Апартаменты или квартира: в чем разница, плюсы и минусы

Российский рынок недвижимости всё чаще и чаще предлагает будущим новосёлам приобрести апартаменты в качестве жилья. Но вокруг этого типа помещений много недоговорённостей, что вызывает сомнения о его истинном предназначении.

В статье мы рассмотрим, что значит апартаменты и их правовой статус, какие бывают виды, основные отличия от квартиры, что лучше выбрать для покупки, в чем преимущества и риски приобретения апартаментов.

Что такое апартаменты

Апартаменты – слово французского происхождения, в классическом определении означает комнату или отдельное помещение в квартире (доме). Оно пришло в Россию в XVIII веке и стало обозначать личные жилые комнаты в крупных дворянских поместьях, совсем как у французов. Только во Франции понятие определяло помещения для членов королевской семьи. К концу следующего века слово приобрело иронический смысл, сохранившийся до начала 90-х годов. Так именовали обычные квартиры. Но когда апартаменты получили вторую жизнь, понятие стало подразумевать входящее в моду элитное жильё. В современной России определение утратило блеск и приобрело новое значение.

В нынешнем толковании апартаменты – коммерческая недвижимость, приспособленная под проживание. Внешне апартаменты не отличаются от обычной квартиры: в них есть вода и отопление, электричество и канализация, отведено место для кухни. Но по ряду параметров они не попадают под законодательное определение жилой площади, следовательно, считать апартаменты полноценной квартирой не стоит.

Сам по себе термин пока не определён юридически, используется только на рынке недвижимости, содержит в себе массу противоречий. Поэтому желающим приобрести такое помещение в качестве жилого предстоит уточнить целый ряд нюансов.

Виды апартаментов

Несмотря на юридическую неопределённость понятия, у апартаментов всё же имеется классификация, и это во многих случаях помогает верно решить вопрос с приобретением такой недвижимости.

Условно выделяют следующие виды апартаментов:

1. Апарт-отель, когда один или несколько человек (семья) берут в аренду номер на сравнительно небольшой срок. Им предлагается гостиничный сервис, предусмотренный в данном апарт-отеле, а также некоторые дополнительные услуги: пользование посудой, бытовой техникой, если её нет в номере, и др.
2. Номера-квартиры в доходном доме – реанимированная старая форма предоставления жилья. Единственный владелец этой недвижимости сдаёт жильцам отдельные помещения на продолжительное время. Дополнительные услуги могут оказываться, но их может и не быть (это зависит только от хозяина).
3. Квартиры в кондоминиуме. Кондоминиум – особая форма собственности, когда комплексом недвижимости, включая землю и коммуникации, владеют несколько собственников. При этом отдельные помещения могут принадлежать разным членам такого «союза».
4. Апартаменты в многофункциональном комплексе. В данном случае один объект несёт комплексную нагрузку: в нём одновременно есть, например, офисы, магазины и т. п.

На заметку! Рынок апартаментов как объекта недвижимости в настоящее время активен в основном в городах-мегаполисах (Москва, Санкт-Петербург), а также в Краснодарском крае. В этих регионах спрос на жильё весьма велик, поэтому застройщики часто предлагают своим клиентам апартаменты, часто умалчивая об их отличиях от стандартных квартир.

По уровню комфорта апартаменты делят на классы:

1. А – студия, в которой комната соединена с кухней, имеется санузел. Площадь обычно составляет 40–50 кв. м.
2. В – состоит из 2 или 3 комнат, кухни, иногда объединенной с одной из комнат, и санузла. Стандартный метраж – от 50 до 100 кв. м.
3. С – помещение площадью порядка 100 кв. м из 3-х и более комнат и служебных помещений (кухня, санузел – один или два).

Также есть апартаменты класса люкс. Они обычно состоят из 2-х комнат, кухни и санузла. «Люксовость» им придаёт их расположение (в пентхаусах престижных небоскрёбов, на дорогих курортах) или дорогая отделка.

Чем отличаются апартаменты от обычной квартиры

Покупая вместо квартиры апартаменты, люди редко задумываются, что, собственно, они покупают, что ожидает их в недалёком будущем с таким объектом. А ожидают прежде всего трудности, источник которых кроется в разнице понятий этих типов недвижимости.

Главное различие состоит в том, что апартаменты – вид коммерческой недвижимости, по крайней мере в 2021 году, поскольку иного законодательство пока не предусмотрело. Из этого следует, что собственник такого помещения не может рассчитывать на все льготы и преимущества, которые государство предоставляет собственникам жилья.

Также это означает, что все законы и нормативы, касающиеся жилья, к владельцам апартаментов не имеют никакого отношения. Прежде всего это относится к требованиям безопасности, высотности домов, обеспечению лифтами и их обслуживанием, местонахождению и размерам помещений санитарно-гигиенического назначения, освещенности, чисто техническим особенностям (перекрытия, уклон лестниц, шумоизоляция) и др.

Другие различия между квартирой и апартаментами:

1. В таких помещениях нельзя зарегистрироваться постоянно, только временно. А некоторые государственные и региональные социальные программы, дополнительные выплаты и субсидии привязаны к наличию постоянной регистрации.
2. На апартаменты может быть наложено взыскание. То есть единственную квартиру забрать за долги не сможет ни одна организация, даже самая могущественная. А вот лишить апартаментов – запросто, даже если семье с малолетними детьми негде жить.
3. При покупке квартиры граждане получают налоговые вычеты. На приобретение коммерческой недвижимости, которой по сути являются апартаменты, эта законодательная норма не распространяется.
4. Господдержка и материнский капитал используются только при приобретении жилья. Приобретение же апартаментов государство никак не субсидирует.
5. Прописка несовершеннолетних детей не требует обязательного согласия всех владельцев квартиры. А вот в апартаментах для регистрации ребёнка необходимо согласие всех совершеннолетних собственников.
6. Тарифы на оплату жилищно-коммунальных услуг регулирует государство. Но лица, проживающие в апартаментах, не являются потребителями, приравненными законодательно к этой категории граждан. Поэтому за свет или воду оплата производится по расценкам для коммерческих организаций, а это гораздо дороже.
7. Ставка налога на имущество для собственников квартир исчисляется из кадастровой стоимости – 0,1–0,3%, причём можно воспользоваться налоговым вычетом на 20 кв. м. Ставка этого же налога на коммерческую недвижимость составляет 0,5% кадастровой стоимости и вычетов не предполагает, только в редких случаях. Иногда этот процент может оказаться ещё выше, например, если апартаменты расположены в административно-деловом комплексе.
8. Взносы на капремонт обязательны для жильцов многоквартирных домов, но отсутствуют у собственников коммерческой недвижимости. Это приводит к тому, что финансирование капитального ремонта во втором случае полностью ложится на плечи владельцев.
9. Социальная инфраструктура и технические требования при строительстве жилых домов контролирует государство: школы, детские сады, поликлиник, дороги, транспорт – всё это регламентировано законодательством. Также на государственном уровне ограничено строительство шумных и опасных производств и объектов в зоне жилищного строительства. Относительно апартаментов никаких регламентов и ограничений нет. Если они расположены на территории промзоны, никто не обязан строить рядом детский сад или поликлинику.
10. Качество строительства, планировка и используемые материалы в случае апартаментов зависят только от совести застройщика. В отличие от жилья строгие нормы здесь отсутствуют.

Важно также и то, что на апартаменты не распространяются положения Жилищного кодекса РФ. Например, многофункциональный комплекс, в котором проживает семья из 4-х человек, содержит множество офисов, складские помещения, спортзал, бизнес-холл, фонтаны и обсерваторию. По умолчанию владельцы апартаментов участвуют в содержании всех этих объектов, равно как и в оплате услуг садовника, швейцара и укротителя крокодилов. Избавиться от этих расходов можно, только внимательно изучив договор ещё до покупки апартаментов. Но не всегда это помогает: перечень обязательных услуг компании, управляющей нежилым зданием, государство не регламентирует.

Кроме того, если появляется мажоритарный собственник (например, когда некая девелоперская компания выкупает у застройщика большую часть помещений), может измениться общее назначение комплекса. Хорошо, если там расположится музей или библиотека – чисто и тихо. А если клуб фанатов тяжёлого рока, собирающихся исключительно по ночам? В стандартной квартире, находящейся в многоквартирном доме, подобные вопросы решаются самими жильцами исходя из требований Жилищного кодекса. И можно учесть даже нюансы, не предусмотренные действующим законодательством (например, запрет на запуск воздушных змеев). Для коммерческих объектов решение собрания жильцов значит ещё меньше, чем очередная резолюция ООН.

Есть ещё одно существенное различие между квартирами и апартаментами – цена. Последние обходятся при покупке дешевле на 15–20%. Связано это с тем, что стоимость земли под объекты коммерческого назначения в большинстве случаев ниже, изменение вида разрешённого использования обходится недорого, а у застройщика к тому же нет обязательств по обеспечению объекта социальной инфраструктурой.

Правовой статус апартаментов: что говорит закон

Вопрос о легализации апартаментов как вида жилья пока не решён на законодательном уровне, хотя жильё этого типа присутствует на рынке со всеми его достоинствами и недостатками.

В апреле 2021 года в Государственную Думу был внесён законопроект о статусе апартаментов. И сразу вызвал недоумение, поскольку не соответствовал ожиданиям в первую очередь тех, кто их строит. Так, Минстрой РФ предполагал, что документ станет основой только для узаконивания уже построенного, но исключит возведение новых объектов с апартаментами. В реальности же проект предусматривает строительство новых многофункциональных зданий, где будет жилая площадь, «освящённая» законом. О легализации уже имеющихся объектов в нём речь не идёт.

При этом реальная ситуация в регионах, где апартаменты уже стали привычным видом недвижимости, сильно разнится. В Москве недовольным тем, что в таких помещениях нельзя зарегистрироваться на постоянной основе. В Санкт-Петербурге видят необходимость в том, чтобы застройщики также вкладывались в социальную инфраструктуру. В Краснодарском крае возведение апартаментов стало одной из форм гостиничного самостроя, с чем местные власти ведут активную борьбу.

Первое чтение проекта состоялось 11 ноября 2021 года, и сразу стало ясно, что он не обеспечивает корректное решение всех накопившихся проблем. Кроме того, в нём отсутствует сам термин «апартаменты», а введено понятие «многофункциональное здание». Авторы проекта предлагают возводить такие объекты в деловых и рекреационных зонах, но не в границах участков под жилищное строительство. Это противоречит действующему законодательству о жилищном строительстве.

Кроме этого, в законопроекте остались нерешёнными и другие вопросы, в частности о социальной инфраструктуре и о том, за счёт чьих средств она будет создаваться. В итоге документ был отправлен на доработку.

Поэтому в настоящее время правовой статус апартаментов так и остаётся тем же, каким был ранее: это коммерческая недвижимость со всеми последствиями, вытекающими из такого статуса, и в первую очередь – нераспространение на неё всех нормативно-правовых актов государства в отношении жилья.

Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение

Теоретически перевести апартаменты в жилое помещение можно. Для этого достаточно, чтобы гражданин являлся их собственником, на помещении не было обременений, а само оно имело все признаки жилого.

И последний пункт – очень сложный. Полный список требований, которым должно соответствовать помещение для признания его жилым, приведен в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещение непригодным для проживания...» и содержит 24 обязательных пункта. В них определены не только общие технические характеристики рассматриваемого объекта, но и санитарно-гигиенические нормы. А они для жилых помещений очень жёсткие. Например, по уровню вибрации, электромагнитного и радиационного излучения. Понятно, что апартаменты, расположенные в здании НИИ машиностроения, уже никогда не перевести в жилое помещение.

Если же помещение полностью удовлетворяет требованиям упомянутого Постановления, собственнику апартаментов остаётся только собрать необходимые документы.

Документы для перевода нежилого помещения в жилое:

• заявление;
• план апартаментов с техническим описанием;
• выписка из ЕГРН;
• план переустройства;
• поэтажный план;
• письменное согласие всех собственников других помещений в доме на изменение статуса апартаментов;
• заключения соответствующих организаций (БТИ, санэпиднадзор и др.) о соответствии апартаментов требованиям к жилым помещениям, том числе экспертизы проектной документации.

Документы подают в органы местного самоуправления через МФЦ, портал «Госуслуги» или непосредственно в саму организацию. Уполномоченный орган принимает решение в течение 45 дней (этот срок установлен законодательно).

Плюсы и минусы апартаментов

Хотя апартаменты – достаточно проблемный вид жилья с неопределённым пока статусом, этот сегмент недвижимости вполне востребован в крупных городах России.

Основные преимущества апартаментов:

1. Невысокая цена.
2. Расположение. Как правило, они располагаются в перестроенных промышленных зданиях, оказавшихся едва ли не в центре города. То есть необходимой инфраструктурой они обеспечены полностью.
3. Гостиничный сервис: консьерж, уборка помещений. Можно упомянуть также такие услуги, как заказ и доставка еды, билетов и другие, хотя в последнее время их успешно заменяют многочисленные интернет-сервисы.
4. Статус нежилого помещения позволяет регистрировать в апартаментах юридический адрес компании, если собственник имеет свой бизнес.
5. Совместная собственность на общие помещения в здании. Проживающие в апартаментах на правах собственника могут получать пассивный доход в виде части прибыли от аренды площадей, в том числе под рекламу.
6. Кадастровая стоимость ниже, чем у квартиры, что снижает сумму налога на имущество.

Эксперты также указывают на особенности апартаментов, привлекательные для некоторых категорий граждан. Например, часто апартаменты оборудуют в реконструированных мануфактурах. В них комфортно могут устроиться любители стиля лофт. Свободная планировка – характерная черта большинства помещений, оставляет простор для собственных дизайнерских находок. Также можно оборудовать стандартную квартиру из одной, двух или трёх комнат в зависимости от площади и собственных предпочтений.

Вместе с тем апартаменты имеют большое количество минусов, обусловленных именно их принадлежностью к нежилому фонду.

Минусы апартаментов:

1. Отсутствие постоянной регистрации. Временная прописка доступна не везде, а только в комплексах, имеющих статус апарт-отеля или гостиницы. Часто это означает сложности с устройством детей в детские учреждения, медицинским обслуживанием, отсутствие социального обеспечения.
2. Высокая ставка налога на имущество – 0,5% от кадастровой стоимости без налогового вычета.
3. Высокий уровень расходов на коммунальные услуги и техническое обслуживание.
4. Отсутствие налоговых вычетов при покупке такой недвижимости, господдержки.
5. Если апартаменты приобретаются на основе договора долевого участия, при банкротстве застройщика дольщики не признаются пострадавшими, соответственно, они не имеют право на получение компенсации.
6. Нехватка или отсутствие инфраструктуры. И это не только детские сады, поликлиники или общественный транспорт. Часто около таких зданий попросту отсутствует двор и игровая площадка, то есть нет места для прогулок детей. Заставить строительную компанию, которая возводит комплекс с апартаментами, предусмотреть инфраструктуру нельзя, всё зависит только от её добросовестности.
7. Для апартаментов соблюдение СанПиН необязательно.
8. При задолженности по коммунальным платежам отключить неоплаченную услугу проще. И это относится не только к электричеству, но и к тепло- и водоснабжению.
9. За долги перед банками или государством собственник легко лишается апартаментов.

Главная причина всех перечисленных недостатков – отсутствие законодательной базы в отношении апартаментов. Их владельцы оказываются совершенно беззащитными перед любыми превратностями судьбы.

Нюансы жизни в апартаментах

Апартаменты как постоянное жильё – наиболее подходящий вариант для молодых. Они вполне могут использовать такой формат как стартовую площадку на пути к собственной квартире мечты. Тем более что по бытовым условиям разница между этими видами недвижимости небольшая, а большую часть времени молодёжь проводит вне дома.

Также этот формат подходит тем, кто в силу служебной необходимости часто проводит много времени в столичных городах. Обычный отель или гостиница слишком разорительны, если длительность командировки составляет 2 и более месяцев.

Остаётся только обратить внимание на некоторые нюансы, чтобы жизнь в апартаментах не обернулась адом:

1. Назначение здания. Наиболее комфортными и соответствующими принятым нормативам о жилье являются апарт-комплексы, новые или реконструированные из бывших гостиниц или общежитий. Вторые даже лучше, поскольку они больше соответствуют требованиям СанПиНов, нежели лофт в здании бывшего паровозного депо.
2. Отделка. Если переселяться нужно срочно, выбор делают на апартаментах типа «заезжай и живи». Когда время терпит, можно подобрать вариант без отделки и создать там собственный стиль.
3. Наличие рисков. Выявляют их внимательным изучением проектной декларации, если комплекс находится в стадии строительства или реконструкции, проверкой технической документации. Стоит также ознакомиться с завершёнными работами застройщика и послушать, что говорят о нём клиенты, уже купившие у него апартаменты.
4. Инфраструктура. Нельзя упускать из внимания тот факт, что регистрация в апартаментах доступна только временная и лишь в случаях, когда здание предназначено для временного проживания. Именно поэтому они больше подходят молодым семьям без детей или одиночкам. Зато взамен поликлиники жильцы получают интересные локации, часто в исторической части города, нестандартную архитектуру здания, необычную планировку или дизайн.
5. Сервис. Управляющая компания современных комплексов с апартаментами обычно предлагает целый набор услуг. Это не только автостоянка, уборка помещений, стирка или заказ еды, билетов в театр или на поезд. В обязательном порядке жильцы обеспечиваются круглосуточной охраной, видеонаблюдением, пожарной сигнализацией.

Поскольку де-факто апартаменты всё же являются коммерческой недвижимостью, соседями часто могут оказаться офисы продаж сетевых компаний или маникюрные кабинеты с большим потоком клиентов. Это обычно создаёт ряд неудобств для обитателей апартаментов. Жильцам придётся приспосабливаться, ведь других мер нет, даже суд не поможет запретить вечерние репетиции на тромбоне.

Стоит ли покупать апартаменты вместо квартиры

Апартаменты достаточно привлекательны как собственный инвестиционный проект из-за сравнительно невысокой цены. Даже в условиях туманного будущего в правовом отношении такую недвижимость несложно сдавать в аренду и получать приличный доход. Например, 7–9% годовых, а в некоторых случаях и выше – до 16%. Доходность обычной квартиры в этом случае редко превышает 6%.

Для постоянного проживания такой вариант вполне подходит тем, у кого есть постоянная прописка. Хотя коммуналка в этом случае обходится дороже, да и налог составляет немалый процент, нивелирование ценового преимущества произойдёт только через 50 лет.

Эксперты в сфере недвижимости считают, что апартаменты – отличный вариант для сдачи. Тем, кто снимает жильё, его правовой статус абсолютно безразличен, а стоимость аренды апартаментов и квартиры практически одинакова. Для постоянного проживания всё же разумнее покупать традиционную квартиру.

Приобретая апартаменты вместо квартиры, следует помнить, что даже возможное законодательное установление правового статуса апартаментов как жилья не лишит их остальных присущих им минусов. Поэтому выбор подходящего помещения нужно делать обдуманно, принимая во внимание все характеристики объекта и здраво оценивая риски.

Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.

Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.