ от 30.04.2013 N 78-КГ13-5 (самовольная постройка и налоги)
Суд установил, что договоры купли-продажи заключены гражданином в отношении имущества, которое не могло быть объектом прав (самовольные постройки). Такие договоры являлись ничтожными и не могли служить основанием для возникновения, перехода, прекращения права и государственной регистрации права собственности.
Соответственно, гражданин уплатил налог на имущество физических лиц в отношении объектов, которые не могли являться ни объектами гражданского права, ни объектами налогообложения. Владение этими объектами на праве собственности, зарегистрированном в установленном порядке, не было основано на законе.
Из общего смысла положений ст. 78 НК РФ следует, что уплата налога при отсутствии на то законного основания является переплатой.
Определение Верховного Суда РФ от 28.05.2013 N 18-КГ13-12
Под лицом, осуществившим самовольную постройку, следует понимать не столько то лицо, чьими усилиями она фактически возведена, сколько то лицо, которое могло бы претендовать на обращение ее в собственность.
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016)
Согласно действующему законодательству совершать юридически значимые действия, как правило, возможно только в отношении существующего объекта гражданских прав.
По смыслу ст. ст. 128, 129, 222 ГК РФ самовольное строение не введено в гражданский оборот и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ не приобретает на нее права собственности, не вправе ею распоряжаться и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом.
См. также: самовольная постройка как объект гражданских прав.
Определение Верховного Суда РФ от 27.01.2015 N 69-КГ14-11 (Судебная коллегия по гражданским делам)
Возможное использование объекта недвижимости (гаража) для проживания граждан не является юридически значимым обстоятельством для признания постройки самовольной.
Определение Верховного Суда РФ от 13.05.2015 N 32-КГ15-3 (Судебная коллегия по административным делам)
Истец осуществил строительство гаража на земельном участке, предоставленном в установленном законом порядке, зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства. С учетом данного обстоятельства, а также того, что договор аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, признан недействительным по решению суда после регистрации указанного права, спорный объект недвижимости не может быть признан самовольной постройкой.
Определение Верховного Суда РФ от 13.05.2015 N 25-КГ15-2 (Судебная коллегия по административным делам)
Выводы нижестоящих судов о том, что реконструируемый объект капитального строительства имеет признаки самовольной постройки, не могут быть признаны законными. Они основаны только на фактах отсутствия у заявителя разрешения на строительство (реконструкцию) здания и отсутствия проектной и градостроительной документации до начала работ по его реконструкции. Вместе с тем жилой дом (другое строение, сооружение, иное недвижимое имущество) является самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 ГК РФ, если он создан на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом и иными правовыми актами порядке, либо возведен без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Примечание. Верховный Суд РФ дополнительно учел целевое назначение земельного участка для реконструкции здания, тот факт, что застройщик представил полный и надлежащий комплект документов, необходимый для получения разрешения на строительство, а также отсутствие доказательств начала реконструкции с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Определение Верховного Суда РФ от 09.06.2015 N 18-КГ15-65 (Судебная коллегия по гражданским делам)
Несоответствие строения целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено, является достаточным основанием для того, чтобы признать постройку самовольной и возложить на лицо, которое возвело эту постройку, обязанность снести ее.
Определение Верховного Суда РФ от 09.06.2015 N 18-КГ15-65 (Судебная коллегия по гражданским делам)
Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).
См. также:
- Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2015 N 18-КГ14-168 (Судебная коллегия по гражданским делам)
- Определение Верховного Суда РФ от 08.04.2014 N 18-КГ14-12
Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2016 N 308-ЭС15-15458 по делу N А32-22681/2014 (Судебная коллегия по экономическим спорам)
К признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).
Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2016 N 308-ЭС15-15458 по делу N А32-22681/2014 (Судебная коллегия по экономическим спорам)
В споре о сносе самовольной постройки истец и ответчик являются публично-правовыми образованиями, поэтому подразумевается, что они должны действовать в целях реализации публичного интереса.
Хотя орган местного самоуправления наделен полномочиями в сфере публичного порядка строительства, имеет право на иск при выявлении факта формального нарушения этого порядка (отсутствие разрешения на строительство), положения ст. 222 ГК РФ подлежат применению с учетом публичного интереса в создании социально значимого объекта - детской поликлиники.
Определение Верховного Суда РФ от 28.06.2016 по делу N 305-ЭС15-6246, А41-17069/2014 (Судебная коллегия по экономическим спорам)
По правилам ст. 222 ГК РФ недвижимый объект, созданный без согласия собственника земли, может быть квалифицирован в качестве самовольной постройки.
Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 29.04.2016 N 5-АПГ16-12 (Судебная коллегия по административным делам)
Нежилое здание возведено на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем такого объекта. Следовательно, это здание признается самовольной постройкой.
Заключением Комитета по архитектуре и градостроительству г. Москвы подтверждается, что нежилое здание находится в охранных зонах линейных объектов, объектов электросетевого хозяйства и на территориях общего пользования.
Кроме того, согласно сведениям из государственного кадастра недвижимости земельный участок, где расположен спорный объект, имеет вид разрешенного использования "для эксплуатации временного торгового павильона, являющегося движимым имуществом" и входит в границы земельного участка с видом разрешенного использования "для эксплуатации улично-дорожной сети".
Определение Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-61 (Судебная коллегия по гражданским делам)
По смыслу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой может быть признан только объект недвижимости. Положения этой статьи не распространяются на отношения, которые связаны с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на отношения, касающиеся перепланировки, переустройства (переоборудования) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
Определение Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-61 (Судебная коллегия по гражданским делам)
Составная часть единого недвижимого комплекса не может быть признана самовольной постройкой.
Определение Верховного Суда РФ от 27.09.2016 по делу N 309-ЭС16-5381, А71-15106/2014 (Судебная коллегия по экономическим спорам)
С 4 августа 2018 г. действуют изменения в ст. 222 ГК РФ и ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ. См. Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ. Соответствующие изменения будут отражены в материале при его актуализации.
По мнению суда апелляционной инстанции, расположение спорного объекта на минимальном расстоянии от охранных зон объектов газотранспортной системы не является основанием для его сноса. Ответчик не знал, что объект расположен на недопустимом расстоянии от указанных зон, объект возведен на основании выданного разрешения, поэтому самовольной постройкой он не является. Кроме того, границы охранных зон газораспределительных сетей не были установлены.
Выводы суда апелляционной инстанции, которые сделаны со ссылкой на то, что жилой дом возведен при наличии разрешения на его строительство, не соответствуют п. 1 ст. 222 ГК РФ. Эта норма называет самовольной постройкой как объект, возведенный без разрешения, так и объект, созданный с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Спорный объект возведен на расстоянии, которое более чем в 2 раза меньше зоны минимального расстояния, безопасно допустимого согласно строительным нормам и правилам. То, что органы местного самоуправления выдали разрешение на строительство объекта на земельном участке, где невозможно его возведение, не устраняет запрета на такое строительство, установленного законами, градостроительными и строительными нормами и правилами.
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016)
В ст. 222 ГК РФ закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество является самовольной постройкой, в частности, если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведено:
1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
2) без получения на это необходимых разрешений;
3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
См. также: признаки самовольной постройки.
Определение Верховного Суда РФ от 08.08.2017 N 39-КГ17-6 (Судебная коллегия по гражданским делам)
Вопрос о том, является ли постройка самовольной, должен разрешаться с учетом ст. 109 ГК РСФСР 1964 г., применяемой по аналогии не только к самовольно возведенным гражданами жилым домам (дачам), но и к другим самовольным строениям независимо от их назначения и от того, кем они построены, и иных нормативных актов, действовавших на момент постройки спорного сооружения.
См. также: Самовольная постройка до 1995 года
Постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2011 N 15025/10 по делу N А28-10550/2009-313/22
Один из сособственников земельного участка вправе требовать сноса самовольной постройки, возведенной на этом участке другим сособственником, если ее возведение нарушает не только установленный порядок пользования общим земельным участком, но и права и законные интересы другого сособственника либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Постановление Президиума ВАС РФ от 24 января 2012 г. N 12048/11
Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании.
Постановление Президиума ВАС РФ от 04.09.2012 N 3809/12 по делу N А40-7912/11-28-61
Тема: Применении срока исковой давности к требованию о признании права отсутствующим.
В настоящем деле право собственности ответчика на спорное здание зарегистрировано 11.08.1999 г. запись N 77-01/00-01/1999-19000, то есть с момента регистрации права прошло более 12 лет. С учетом неоднократного продления договора аренды земельного участка, а также принимая во внимание контрольные функции, которые возложены на органы государственной власти города Москвы, включая Префектуру Южного административного округа г. Москвы, довод истца о том, что он узнал о нарушении права только 17.05.2010 г. из письма Департамента N 33-5Т5-331/10-(2) подлежит отклонению.
Постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 6557/13 по делу N А56-41462/2011
Способ защиты нарушенных прав и законных интересов правообладателей земельных участков, как возложение обязанности освободить земельный участок от незаконно возведенных на нем строений, может быть применен только по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (ст. ст. 222, 304 ГК РФ).
Определение ВС РФ № 5-КГ14-142 от 17 февраля 2015 г.
При этом для сноса самовольных построек не является необходимым точное установление площади и иных технических характеристик этих объектов.
В случае возникновения неясностей, в том числе при исполнении решения суда, либо при возникновении препятствий в его исполнении спорные вопросы могут быть разрешены судом, принявшим решение, в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством
Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 13 мая 2015 г. N 32-КГ15-3
Признание договора аренды недействительным не является основанием для признания постройки самовольной.
Определение Верховного Суда РФ от 09.06.2015 N 18-КГ15-65
Несоответствие возведенного строения целевому назначению земельного участка является достаточным основанием для признания постройки самовольной и сноса.
Определение Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 24-КГ15-6
Как установлено судом в ходе рассмотрения дела, в результате произведенной перепланировки и реконструкции торгово-офисного помещения истица надстроила второй этаж и увеличила общую площадь до <...> кв. м.
При таких обстоятельствах на произведенную истицей реконструкцию нежилого помещения распространяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения, связанные с возведением самовольной постройки.
Определение Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-61
Составная часть единого недвижимого комплекса не может быть признана самовольной постройкой
Определение Верховного Суда РФ от 27.09.2016 по делу N 309-ЭС16-5381, А71-15106/2014
Если на участке строить запрещено, разрешение на строительство от сноса не спасет
Обзор судебной практики ВС РФ № 4 за 2016 год от 20 декабря 2016 г.
Высоковольтная линия электропередачи представляет собой единый объект вещных прав, ее составные части (в частности, опоры) не являются самостоятельными объектами недвижимости, в связи с чем они не могут быть признаны самовольными постройками.
Обзор ВС РФ № 3 (2018)
Пункт 32. При наличии противоречивых выводов судебной строительно-технической экспертизы о том, создает ли самовольно возведенный объект угрозу для жизни и здоровья граждан, суд должен устранить это противоречие при помощи механизмов, предоставленных процессуальным законодательством (вызов эксперта для дачи пояснений, назначение дополнительной и повторной экспертиз). Одновременные отказы в иске о сносе самовольной постройки и в иске о признании права собственности на самовольную постройку за застройщиком противоречат принципу правовой определенности.
Обзор ВС РФ № 4 (2018)
Пункт 21. Требования органа местного самоуправления к собственнику земельного участка о сносе самовольной постройки подлежат удовлетворению, если возведение объекта осуществляется в отсутствие разрешения на строительство и эксплуатация данного здания представляет угрозу для здоровья и жизни граждан.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)"
Пункт 21. Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020) пункт 55.
Акты, содержащие требования выполнить в установленный срок законные предписания органа (должностного лица) об устранении нарушений законодательства, неисполнение которых влечет привлечение к административной ответственности, могут быть оспорены в порядке административного судопроизводства.
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021) пункт 27
Составленный уполномоченным органом акт проверки в отношении собственника объектов недвижимости, расположенных на находящемся в публичной собственности участке, с фиксацией выявленного нарушения и предписание об устранении такого нарушения представляют собой неразрывно связанные между собой акты, что не исключает оспаривание заявителем, полагающим свои права нарушенными, в том числе и акта проверки, в котором дается квалификация объектов в качестве движимого или недвижимого имущества, в одном процессе (в том числе по правилам гл. 24 АПК РФ).
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)
Пункт 12. В состав совместно нажитого имущества, подлежащего разделу между супругами, не может быть включена самовольная постройка.
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)
ВОПРОС 4. Могут ли быть пересмотрены на основании п. 6 ч. 4 ст. 392 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, которыми на основании ст. 28, 32 Федерального закона от 31 марта 1999 г. N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" удовлетворены требования о сносе строений, возведенных в пределах минимальных расстояний до магистральных или промышленных газопроводов?
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021)
Пункт 26. Не является самовольной постройкой здание, построенное в соответствии с уточненным в установленном порядке видом разрешенного использования земельного участка и разрешением на строительство.
Постановление Арбитражного суда московского округа от 6 августа 2021 г. по делу N А40-255830/2019
Судебная практика исходит из того, что общие правила о сроке исковой давности применяются и в делах о реконструкции объектов недвижимости, которые являются объектами культурного наследия.
Определение ВС РФ от 6 июня 2022 г. N 308-ЭС21-4522
Арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору должен квалифицироваться как договорное требование, подверженное течению срока исковой давности, а не как иск об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения, на который срок исковой давности не распространяется.
Само по себе наличие у общества права собственности на спорный объект не порождает права эксплуатировать его без полученного в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Учитывая наличие действующего договора аренды земельного участка, что подтверждено сторонами в судебном заседании, а также отсутствие доказательств, свидетельствующих об отказе арендатора в возврате истцу земельного участка, выводы судов об истечении срока исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки нельзя признать законными и обоснованными.
Определение ВС РФ от 05.12.2023 № 88-КГ23-6-К8
Передача в аренду не означает утрату права владения
В случае, если в 1998 между муниципальным образованием и физическим лицом заключён договор аренды земельного участка для целей эксплуатации расположенного на нём в качестве временного сооружения (торгового павильона) без права строительства капитальных сооружений, в 2012 за арендатором зарегистрировано право собственности на построенное им на данном участке здание, в 2018 арендатор продал указанное здание третьему лицу, а в 2020 году муниципалитет, который все это время оставался собственником участка, обратился в суд с иском о сносе самовольной постройки, то при рассмотрении заявления ответчика о пропуске исковой давности судам следовало учесть, что иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное негаторному иску в отношении принадлежащего ему земельного участка. Поэтому к такому иску подлежат применению правила ст. 208 ГК РФ о неприменении исковой давности.
Нижестоящие суды посчитали, что, передав арендатору по договору земельный участок во временное возмездное владение и пользование, муниципальное образование утратило право владения данным земельным участком – с таким выводом согласиться нельзя.
Согласно п. 34 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
В свою очередь, отношения по пользованию земельным участком на основании договора аренды носят временный характер, собственник земельного участка вправе как по окончании срока, установленного договором, так и досрочно при наличии установленных законом или договором оснований потребовать возврата земельного участка, а срок исковой давности по иску о возврате участка в таком случае начинает течь не ранее отказа арендатора от добровольного возврата участка в том состоянии, в котором он его получил.
Соответственно, срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником - арендодателем земельного участка, начинает течь не ранее момента, когда арендатор отказался возвратить переданный участок, на котором возведена самовольная постройка.
Определение ВС РФ от 12.12.2023 № 18-КГ23-169-К4
Реконструкция без согласия второго собственника - является самовольной постройкой.
В случае, если двум сособственникам принадлежит по ½ в праве собственности на земельный
участок и на находящийся на нём жилой дом, один из сособственников без получения согласия другого и без получения разрешительной документации произвёл реконструкцию дома, увеличив жилую площадь, судам следовало учесть, что подобная реконструкция является самовольной, поскольку должна была осуществляться по согласию всех собственников.
Более того, осуществление сособственником реконструкции без предварительного получения
согласия другого участника долевой собственности и без получения разрешения на проведение таких работ в обход порядка, предусмотренного действующим законодательством, с целью последующей легализации изменённого объекта недвижимости исключительно в судебном порядке свидетельствует о недобросовестном поведении и является злоупотреблением правом.
Определение ВС РФ от 22 февраля 2024 г. N 305-ЭС23-21329
Если суд признал право на самострой, разрешение на ввод в эксплуатацию не нужно.
Определение ВС РФ от 18 августа 2025 г. N 309-ЭС25-1917
Применение положений о самовольной постройке к объекту незавершенного строительства
… неполучение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию как единственный признак самовольности постройки при отсутствии доказательств невозможности дальнейшего ее сохранения и очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на завершенный строительством объект недвижимого имущества. Обратное будет порождать правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы завершенного строительством объекта недвижимости.
Определение ВС РФ от 19.08.2025 № 18-КГ25-231-К4
В данном деле в первую очередь интересно то, что суды указали на необходимость установления публичноправового интереса при рассмотрении иска о самовольной постройке.
Реконструкция объекта недвижимости без разрешения на строительство (публично-правовое нарушение) не может само по себе служить основанием для сноса объекта либо для отказа в иске о признании права собственности на него, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешительной документации, а при разрешении спора суды не установили, каким образом снос мансардного этажа приведет к восстановлению нарушенного права и какой интерес публичноправового образования будет защищён в результате его демонтажа.
Определение ВС РФ от 02.09.2025 № 18-КГ25-286-К47
При рассмотрении иска о сносе самовольной постройки суд должен рассмотреть вопрос о возможности ее сохранения с учетом приведения в соответствие с установленными требованиями.
Определение ВС РФ от 02.09.2025 № 18-КГ25-293-К4
Отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, поскольку возможность сноса постройки закон связывает не с формальным соблюдением требования о получении разрешения на строительство объектов, а с установлением обстоятельств, которые могли быть препятствием для использования объекта ввиду существенного нарушения земельного и градостроительного законодательства, допущенного при их возведении.
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2025) пункт 2.
Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на строения, не относящиеся к недвижимому имуществу.
***
Юридические услуги по защите самовольных построек
lebedevlaw@mail.ru