За несколько последних месяцев, начиная ещё с прошлого года, в моем блоге не раз были публикации на тему судебных историй и прецедентов, связанных со сделками на рынке, как новостроек, так и «вторички».
Это были темы, где рассматривались судебные споры из – за недобросовестности застройщиков, невнимательностью покупателей, хитростью продавцов, внезапно появившимися наследниками, неразделенной собственностью бывших супругов, материнским капиталом и т.п.
В этот раз я решил сделать сводный обзор сделок с недвижимостью, которые больше всего имеют шанс быть оспоренными. Надеюсь, что это создаст у моих читателей системное представление о том, с какими рисками можно с наибольшей вероятностью столкнуться на рынке вторичной недвижимости.
- Сделки где, так или иначе, участвуют или могут участвовать наследники. Таких дел в судах рассматривается в среднем 4.5% от всего количества гражданских процессов, связанных с правом собственности. Застраховаться или предупредить этот вариант развития событий очень сложно. (см. реальный случай https://dzen.ru/a/Y5FknpKuXAnPV5n-).
В самом деле, не изучать же генеалогию продавца или покупателя до «седьмого колена». Единственное, что нужно помнить - срок вступления в права наследования определен после 6 месяцев. Т.е. не следует торопиться приобретением квартиры. Лучше подождать, когда обозначатся какие-то родственники и прочие претенденты на наследство.
Также следует учесть и тот факт, что в 90% случаев суды всегда на стороне неучтенных наследников.
- Сделки с квартирой, где прописаны или в семье имеются несовершеннолетние дети или собственность приобретена за счет средств материнского капитала. Это также один из самых сложных вариантов, так как суды в 80% случаев признают сделки недействительными если каким – то образом нарушены права детей. Также следует учитывать, что при осуществлении такого рода сделок обычно всегда принимает участие третья сторона - это органы опеки, Пенсионный фонд. Поэтому все сделки с квартирами, где затронуты интересы детей, проходят только с их санкции или разрешения. (см. например https://dzen.ru/a/Y-8aIjLFuBlNrykq).
- Сделки, где требуется разрешение супруга. Тоже один из сложных и щепетильных моментов, связанных с покупкой или продажей таких квартир. Нередко бывает так, что супруг может отозвать свое разрешение в самый последний момент, когда документы уже поданы на регистрацию. Из судебной практики за период 2020 – 2022 гг. , судами было удовлетворено исков о признании сделок недействительными из – за отсутствия разрешения одного из супругов, примерно в 60% случаев.
(см. https://dzen.ru/a/Y6vPt2qXoCjlROJ1).
- Поддельные документы. Здесь можно столкнуться с подделанными документами при приватизации квартиры, фиктивной доверенности от лица собственника, свидетельство о праве собственности или выписки из ЕГРН и т.д. Бремя доказывания фиктивности документов лежит на заинтересованной стороне - покупателе или продавце. Официальные инстанции, которые осуществляют регистрацию (МФЦ или «Росреестр») , как правило, этим специально не занимаются. Они фиксируют сделку по тем документам, которые им были предоставлены участниками сделки. Разве что в отдельных случаях, когда им приходится иметь дело с очевидно поддельными бумагами, они могут предпринять какие-то меры правового характера.
(см. https://dzen.ru/a/Y6E3cAm1olXSQ4sN или см. https://dzen.ru/a/Y5gPGQ7NfRNdbp5U ).
Сейчас все большая часть сделок с недвижимостью проходит в цифровом формате и количество грубых фальсификаций снизилось. Однако в среднем ежегодно суды рассматривают порядка сотни дел именно по факту обнаружения поддельных документов при сделках с недвижимостью.
- Отказ одной из сторон сделки выполнить условия ДКП. Чаще всего встречаются случаи, когда продавец берет деньги за проданную квартиру, но потом препятствует передачи её в собственность нового владельца. Например - не выписываются проживающие в жилье родственники, не даются ключи, или просто такой продавец скрывается за горизонтом вместе с деньгами покупателя. Сложный случай. Единственная мера страховки - это пользоваться услугами надежного посредника – риэлтора или обращаться к правоохранителям.
(см. пример https://dzen.ru/a/Y-HSIQcQIUBeuC_F).
- Подмена ДКП договором дарения. Особенно это актуально сейчас, когда тысячи собственников квартир в РФ, находящиеся в «недружественных» странах, вынуждены использовать этот вариант чтобы как – то продать свою собственность. (см. https://dzen.ru/a/Y4BNRaR5MHOYYzZA).
Обычно в таких случаях, если квартира дарится близким родственникам, особых проблем ни у них, ни у владельца не возникает. Но если подарок принимает другое (третье) лицо, то у регистратора и надзорных органов могут возникнуть вопросы к собственнику или одариваемому и сделка может быть признана фиктивной.
- Продажа квартир владельцами - банкротами. Число граждан РФ, имевших или получивших статус «личного банкротства» только за период 2015 -2021 гг. по стране насчитывалось порядка 420 тысяч. Если владелец квартиры, признанный судом банкротом, продает квартиру, вероятность не высока, но есть риск получить «кота в мешке». Квартиры граждан - банкротов могут быть проданы только со специального аукциона и только с разрешения арбитражного управляющего, т.е. суда. Если квартира отчуждается без санкции этих инстанций, то сделка будет оспорена и добросовестный приобретатель может лишиться и денег, и квартиры.
(см. https://dzen.ru/a/Y9xUj1Rfih2PuuzB или см. https://dzen.ru/a/Y60lUDcsUwHCwSB7).
Единственный вариант избежать подобного риска - это доскональная проверка не только квартиры на юридическую «чистоту», но и самого владельца, по всем возможным базам данных и информационным ресурсам (ФНС ,ФССП и пр).
По мере возможности я и дальше буду периодически публиковать судебные истории по сделкам с недвижимостью. Буду очень признателен своим читателям, если они смогут на страницах блога поделиться судебными историями – лично своими или знакомых, родственников. Это реально поможет другим людям быть информированными и не стать жертвой мошенников или неосмотрительности при сделках с квартирами, домами и другой недвижимостью.