Один упущенный недостаток во время осмотра здания под апарт-отель – и вы теряете миллионы рублей. В уходящем году так произошло с моей инвестиционно-строительной компанией. Ниже расскажу об этом подробнее.
Оценка и нивелирование рисков – архиважная часть работы в сфере недвижимости. На ранних этапах существования Investa я и мои коллеги сформировали собственный чек-лист для подбора объектов. Список из 32 критериев не раз помогал нам избежать негативных последствий до заключения сделок.
Но, увы, в отдельных случаях не обходилось без неприятностей. Мы несли существенные финансовые нагрузки. А размер вынужденных затрат ставил под сомнение рентабельность сделки. Чтобы предостеречь других бизнесменов от подобных казусов, я собрал в этой статье существенные моменты и распространенные ситуации, которые могут обернуться крупными финансовыми потерями.
В публикации о привлекательности Петербурга для инвестора я обозначил локацию как одно из важных условий выбора объекта. Мы уже знаем, что для извлечения максимальной прибыли, точки для апарт-отелей желательно подбирать в местах с высокой туристической привлекательностью – в историческом центре и не более чем в десяти минутах ходьбы от метро. Предположим, мы нашли здание на продажу в отличной локации. Здесь начинается основная работа. После осмотра мы с коллегами принимаем решение исходя из критериев: стоимость, планировка, юридические и технические характеристики.
Технические проблемы объекта
Многие недостатки объекта нивелируются ценой. К планировке это не относится. Мне и моим коллегам попадались здания в шикарных локациях за разумные деньги. Но они не подходили под наши задачи: слишком высокие потолки, крупные панорамные окна. Из таких объектов получились бы торговые центры, но не апарт-отели.
Более тонкий вопрос – техническая сторона. Чем больше недочетов обнаруживается на этапе осмотра, тем ниже стоимость. В этом смысле выбирать объекты с множеством дефектов и впоследствии исправлять их выгоднее покупки зданий в идеальном состоянии. В то же время устранение отдельных недостатков требует неадекватно высоких вложений.
Замена электропроводки и труб, создание пожарных выходов, ремонт перекрытий окупается стоимостью и локацией. Замена крыши, подключение к электричеству, подведение здания к сетям тепло- и водоснабжения выливается в баснословные суммы. В результате цена недвижимости оказывается неподъемной.
Или такая распространенная ситуация: в некоторых видах гостиниц, исходя из их классификации, обязательны лифты. В старых зданиях подъемников часто нет. А установка предполагает колоссальную работу и длительный процесс согласования.
Сложности порой чинят и продавцы. Теми или иными способами они не дают отсмотреть объект обстоятельно. Как итог «косяки» выявляются уже при демонтаже. Напомню, моя компания работает со старым фондом. А в доме с двухвековой историей можно найти что угодно.
В качестве примера приведу случай этого года, с которого начал текст. До продажи объекта на Садовой, 28-30, где сегодня в том числе находится офис компании, собственник запретил нам проводить экспертизу здания. В результате после покупки за скрытыми участками обнаружились прогнившие балки и частично выгоревшая крыша. Реновация обернулась для нас небывалыми тратами. Сегодня с учетом прошлого опыта мы исследуем объекты предельно тщательно и закладываем в их стоимость только оправданные расходы. Главным образом затем, чтобы застраховать наших инвесторов от возможных проблем с дальнейшей эксплуатацией.
Юридическая чистота
Этот вопрос настолько обширен, что заслуживает отдельной статьи. И все же здесь я не могу обойти его вниманием. До заключения сделки важно проверить: не имеют ли право на эту недвижимость третьи лица, не фигурировал ли при покупке объекта маткапитал, нет ли ограничений или обременений, каков статус здания и какие на него планы у горадминистрации, каково заключение комитета по контролю, использованию и охране памятников (КГИОП).
Требуется собрать максимум информации о собственнике: не принадлежит ли он к числу официально недееспособных, подследственных, банкротов, должников, в браке ли он, получил ли согласие супруга на совершение сделки, и прочее.
Двумя годами ранее один из наших инвесторов при покупке здания под собственный апарт-отель не проверил информацию об объекте в КГИОП. Вскоре выяснилось, что создавать там отель нельзя. Впоследствии покупатель смог перепродать объект лишь за 2/3 суммы от уплаченных средств. Другой наш клиент три года назад самостоятельно приобрел объект, чтобы сделать там отель. Через месяц после сделки оказалось, что он прежде покупался в браке. Бывшая супруга продавца через суд добилась расторжения договора купли-продажи.
Разумеется, примеры из этой статьи – малая часть необходимой информации для работы с доходной недвижимостью. Поделитесь в комментариях своими случаями и рекомендациями.