2021 год – первый год, полностью прошедший под знаком пандемии. После «встряски» 2020 года, когда все боялись делать прогнозы, в нынешний год рынок входил с опаской. По всей видимости, худшие ожидания не оправдались, а лучшие даже побили все ранее поставленные прогнозы.
На пленарной сессии форума «Итоги года. Коммерческая недвижимость» от газеты «Коммерсантъ» представители девелопмента и инвестмента постарались подвести итоги года и определить, в каком состоянии российский рынок коммерческой недвижимости подходит в новому 2022 году.
В конце 2020 года в отрасли коммерческой недвижимости царили в основном панические настроения. После года, большая часть которого прошла под эгидой различных ограничений, запретов и страхов, вступать в новый год побаивались и делали осторожные прогнозы. Складам прочили бурное развитие из-за все возрастающей, а в период пандемии – шагающий семимильными шагами, e-commerce. Торговым центрам и стрит ритейлу прочили чуть ли не скорый конец, за офисы беспокоились – после года работы из дома, быть может, в них уже не будет надобности, а центр Москвы, кажется, может «растерять» свою привлекательность. Что из этого сбылось? Обо всем по порядку.
Децентрадизация Москвы
Новая Москва последние годы развивается быстрыми темпами, и пандемия только ускорила этот процесс. Один из главных вопросов сейчас – когда ТиНАО станет флагманом развития рынка коммерческой недвижимости.
Рустам Убайдуллаев, начальник управления координации градостроительной документации и инвестиционных проектов, ДРНТ города Москвы, считает, что процесс эволюции города требует определенного времени.
«Главной задачей стала интеграция инженерно-транспортной инфраструктуры, обеспечения лучшей доступности и уровня развития транспорта в новых районах, – отметил эксперт. – Сегодня мы можем говорить о том, что проблема решена практически полностью».
По мнению эксперта, децентрализация в Новую Москву «объективно уже идет». Другое дело, что в том числе и из-за всех недавних потрясений «рынок пока осторожничает».
С Убайдуллаевым согласна Диана Нилиповская, директор по продажам ГК «Пионер». Она отметила, что по сути за последние годы властям, незаметно удалось создать новый транспортный каркас Москвы: построили 90 станций метро и 170 км дорог. Она считает, что темпы развития уже достаточна для создания на новых территориях «15-минутных городов», кварталов, в которых жилье, работа, развлечения находятся в шаговой доступности. Такой подход позволяет снизить маятниковую миграцию – проблему, которая известна Москве не понаслышке.
Трудностью при развитии новых территорий (по данным Убайдуллаева, в ТиНАО сейчас около 30 тысяч га незастроенных земель) является, как ни странно, их простаивание. 97% земель имеют своих собственников, которые далеко не всегда используют их эффективно. Город, по словам Убайдуллаева, сейчас активно старается это изменить. В конце концов, эти земли либо выйдут на рынок, либо собственники сами начнут их развивать.
Однако чтобы быть успешным в Новой Москве недостаточно просто там строить.
«Развивая децентрализацию, не надо забывать о качестве», – подчеркивает Никола Обайдин, директор по офисной недвижимости, PPF Real Estate Russia. По его мнению сейчас уже не только локация места имеет значения. «Должна быть локация и что-то еще», – говорит эксперт.
В качестве успешного примера он привел проект PPF – офисный парк А класса Comcity. По словам Обайдина, первая очередь комплекса продана на 100%, вторую только начали строить, но крупные арендаторы уже начали заключать сделки.
Секрет в продуманной концепции развитии территории. Тут находятся зоны отдыха, торговая галерея, паркинг, отель и жилой комплекс бизнес-класса. Все необходимое «в одном флаконе».
Офисная недвижимость
В конце прошлого года участники рынка поделились на два лагеря, начинает свой рассказ Обайдин, кто-то был скептически настроен относительно дальнейшей судьбы офисных помещений, другие считали, что офисы по-прежнему будут востребованы.
«Наша компания относилась ко второй категории. Мы сохранили 100% заполненность всех офисных помещений. И начали еще больше развивать новые объекты, – говорит эксперт. – Мы предсказали, что офисы будут нужны, но что нужны настолько, было сложно угадать».
Общий объем офисов на рынке превысил прошлогодний на 20% и достиг отметки примерно в 1,7-1,8 млн квадратных метров. В следующем году ожидается вывод еще 600-650 тысяч квадратных метров офисных помещений.
Более того, на рынке наблюдается рост арендных ставок в среднем на 8-9 % за год. Ставки достигли невероятных, как считалось, 5-6 тысяч рублей за 1 квадратный метр. И тут много причин. Прежде всего это инфляция, рост стоимости стройматериалов и нехватка предложения при растущем спросе.
Растущий спрос наблюдается еще и потому, что построенные ранее офисы в некоторой степени устарели, подхватывает Диана Нилиповская.
«Мы начали жить в новых комфортных домах со всеми современными технологиями и инфраструктурой, и работать хотим так же – в новом и комфортном офисе».
Офисы нужны не только в аренду, говорит она. Компании, «вставшие на ноги», иногда предпочитают не арендовать, а покупать офисы. Так, в этом году компания «Пионер» продала офисных помещений на 9 млрд рублей, а в планах компании на этот год – и все 11 млрд рублей продаж.
Складская недвижимость
Еще более бурное развитие, чем офисы испытало сегмент складской недвижимости. Пожалуй, по своему развитию в этом году он побил все возможные прогнозы.
«Складской – передовой сектор развития коммерческой недвижимости. Он становится супер инвестиционно привлекательным. С точки зрения экономики он становится передовым», – говорит Обайдин.
Его поддерживают другие эксперты. Они отмечают, что прошлогодний прогноз гендиректора JLL в России Андерса Лильенстолпе о росте стоимости аренды до 5 тысяч рублей за «квадрат», которому в тот раз мало кто поверил, сбылся более чем на 100%.
«Если в прошлом году эксперты говорили о 5 тысячах, и это считалось невероятным, то в этом году мы уже увидели ставки и в 5, и в 6 тысяч рублей и даже выше», – резюмирует Обайдин.
На развитие складов огромное влияние оказывает e-commerce. Чем больше объемы онлайн-торговли, тем больше строится складов. И пока объемы строительства логистических центров будут нарастать.
При этом существуют и закономерные проблемы, которые также могут оказать сильное воздействие на этот сегмент рынка. Свою лепту тут вносит возрастающая стоимость строительства из-за существенного подорожания стройматериалов, а также банальная нехватка площадей. Получить участок под строительство логоцентра в Новой Москве тяжелее, чем в случае с теми же офисами, подчеркивает Рустам Убайдуллаев.
Торговая недвижимость
В конце прошлого года ритейл хотели «хоронить», шутит Никола Обайдин. Но все оказалось немного сложнее. О торговых центрах можно сказать то, что они меняют свою концепцию как места для шопинга, становясь скорее местами для отдыха и развлечений. И связано это не столько с ковидом, а с изменением потребности людей, соглашаются эксперты.
Сейчас, если торговые центры, хотят сохранить свою привлекательность, они должны измениться, трансформироваться. ТЦ, построенные 10 лет назад, больше не актуальны.
«Срок жизни объекта 10 лет. Сейчас мы видим тренд на реконцепцию торговых центров. Тот бум [введенных торговых центров], который был [в период 2000-х – начале 2010-х], он уже устарел. Потребитель также поменялся, поэтому мы ожидаем, что девелоперы будут тут производить реконцепт более старых торговых центров», – объясняет Диана Нилиповская.
Новым трендом становится создание небольших районных центров, объединяющих людей по интересам: площади уменьшаются, появляется больше фудкортов и развлечений. Сейчас актуальным будет создание небольших торговых центров в центре жилых кварталов и на территории крупных транспортных хабов – площадью не более 25-30 тысяч квадратных метров.
Навряд ли в Москве в ближайшее время будут строиться огромные торговые центры.
«Мы не увидим миллионных вводов в ближайшей перспективе. Скорее вводится будет по несколько объектов в год, – говорит Нилиповская, – Все это позволяет смотреть на новые территории по-другому и строить новые объекты».
При этом, подчеркивает Нилиповская, никуда не уйдет и основная функция торговых центров, а именно – продажа товаров. Хотя люди предпочитают покупать товары онлайн, забирают свои доставки они зачастую именно в ТЦ.
Гостиничная недвижимость, апартаменты
Гостиницы претерпели большие изменения за последнее время. Во всем мире появляется тренд на маленькие номера площадью около 15 квадратных метров и одновременно большое количество общественных пространств на территории отеля, считает Александр Шарапов, президент Becar Asset Management, один из основателей РГУД, член правления «Ассоциации инвесторов Москвы». За счет хорошо развитой инфраструктуры прайс за номер в такой гостинице будет таким же, как в привычных форматах отелей, но доходность при этом повысится.
В той же логике сейчас развивается формат коливингов. По сути они представляют собой апартаменты с инфраструктурой отеля. Живут в них зачастую молодые люди сроком от 1 месяца до года. Коливинги появились незадолго до пандемии, и в период локдауна стали очень популярны. «Заполняемость оказалась на уровне 80%», отмечает Шарапов. Главной причиной этого тренда он называет необходимость активно взаимодействовать с другими жителями, в основном с молодыми людьми из одного поколения – Z.
«Общение для них в пандемию оказались крайне важным», – подчеркивает эксперт, попутно отмечая, что именно на молодых, «креативщиков» и «айтишников» надо ориентироваться при разработке подобного жилья. Шарапов отметил, что это общемировой тренд, и нашей страны он также касается: «Россия не такая особая страна, чтобы отличаться от остального мира».
При этом в самой России свои проекты сейчас активно развивает Ростуризм. Он проводит мастер-планы на развитие больших и значимых проектов, говорит Владимир Иванов, управляющий партнер ГК «Спектрум». В условиях коронавируса все начали ездить по России, так что самое время развивать туристический бизнес в стране. И девелоперы это понимают.
«Крупные игроки рассчитывают на программы поддержки своих проектов, причем часто они выбирают для их реализации неординарные места по всей стране, как, например, Плато Путорана в Красноярском крае».
Иванов отметил и рост в гостиничном сегменте. Несмотря на падение доходов, популярностью пользуются скорее отели уровня 5 и 5+ звезд, чем комфорт-класса. Однако развитие бизнеса в следующем году предсказать трудно, говорит Иванов. Все зависит не только от развития туризма в стране, но и от банального – количества рейсов в Турцию и Египет.
«Это очень обидно, когда зависишь не от себя зависишь, а от отношений между странами», – сетует эксперт.
В заключением отметим, в целом 2021 год заканчивается для участников рынка на «мажорной ноте». В 2022 год все входят с новыми надеждами и большими планами.
Автор: Анна Титова
© «Центр Градостроительного Развития» (CUD.NEWS)