Инвестиции в недвижимость бьют все рекорды
2021 год может стать рекордным по объему инвестиций в недвижимость на российском рынке. Эксперты предсказывают, что по сравнению с предыдущим годом, инвестиции в недвижимость увеличатся на 18% и общий объем впервые достигнет отметки 300 млрд. руб. В чем причина такого феноменального роста инвестиций в сектор недвижимости?
Львиная доля рекордного объема инвестирования составляют средства девелоперов, которые вкладывали деньги в площадки для строительства жилья. Ключевые игроки на рынке недвижимости увеличили свой капитал за последние два года, девелоперы получили свободные финансовые средства, которые выгодно вложили. На бирже размещались акции ведущих девелоперов, причем некоторые за период 2020-2021 года успели размесить акции дважды.
Как утверждают эксперты, 2022 год поддержит тренд, девелоперы будут активно продолжать скупать площадки под строительство жилья. Именно площадки под девелопмент составляют основную часть структуры инвестиций на рынке недвижимости, по итогам 2021 года это значение прогнозируется на уровне 63%. Далее идет офисная недвижимость и заключает тройку лидеров складской сегмент. Нужно отметить, что ниша складской недвижимости на российском рынке интенсивно развивается по всей стране. Но в общем объеме, не только по столичному региону, но и по всей стране, лидером по инвестициям остаются площадки под девелопмент.
Пандемия – не единственный фактор, повлиявший на активность застройщиков. Стимулировали деятельность девелоперов и льготные государственные программы. Снижение ставок по ипотечным кредитам в 2020-2021 годах привело к рекордному спросу на новостройки. Этот фактор не мог не сказаться и на вторичке.
Центробанк опубликовал данные по ипотечным кредитам за период с января по сентябрь 2021 года, согласно которым в сектор долевого участия было выдано 1,3 трлн рублей, что по сути является инвестициями в жилищное строительство.
Государственная денежно-кредитная и экономическая политика по-прежнему будет определять вектор развития сектора жилой недвижимости. Этот тренд сохранит свою значимость и в 2022 году. Также продолжающаяся пандемия будет вносит свои коррективы, экономика по-прежнему будет зависеть от этого фактора, по прогнозам экспертов. С другой стороны, экономический сектор постепенно учится подстраиваться под новые условия, это заметно по растущей активности и росту спроса на офисную и складскую недвижимость. Отчасти причиной тому можно назвать низкую девелоперскую активность с начала пандемии, а также расширение продаж в режиме онлайн. С большой вероятностью, как прогнозируют эксперты, в дальнейшем интерес к онлайн-формату продаж будет только увеличиваться.
С другой стороны, интерес к инвестициям в участки для жилищного строительства будет снижаться. Девелоперы, предвидя такую ситуацию, успели восполнить свои портфели, воспользовавшись небывалым спросом на жилье.
Специалисты прогнозируют удержание спроса на уровне среднего значения в наступающем 2022 году. Эксперты уверены, что уровень спроса не будет превышать средние значения за последние три года. Однако, имеется фактор, который может внести свои коррективы: регулярные повышения ключевой ставки Центробанком приводят к тому, что стоимость ипотечных продуктов растет и, соответственно, покупательская активность на рынке новостроек плавно падает.
Эльвира Набиуллина в ноябре официально заявила, что в 2022 году уровень ключевой ставки будет составлять от 7,3% до 8,3%. Естественно, это не сможет не отразиться на ставках по ипотечным кредитам. Такие условия на рынке, которые приведут к удорожанию ипотечных продуктов, сыграют на понижение спроса в следующем году.
Есть ли критерии для наиболее выгодного варианта, который позволит удачно вложить средства в недвижимость. Можно выделить 5 таких критерий.
1. Месторасположение: ближе к центру
Если предполагается инвестиция в жилую недвижимость бизнес-сегмента, то необходимо обратить внимание на важный фактор – локация. Целевая аудитория этого сегмента привязана к центру в силу различных факторов: работа, образование, развлечения и т.д. Все основные объекты в столице сосредоточены в центре, поэтому покупатель, который имеет достаточный бюджет, всегда будет выбирать жилье в центре или же как можно ближе к центру.
Есть еще один фактор, который покупатель будет учитывать при выборе – это уровень развития инфраструктуры жилого комплекса. Центр Москвы насыщен многофункциональными жилыми комплексами, которые обладают собственной инфраструктурой. Этот фактор может благоприятно повлиять при перепродаже квартиры или при сдаче в аренду.
2. Транспортный фактор
К расположению объекта и наличию собственной инфраструктуры добавляется еще один важный фактор – транспортное плечо. При выборе жилого комплекса инвестору стоит внимательно рассмотреть окрестности на предмет транспортной доступности. Судя по данным статистики, жители жилых комплексов бизнес-сегмента в основной массе являются владельцами автомобилей. Таким образом, разумно выбирать под инвестиции жилые комплексы с наиболее коротким путем к основным транспортным артериям столицы.
Но не стоит игнорировать и доступность метро. Среди обозначенной целевой аудитории есть сегмент, который использует общественный транспорт для передвижения по городу. Поэтому следует выбирать жилые комплексы вблизи линий метро и МЦК.
Также есть смысл обращать внимание на близость к вокзалам, из которых можно быстро уехать в аэропорт. Это актуально, если ориентироваться при сдаче в аренду квартиры на такую целевую аудиторию, как туристы.
3. Близость центров социальной активности
Продажа или сдача в аренду жилой недвижимости из сегмента первички будет наиболее выгодной, если учесть еще один фактор – близость и доступность крупных центров социальной активности. К таким центрам в первую очередь относятся деловые районы. Квартиру или апартамент вблизи Москва-Сити с большей вероятностью можно выгодно продать или сдать в аренду, чем такую же недвижимость в каком-нибудь спальном районе.
Покупательский интерес вызовет также близость к инвестиционной недвижимости развлекательные объекты. Культурные и исторические достопримечательности привлекают туристов. Эти факторы также необходимо учитывать при выборе объектов жилой недвижимости под инвестиции.
4. Апартаменты – экономичный вариант
Понятно, что главная цель инвестора – это максимальный доход. Для этого нужно позаботиться о том, чтобы минимизировать вложения. Для того, чтобы выгодно перепродать квартиру, ее необходимо приобрести на раннем этапе строительства. Современные инвесторы застрахованы от потерь при вложении в строящуюся жилую недвижимость благодаря тому, что внесенные средства хранятся на эксроу-счетах.
Для инвестиции в жилую недвижимость с целью сдачи в аренду также оптимальным вариантом будет инвестиция в «котлован». Однако, здесь есть нюанс – старт бизнеса будет отложен, но это окупится с лихвой, так как вложения будут значительно меньше, чем при покупке готовой квартиры.
И самый оптимальный вариант для экономии – это апартаменты, но это в случае сдачи в аренду. Стоимость апартаментов по сравнению с аналогичными квартирами ниже на 15-30%. Для перепродажи лучше выбирать квартиру.
5. Отделка – какой вариант выбрать
Какой вариант выбрать для инвестиции – черновую или чистовую отделку. Наиболее предпочтительный вариант по мнению экспертов – это готовая квартира или апартамент с чистовой отделкой. Первое преимущество – экономия времени, такую квартиру можно сразу же перепродать или сдать в аренду. К тому же, застройщик сделает отделочные работы дешевле, чем наемная бригада.
Есть еще один вариант, который может стать оптимальным для инвестиции для следующей перепродажи. Это так называемая отделка white box, то есть промежуточный вариант, предчистовая отделка. Инвестор может предложить такой вариант клиентам, которые предпочитают сами делать косметический ремонт.ъ
Инвесторы в недвижимость, кто они?
Московские застройщики и девелоперы отмечают, что среди покупателей третью часть составляют инвесторы. Каков портрет столичного инвестора в жилую недвижимость?
Профессионалы
Среди инвесторов в жилую недвижимость имеется доля тех, кто занимается инвестициями на профессиональном уровне. Это специалисты с четко выработанной стратегией, со знаниями и большим опытом. Они отлично ориентируются на рынке и в курсе всех трендов. Такие специалисты точно знают, что, где и когда нужно покупать.
Вице-президент и коммерческий директор ГК «Инград» Михаил Бузулуцкий отметил: «Основное преимущество профессиональных инвесторов на рынке недвижимости заключается в понимании портрета клиента и в умении экономить вложенные средства».
Профессионалы на рынке недвижимости, как правило, работают не только с жилым сектором. Накопленные суммы позволяют таким инвесторам осваивать и рынок коммерческой недвижимости.
При сделке с значительным объемом инвесторы нередко просят дисконтные скидки у девелоперов. Также приобретаемый пул квартир может продаваться профессиональному инвестору на особых условиях.
Без цели
Активизация инвестиционных сделок на рынке недвижимости стала возможной благодаря действующей программе льготной ипотеки. До июля 2021 условия ипотечных продуктов были максимально выгодными, что породило шквал сделок с целью инвестиций. Выгодные условия ипотеки привлекли на рынок так называемых «инвесторов без цели». Это дилетанты, которые хаотично и не системно вкладывают деньги в недвижимость, не имея определенной цели, стратегии, понимания. Просто срабатывает триггер: если условия выгодные – надо брать. А что будет с приобретенной недвижимостью после вступления в собственность, что делать с купленной квартирой – понимания нет.
Естественно, что по завершению льготной ипотечной программы количество таких игроков на рынке уменьшится.
Однако, даже если долгое время такой непрофессиональный инвестор не использует квартиру, то есть – не перепродает ее или не сдает в аренду, то такая «замороженная» инвестиция не перестает быть инвестицией. Со временем недвижимость может подорожать, и тогда в руках инвестора окажется выгодный актив.
В общем, для того, чтобы с выгодой использовать жилую недвижимость, как инвестиционный инструмент, надо концентрироваться на ее инвестиционных свойствах, а не на утилитарной составляющей. Квадратные метры котируются в определенные периоды больше, чем конвертируемая валюта.
Но необходимо учитывать определенную инертность рынка недвижимости, квадратными метрами не торгуют на Форексе. Изменение стоимости жилья – процесс затяжной и не одномоментный, и в этом есть преимущество для инвесторов – у них всегда есть возможность вовремя среагировать на конъюнктуру рынка, хотя и здесь бывают непредвиденные форс-мажоры.
Четкие цели
Категория инвесторов, которые имеют четкую цель при совершении сделки, определяется довольно разноплановым составом. Они точно знают, для чего они приобретают жилую недвижимость, и как будут извлекать из этой сделки прибыль. Однако, в связи с тем, что цены на жилье в последнее время растут, на рынке наблюдается отток игроков, которые вкладывают в жилую недвижимость с целью получения пассивного дохода от аренды. Арендные ставки не растут так быстро, как цены на жилье, поэтому выгодными такие инвестиции становятся только при больших пулах.
Кто скупает эконом-класс
Для неискушенного инвестора, который не знает всех тонкостей рынка, возникает соблазн приобрести квартиру подешевле. Основная часть структуры сделок купли-продаж состоит из квартир эконом-класса. Но это не означает, что инвестор, который пришел на рынок, чтобы выгодно вложить средства в жилую недвижимость, должен ориентироваться на эконом-класс, выбирая самые дешевые квартиры.
Для учета всех факторов инвестиционной привлекательности необходимо иметь широкий выбор, не ограничиваться только одним сегментом. Нужно ориентироваться на сумму, превышающую минимальную цену лота в пределах 10-15%. Не стоит сразу бросаться на дешевые варианты. Жилая недвижимость для инвестиции требует тщательного и взвешенного решения, построенного на анализе всех инвестиционных факторов.
Подводные камни апартаментов
Признание апартаментов жильем открывает для инвесторов новые возможности. Однако, Михаил Бузулуцкий отмечает, что необходимо учитывать один важный фактор – премия за предстоящую перерегистрацию может быть включена в первоначальную цену.
Подвохи реновации
Программа реновации – это еще один фактор, который вполне может стать подводным камнем для инвестора. У этого варианта есть свои преимущества и недостатки. В качестве плюсов можно отметить такие моменты, как лучшее местоположение нового жилья, более качественная недвижимость. Но есть и внушительный минус – отсутствие детального плана: какой дом и когда будет переселяться. Строить инвестиционные стратегии на такой схеме – перспектива весьма сомнительная.
Как смотрит инвестор
В основном инвесторы работают следующим образом: когда до ввода объекта в эксплуатацию остается несколько месяцев, инвестор выходит из проекта с целью экономии времени на ожидании оформления собственности. Дисконт, а точнее – его размер, зависит от предложений застройщика, а также от предложений таких же инвесторов.
В период действия льготной ипотеки, которая распространялась только на новостройки, выгоднее было приобретать первичку у застройщика, так как инвестор не мог предложить такие выгодные условия.
Однако за последнее время инвесторы получили такие рычаги, как выросшие цены, что дало возможности для маневров. За уходящий 2021 год в столичном регионе средняя цена квадратного метра на рынке первички выросла на четверть. Но это не означает, что такая ситуация будет постоянно, напротив – такой рост цен является исключением. Поэтому не стоит ориентироваться на такие показатели. Для инвестора показатели средней доходности в 10-15% годовых является вполне нормальными.
Инвестировать или нет?
Итак, мы подошли, пожалуй, к самому важному вопросу – стоит инвестировать в жилую недвижимость на современном рынке жилья или обратить внимание на другие секторы экономики?
Необходимо учитывать, что любые инвестиции всегда связаны с определенными рисками.
Текущая неопределенность на рынке недвижимости – это первое, что нужно брать во внимание перед решением о покупке квартиры или апартамента с целями инвестиции. Особенно это актуально для современного рынка недвижимости, где пока сложно строить инвестиционные стратегии даже в краткосрочной перспективе.
В современных условиях гарантированный доход от инвестиций в недвижимость способны получить только опытные профессионалы, которые знают все подводные камни и имеют четкое понимание происходящих процессов на не простом рынке.
Также следует четко представлять, что инвестиция в недвижимость – это вложение долгосрочное. В среднесрочной перспективе профит от вложения в жилую недвижимость не такой уж и привлекательный.
Коммерческий директор ГК «Инград» Михаил Бузулуцкий отмечает, что расширение программы «семейной ипотеки» даст новый импульс для инвестиционной активности на рынке. Такое ипотечные продукты откроют для инвесторов путь к выгодным стратегиям на вторичном рынке.
