За последние два года совокупный рост цен на жилую недвижимость в Москве составил 50-55%. На рынке образовалась интересная ситуация, когда трудно предсказать, пойдет рынок вверх или вниз. Инвесторы призадумались: а стоит ли по старой схеме покупать жилье в новостройках? Ни для кого ни секрет инвестиционного жилья в Москве очень много. Иметь здесь несколько квартир для сдачи - это совершенно нормально. На мой взгляд одна из лучших стратегий сегодня - это инвестирование в ликвидную вторичную недвижимость с быстром выходом из нее. Объясню почему.
1. Рынок Москвы - объективно самый крупный в России. Ценовые предложения ниже рынка на 10-20% есть всегда. Здесь важно отбирать максимально ликвидные локации с точечными застройками. Квартиры или апартаменты в данном случае не имеет значения, продается и то и другое одинаково хорошо. В среднем цикл захода и выхода из такой сделки занимает у меня порядка 3-4 месяцев. Как правило за этот период ликвидные лоты прибавляют в цене еще 3-5%, поэтому чистая прибыль в итоге получается на уровне 15-20% годовых.
2. Новая вторичка в некоторых локациях дешевле новостроек со сроком сдачи в 2024-2025. Это полный бред, но такое действительно есть. К примеру на Шелепихе у Донстроя можно купить годовалую однокомнатную квартиру за 380000-400000 руб. за метр, а конкуренты со сдачей в 23-25 году предлагают аналогичное жилье по цене на 100000-200000 руб/м2 выше. Зачем покупать дороже, что еще построится только через 2-3 года?
3. Если рынок все же пойдет резко вниз, вы как минимум останетесь при своих, либо выйдите с лота с меньшей доходностью чем 15-20% . К примеру. Многие девелоперы в 3-4 квартале этого года начали раздавать скидки от 3-10%. Те, кто покупали новостройки до скидок, вынуждены ждать отмены акций и прилично больше по времени ждать выхода из сделок.
4. Рост сделок по переуступке.
За девять месяцев 2021 года количество сделок по переуступке прав на будущее жилье увеличилось на 38,2% год к прошлому году. В последние два года четко прослеживается тренд переуступок в новостройках и это четко видно на практике при мониторинге платформ cian и avito. Здесь инвесторы часто выходят уже после полугода с момента старта продаж об]екта. Частенько можно найти интересные переуступки на поздней сдачи объекта, то есть за 3-6 месяцев до сдачи. Цены инвесторов в большинстве случаев ниже застройщика и здесь есть из чего повыбирать.
Сегодня также наблюдаю новый тренд на рынке - продажа объектов с ипотечным обременением. Впервые с этим столкнулся в Сочи, но тема быстро добралась и до Москвы. Для "переуступки" ипотеки необходимо получить одобрение в том же банке, что и выдал ипотечный займ продавцу. Также вероятен вариант, конда по договору аванса покупатель вносит сумму, необходимую для погашения ипотеки продавца. Но этот путь более рискованный и не всегда оправдан, особенно если сумму долга существенная. Как правило, с таким продавцами можно торговаться, поскольку Продавец находится в более слабой позиции чем покупатель.
При минимальном увеличении цен на жилье, годовая прибыль от такой стратегии составляет 45-60%. (при условии трех сделок в год)Повторюсь здесь очень важно максимально бить в цель по ликвидным районам и точечным застройкам. Покупать масс-маркет, где строится 12 домов по 24 этажа даже с дисконтом не всегда оправдано, поскольку желающих на выход всегда будет прилично и вы можете подолгу стоять в очереди на продажу.