Всем привет!
Как я уже писал ранее, в июне 2021 я продал свою инвестиционную квартиру и завязал с инвестициями в "бетон". Несмотря на то, что на этот период пришелся беспрецедентный рост цен на недвижку, да и аренда что-то добавила к доходности, выхлоп в итоге получился меньше, чем если бы я просто купил фонды на широкий рынок. Кому интересны конкретные цифры, можете посмотреть тут:
Мне могут возразить, что и рынок в это время рос неадекватно быстрыми темпами, но не будем забывать, что коронакризис (и провал на треть) тоже пришелся на это время.
Что изменилось за последние полгода
Государство, видимо, осознало ненормальность ситуации и решило сократить подпитку рынка недвижимости - условия льготной ипотеки значительно ужесточили + за счет выросшей ставки ЦБ РФ само по себе кредитование стало дороже.
Как рассуждает большинство "инвесторов в бетон" - квартиры всегда дорожают, аренда всегда приносит доход.
Но тут надо помнить - в начале 90-х жильё стоило копейки, потом был долгий период бурного роста до кризиса 2008 года, затем небольшое падение, медленный рост до кризиса 2014 года. В 2014 году на фоне обесценивания денег народ скупил вообще все и цены рванули вверх, потом медленно сползали и в последние пару лет опять стрельнули. Если посчитать изменения цены в целом, за последние лет 10-15, то окажется, что доходность ненамного превышает банковский вклад, (а уж если посчитать в долларах, то вообще убытки). Поэтому стереотип "жильё дорожает всегда" мягко говоря, не совсем верен, да, дорожает, но не всегда, и не всегда на много. Основной рост уже точно отыгран.
В этой статье я, среди прочего, посчитал, что если бы вы в 2009 году положили рубль на вклад, сейчас бы у вас было примерно 3,3 рубля - даже если бы вы купили квартиру после падения 2008 года и сдавали ее все время, результат был бы сопоставимый (и неизвестно, где лучше).
А по аренде чиновники решили нанести удар с другой стороны. Читаю недавние новости и вижу:
Министерство строительства подготовило законопроект, предусматривающий разработку специальной государственной информационной системы для рынка аренды жилья.
Предполагается, что владельцам жилья необходимо будет вносить в систему информацию о договорах аренды. Необходимо будет указать сроки сдачи, сумму сделки и провести соответствующие финансовые расчеты. За отказ регистрации договора в системе или искажение данных арендодателям грозит штраф до 5 тыс. руб., а юрлицам – до 50 тыс. руб.
Обосновывается все это дело защитой прав арендаторов, обелением рынка аренды и т.п. Но тут же, буквально через запятую:
.. по причине того что большинство сделок по сдаче квартир осуществляется по серым схемам, бюджет ежегодно недополучает более 160 млрд руб. налогов. С вводом этой системы государство намерено исправить эту ситуацию.
Абсолютно очевидно, что все это затевается только для того, чтобы обложить налогами денежные потоки от аренды, которые сейчас проходят мимо государства практически полностью. Для этого предполагается загнать всех в новую систему, а потом стричь. Это не первая попытка государства добраться до этих денег, но все попытки до сих пор заканчивались провалом, так как требовали активной работы "в полях", чего наша власть не любит и не умеет. Каждого черного арендодателя требовалось поймать за руку, что весьма непросто, да и арендатор не имеет никакой мотивации помогать налоговикам, так как затраты на уплату налога возложат на него же. С развитием систем электронных платежей у налоговой появились невиданные доселе возможности по отслеживанию платежей, но к существенному обелению рынка аренды это не привело. Почему? Да потому что все равно надо доказывать, что каждый осуществленный платеж это именно аренда, а не что-то другое.
Если новая система заработает, вероятно, некоторая часть рынка аренды обелится. Но едва ли большая. Я с трудом представляю себе, как будут ловить арендодателей и заставлять там регистрироваться, все же будут отрицать сам факт сдачи квартиры в аренду, ну а платежи - это еще надо доказать, за что это. В общем, опять требуется большая работа "в поле", что сделать очень трудно.
Сейчас и так доходность аренды к цене недвижки невелика, а уж если ее обелить, то будут практически слезы на уровне 3-4% годовых максимум при несопоставимых с фондовым рынком трудозатратах.
Выводы
У меня есть сильные сомнения, что инвестиции в физическую недвижку (жилую) в настоящее время оправданны - оказывается давление по всем фронтам (ипотеку ужесточают, аренду обеляют) + не надо забывать, что население РФ постепенно сокращается, а жилье новое строится. Понятно-понятно, что это процесс крайне неравномерный (какой-нибудь Мёрзлозaдовск за последние 20 лет потерял половину населения, а в Москве оно только растет), старое жилье выходит из строя или устаревает морально (кто хочет жить сейчас в бараках?), но эти процессы неумолимы и со временем скажутся на ценах.
Лично я для себя свой выбор сделал - в обозримой перспективе никаких инвестиций в физическую недвижимость.
А вы инвестируете в недвижимость или пробовали когда-нибудь?
