В этой статье мы собрали наш личный опыт в виде типичных ошибок как начинающих, так и опытных инвесторов. Если вы решили зарабатывать на м2, то прежде чем вкладывать средства в коммерческую недвижимость, убедитесь, что вы не герой этой истории.
Ошибка 1: Неопределенность
«Хочу инвестировать, потому что это выгодно, но не знаю во что конкретно».
Сначала, проанализируйте рынок. До 2020 года инвесторы активно вкладывались в офисные помещения. Сейчас, по данным РБК, более востребованы склады и ангары.
Определите сумму, которую хотите выручить, и поставьте себе сроки. Постарайтесь рассчитать, сколько уйдет времени на достижение цели. Для этого проанализируйте:
- Город, в котором будете инвестировать
- Район
- Ближайших конкурентов
- Востребованность выбранного типа недвижимости
Возможно потребуется найти партнера, который все оформит и проконсультирует (в том числе по налогам и юридическим деталям).
Ошибка 2: Неправильная оценка помещения
«Я выберу эту недвижимость, потому что она самая дешевая».
При таком подходе большая часть затрат пойдет на ремонт помещения и его проверку. Допустим, вы приобрели офис, который планируете сдавать как коворкинг для начинающих предпринимателей. Достаточно оборудовать его рабочими местами, перегородками и так далее. Это требует небольших вложений.
Но в помещении, которое вы выбрали из-за дешевой цены, проблемы с системой воздуховодов: летом слишком душно, зимой — холодно. Придется выделить дополнительные средства.
Трудностей может быть много, оценивайте рентабельность в долгосрочной перспективе. Не стоит думать: «Здесь плохое проветривание, но сейчас зима и будет тепло, а дальше разберусь».
Ошибка 3: Игнорирование проверки на юридическую чистоту
«Этот объект мне порекомендовал риелтор. На вид помещение выглядит приличным».
Недвижимость может быть ограничена в определенном использовании или быть объектом судебной тяжбы. Проверяйте юридическую историю, прежде чем инвестировать. И выбирайте надежного риелтора.
Ошибка 4: Завышенные ожидания
«Сейчас вложу, а через месяц выйду на пассивный доход».
Кинофильмы создали неправильный образ об инвестициях. Выход на пассивный доход требует кропотливой предварительной работы. Не рассчитывайте, что через месяц разбогатеете. Учитывайте время, идущее на окупаемость первоначальных вложений.
Ошибка 5: Вложение инвестиций на пике
«Все покупают, и я куплю».
Когда все вокруг готовы вложить средства в недвижимость или акции, не ждите добра. Инвестировать нужно на «дне», когда риск падения рынка минимальный.
Ошибка 6: Играть на всё
«Чем больше я сейчас вложу, тем больше выручу в будущем».
Если у вас есть 1 000 000 рублей, не нужно вкладывать сумму целиком. Оставьте средства на спокойную жизнь, чтобы не гнаться за быстрыми деньгами. Также, часть отложенной суммы пойдет на непредвиденные расходы.
Ошибка 7: Незнание среды
«Я знаю, что такое субаренда, этой информации уже достаточно».
Допустим, вы решили заработать на субаренде. Но знаете ли вы, в чем отличие:
- Если субаренда прописана в основном договоре
- Вынесена в отдельный документ, как дополнение или приложение
На первый взгляд — это самая простая сделка для начинающего инвестора. Но не все знают, что не стоит заключать договор субаренды более чем на год. У любого инвестирования есть свои нюансы, в которых стоит разобраться в самом начале.
Ошибка 8: Налоги — это просто
«Налоги — это просто, их определяет государство, мне сообщат».
В некоторых случаях вы можете снизить налог, сэкономив инвестиции. В России действует система налоговых вычетов. Сумма, которую вы можете сэкономить, зависит от типа помещения:
- Комната
- Квартира
- Дом
- Нежилой комплекс
Такие организации, как медицинские, научные или образовательные учреждения, налогом не облагаются. Для остальной недвижимости их надо считать заранее, так как налоговые выплаты снизят доходность. Подробнее об этом провели прямой эфир, ссылку ищите в комментариях.
Ошибка 9: Только чистая прибыль
«Все деньги, которые я заработал(а) — мои».
Есть понятия чистая прибыль и выручка и они отличаются.
Выручка — это общая сумма, которую вы заработали.
Чистая прибыль — это реальный доход, оставшийся после уплаты налогов и других взносов.
Наш совет: рассчитывайте только на реальный доход, предварительно всё посчитав.
Теперь у вас есть образец того, как делать не нужно. Осталось выстроить план действий от обратного. Удачи!
Ждем комментариев, какая из ошибок вам точно не грозит?