Покупка квартиры на вторичном рынке – обычная практика для молодых семей. Им не нужно ждать, когда закончатся работы в новостройке. Кроме того, география квартир расширяется – вторичку можно купить в любом районе города. Чтобы купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке, нужно собрать два комплекта документов и следовать инструкции из 5 шагов.
В статье мы рассмотрим, что важно знать при покупке жилья на вторичном рынке в ипотеку, основные условия банков, какие документы потребуются, есть ли риски для участников сделки.
Что важно учесть при покупке вторичной квартиры в ипотеку
Вторичное жилье привлекает молодых семей: оно дешевле, чем квартиры в новостройке. Но при его покупке нужно учитывать некоторые нюансы.
Единственное отличие квартиры на вторичном рынке от новостройки – наличие владельца. Это значит, что покупать недвижимость придется не у застройщика, а у физического лица.
При покупке вторички следует уделить внимание:
- Риелторам. Договориться с ними можно в любое время, но заручиться поддержкой специалиста – желательно. Покупка недвижимости – это серьезная финансовая операция, поэтому лучше ее проводить под руководством эксперта.
- Выбору банка. А именно – его требования к недвижимости. Кроме того, нужно обратить внимание на процентную ставку, размер первого взноса и максимальный срок выплаты кредита.
- Квартире. По статистике, лишь половина россиян отдает предпочтение квартирам на вторичном рынке. Страхи связаны с историей квартиры: в ней могут быть прописаны несовершеннолетние лица. Небольшая ошибка – и судебные разбирательства продолжаются годами, а владельцы квартиры все время испытывают стресс.
- Страховке. Банки предлагают несколько вариантов страхования недвижимости. Обязательный – страхование объекта недвижимости, находящейся в залоге у банка. Остальные стоит детально изучить, чтобы понять, выгодны ли они заемщику: титульная страховка, страхование жизни и здоровья и другие.
Выбор банка для ипотеки на вторичное жилье
Выбрав риелтора, можно приступать к анализу банковских ипотечных программ. К этой задаче нужно подходить ответственно. Например, самая низкая процентная ставка не гарантирует самые выгодные условия для заемщика. Кредиторы идут на подобные хитрости, чтобы привлечь потенциальных клиентов.
Выбор банка для ипотеки на вторичке:
- Уточняем, на какие объекты недвижимости распространяется ипотека. Все зависит от того, что решил купить заемщик – квартиру в новостройке или вторичке, собственный дом или земельный участок, комнату или долю собственности. В идеале – найти банк, который предлагает приблизительно равные условия кредитования на покупку жилья в новостройке и на вторичном рынке. Как показывает практика, потенциальные покупатели часто меняют свое решение, посчитав новостройку более выгодным вариантом.
- Учитываем первоначальный взнос. Какой процент от стоимости квартиры нужно оплатить после подписания документов? Располагает ли такой суммой семья? Некоторые банки оформляют кредит на квартиру без первоначального взноса. Но тогда повышается процентная ставка заемщика, и он переплачивает. Задача человека на этом этапе – понять, как ему выгоднее внести первоначальный взнос.
- Узнаем, есть ли требования к квартирам, передаваемым в залог. Например, минимальная этажность дома, год постройки, тип перекрытия. Узнав эти требования, можно сэкономить недели поисков квартиры, ведь удачные варианты могут не подходить под требования финансовой организации.
- Рассчитываем дополнительные расходы при оформлении ипотеки. Например, стоимость услуг риелтора, оформление документов.
- Уточняем, какие риски обязательно должны быть застрахованы. От этого зависит тариф и стоимость услуги.
- Узнаем, какое подтверждение дохода требуется банком: официальное, по форме 2-НДФЛ или по банковской форме.
Кроме того, стоит учесть требования кредитора, выдвигаемые к заемщикам.
Самые популярные из них:
- гражданство – РФ;
- регистрация в городе, где находится квартира для покупки;
- возраст от 21 до 65 лет;
- стаж работы от 6 месяцев в момент обращения за кредитом;
- размер дохода, его стабильность.
Покупка вторички в ипотеку: пошаговая инструкция
Чтобы без труда приобрести квартиру на вторичном рынке в ипотеку, нужно следовать нескольким общим правилам.
Шаг 1: подготовка к ипотеке. Она зависит от общего дохода семьи и кредитной истории заемщика. Желательно устранить все потенциальные источники отказа – любые рассрочки и задолженности. Самозанятым, которые не платят налоги, гораздо сложнее добиться положительного решения кредитора.
Шаг 2: подача предварительной заявки. Передать бумаги можно лично или отправить по электронной почте, воспользовавшись услугами сервиса.
Банк оценивает документы заемщика. Положительно оценивается: наличие детей и зарегистрированного брака, возможность внести первоначальный взнос от 15%, наличие открытых счетов в банке.
Срок рассмотрения предварительной заявки – 5–7 рабочих дней. Затем потенциальному заемщику дается до 5 месяцев на поиски подходящего объекта недвижимости.
Шаг 3: проверка квартиры. Рассчитав бюджет, заемщик отправляется на поиски идеальной для него квартиры на вторичном рынке. При этом учитывать нужно не только свои интересы, но и требования банка.
Среди них:
- минимальное количество этажей в доме;
- год постройки здания;
- тип перекрытия.
Анализ предложений по вторичке можно делегировать риелтору. Он проанализирует рынок и найдет вариант, который удовлетворит и банк, и заемщика. За работу риелтор возьмет небольшой процент от стоимости жилья (примерно 1–3%).
Следующий пункт при выборе квартиры – сбор документов. Недвижимость оформляется в залог.
Заемщик должен собрать для банка:
- Правоустанавливающие документы. А именно – бумагу, которая свидетельствует о том, что квартира является собственностью продавца. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, договор приватизации, дарственная и другие.
- Копии всех страниц паспортов совладельцев квартиры. Альтернатива – копии свидетельств о рождении.
- Выписка из ЕГРН. Ее можно заказать онлайн.
- Согласие супругов и разрешение органов опеки (если потребуется).
- Справку из паспортного стола. В ней должны быть указаны все зарегистрированные жильцы.
- Отчет об оценке недвижимости. Его лучше поручить аккредитованным банком компаниям. Цена – около 3 тысяч рублей. Иногда банки предоставляют своего оценщика и не просят оплачивать его работу.
Неприятные случаи при покупке квартиры на вторичке встречаются все чаще. Нельзя доверять малознакомым продавцам. Поэтому нужно запросить у них выписку из домовой книги, зарегистрированные перепланировки. Например, прошлый владелец снес стену без разрешения со стороны государства. Ответственность за незаконную перепланировку тяжелым грузом падет на плечи нового собственника.
Шаг 4: одобрение банка. Когда квартира выбрана и банк дал предварительное согласие на ипотеку, можно приступать к финальному сбору документов.
Одобрив заявку, банк назначает дату подписания договора. Поставив подпись, заемщик дает согласие на размещение денег в банковской ячейке до регистрации новой квартиры.
На квартиру накладывается обременение со стороны банка. Пока подписываются документы, прошлый владелец не может совершать с ней никаких действий – продавать, дарить, передавать по наследству.
Шаг 5: страхование квартиры. Этого требует любой кредитор. Банки предлагают дополнительно застраховать жизнь заемщика и титул. Отказ от услуги станет причиной повышения процентов по ипотеке.
Регистрация договора купли-продажи в Росреестре занимает до 5 рабочих дней.
Документы для оформления ипотеки на вторичное жилье
Выбрав надежного кредитора, проверив квартиру и собрав сумму для первоначального взноса, заемщик может приступить к подготовке документов.
Понадобится два пакета документов: первый – заемщика, второй – на недвижимость.
Бумаги заемщика:
- паспорт;
- заверенная копия трудовой книжки;
- анкета;
- согласие супруга – при наличии второй половинки;
- согласие органов опеки – при наличии ребенка.
Кроме документов заемщика, понадобятся бумаги на квартиру.
Документы на недвижимость:
- свидетельство о владении;
- выписка из ЕГРН;
- справка из домовой книги;
- отчет об оценке недвижимости.
Когда банк проверит документы, он предложит один из вариантов договора.
Среди них:
- закладная;
- кредит;
- договор купли-продажи;
- поручительство;
- договор страхования.
Какой из них выгоднее – решает сам заемщик.
Риски при покупке жилья на вторичном рынке в ипотеку
Главный риск – психологический. Выбранная квартира должна устраивать и быть комфортной, иначе в ней невозможно будет жить. Остальные риски связаны с недобросовестностью продавцов и кредиторов.
На что стоит обратить внимание:
- Участие недвижимости в сделках. Если квартиру или дом продавали больше 2-х раз за последний год, то закрадываются сомнительные мысли. И они оправданы: вероятнее всего, продавец – мошенник.
- Количество владельцев квартиры. Если их несколько, это может повлечь за собой проблемы. Например, лица, отбывающие срок в местах лишения свободы, могут выйти из заключения и претендовать на свои квадратные метры.
- Порядок наследования квартиры. Важно: если с момента смерти последнего владельца прошло менее 6 месяцев, квартиру получить невозможно. Любые предложения обойти закон – попытка обмануть покупателя. На это нужно обращать внимание.
- Год постройки дома. Старые здания сносят или выводят из эксплуатации. Можно купить квартиру и не успеть прожить в ней даже несколько лет.
Кроме того, выделяют отдельные «уловки» со стороны банка.
Среди них:
- Комиссии. В договоре они указаны как стоимость услуг. То есть заемщик должен учитывать, что банк может взимать с него дополнительную плату.
- Первоначальный взнос. Кредиторы идут на хитрость: позволяют заемщику не вносить часть суммы за квартиру, а сами повышают процентную ставку.
- Ограничение прав заемщика. Например, запрет на предварительное погашение ипотечных обязательств. Это значит, что заемщик не сможет досрочно погасить кредит. С учетом инфляции для него это может быть невыгодно.
Покупка квартиры на вторичном рынке в ипотеку – это не так страшно, как кажется на первый взгляд. Специалисты советуют заемщикам проверять условия, прописанные в договорах, и не жалеть деньги на помощь риелторов. Сопровождение эксперта поможет быстро собрать два пакета документов и получить одобрение банка на ипотеку. Не стоит забывать о рисках покупки недвижимости на вторичке.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.
