Важная тема не только для тех, кто собирается купить или продать квартиру, но и для тех, кто рассматривает недвижимость как инвестицию — получение дохода с вложения средств.
Каждую сделку разберем на примерах, свои вопросы можно оставить в комментариях — в прямом эфире мы ответим на них.
ДКП: договор купли-продажи
«Я хочу купить готовую квартиру в новостройке или вторичное жилье».
При такой покупке это основной документ. Почему? Потому что право владения было зарегистрировано ранее. ДКП оформляется и при покупке земельного участка, дома, дачи и так далее. В нем может участвовать как физическое, так и юридическое лицо.
Особенности договора:
- должен быть подписан на бумаге;
- в некоторых сделках требуются юридические услуги;
- может участвовать третья сторона (например, доверенное лицо, которое от имени владельца оформляет сделку);
- обязательно указывается, откуда берутся средства на приобретение недвижимости: собственные сбережения или ипотечные;
- полноценная передача прав на объект недвижимости начинается только после внесения сделки в Росреестр.
Договор дарения
«Я, не прося ничего взамен, передаю тебе права на недвижимость/автомобиль/акции/ денежную сумму и так далее».
Особенность сделки: ее не могут совершать граждане, не достигшие возраста 14 лет.
Этот договор путают с завещанием. Запомним: в дарении принимают участие обе стороны, а в завещании лишь одна.
Дарение недвижимости необходимо оформлять в письменном виде и официально регистрировать. Как только регистрация состоялась, он вступает в силу.
Но вам могут отказать, если:
- дарение совершается от лица клиентов медицинских, социальных или гос.учреждений;
- дарение от одной коммерческой организации другой;
- дарение от лица несовершеннолетнего ребенка.
Рента
«У меня есть квартира, которую я передам другому человеку. За это он будет платить мне определенную сумму на мое содержание». В этом случае вы — получатель ренты, а будущий владелец недвижимости — плательщик ренты.
Что нужно обязательно прописать в договоре:
- размер ренты;
- срок ее выплаты: ежемесячно или раз в квартал/ в год/ в иной срок.
От этого зависит момент вашего вступления в права:
- Рента бывает постоянной, когда она ограничена полной выплатой стоимости, которая указана в договоре.
- Или пожизненной, с выплатами до смерти хозяина квартиры.
Договор также регистрируем в Росреестре.
ДДУ: договор долевого участия
«Началось строительство нового ЖК — вложу деньги на этом этапе, чтобы приобрести квартиру дешевле».
Договор долевого участия оформляется на этапе строительства недвижимости. Вы передаете средства застройщику, чтобы тот на эту сумму мог возводить объект дальше.
К сожалению, именно с этим договором связано множество историй про обманутых дольщиков. Происходило так: застройщик выводил деньги, не завершив строительство. Сейчас государство изменило 214 федеральный закон: средства поступают на эскроу-счет. Застройщик не может их оттуда вывести, пока дом не будет введен в эксплуатацию.
Договор инвестирования
«Я, инвестор (физическое или юридическое лицо), хочу заключить договор с застройщиком в отношении конкретного здания».
В этом случае вы выступаете клиентом строительной фирмы и получаете определенную долю в площади, не являющейся жилой. То есть, помимо квартиры, вам доступно целевое использование подъездов и других частей здания.
Обязательства по договору инвестирования несут обе стороны. Инвестор должен вовремя передавать часть средств или внести сумму сразу. Построенный объект он может использовать как в личных целях (для жилья), так и для обустройства офиса или извлечения дальнейшей прибыли.
Заказчик не может требовать от инвестора лишних вложений. После окончания строительства инвестор оценивает работу и составляет акт: принимает или нет.
Наследство
«В моем распоряжении находится квартира или ее часть, которую я завещаю другому лицу».
Наследник обязан принять наследство или оформить официальный отказ от него. Законом предусмотрены случаи, когда от наследства отказаться нельзя.
Кто может принять наследство:
- наследник, прописанный в завещании;
- человек, признанный наследником по закону.
Наследник должен быть дееспособным. Если он еще не достиг совершеннолетнего возраста, необходимо согласие родителей или законных представителей. Также, люди, не признанные дееспособными, могут принять наследство с согласия попечителя.
Если резюмировать всё вышеизложенное: покупка недвижимости, особенно в юридической части - дело тонкое. В каждой сделке, будь то ДКП, ДДУ, дарение, наследство, рента, есть свои нюансы и тонкости. Поэтому на Западе уже давно ни одно физическое лицо не обходится без услуг юриста.