На рынке вторичной недвижимости нередко встречаются ситуации, когда в сделках с квартирами в той или иной степени присутствует материнский капитал.
Ничего не могу сказать плохого про эту меру социальной поддержки семей, особенно многодетных. Но есть много нюансов и проблем, когда происходит продажа\покупка, дарение квартиры, приобретенной за счет или с помощью маткапитала. В некоторых случаях, материнский капитал может исполнять роль надежной страховки или защиты прав на недвижимость (её долю), особенно когда речь идет о разделе имущества между бывшими супругами. Это на заметку молодым семьям.
Но с другой стороны, это нисколько не упрощает ситуацию для тех добросовестных покупателей, которые имели «неосторожность» приобрести квартиру с таким «наследством». Суды в таких ситуациях, как правило, всегда на стороне семьи, несовершеннолетних детей.
Для примера приведу реальный случай из практики, о котором мне пару дней назад рассказал знакомый риэлтор с одного из городов Подмосковья.
Семья для улучшения своих жилищных условий решили приобрести 2-х комнатную квартиру по цене 7.3 млн. рублей. Для этих целей был взят на имя главы семейства ипотечный кредит, а материнский капитал был в дальнейшем частично израсходован на оплату долга в виде процентов. Квартира была зарегистрирована только на одного супруга. Спустя некоторое время, было принято решение вместо 2 х комнатной квартиры приобрести по цене намного ниже рынка, просторную 3 -х комнатную квартиру у родственника, срочно уехавшего на ПМЖ за границу.
Для продажи прежней квартиры, супруга вместе с детьми снялась с регистрационного учета (иногда прописка может быть полезна). Однако супруг почти сразу же обратился в суд с решением о расторжении брака. Квартира, в которой они ранее проживали, была супругом выставлена на продажу, и продана. Деньги, полученные от сделки, бывший уже супруг решил потратить на свои нужды.
Супруга владельца квартиры после получения известия о продаже им квартиры подала в суд иск с требованием признать сделку недействительной, вернуть собственность прежнему собственнику и наделить каждого из членов семьи 1\4 долей в этой собственности. Только после этого произвести окончательный раздел имущества по факту бракоразводного процесса.
Суд вынес ожидаемое решение в пользу истицы, но я бы хотел обратить особе внимание дорогих читателей на логику рассуждения судей - на основе каких правовых положений ими было вынесено окончательное решение.
- Итак, первое на что указал суд при рассмотрении дела. Согласно п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ к совместной собственности супругов закон относит имущество, нажитое супругами во время брака. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой и пр. деятельности. Т.е. квартира даже несмотря на то, что была записана только на супруга, подпадает вроде бы полностью под категорию «совместно нажитое имущество». Смотрим дальше.
- Как следует из № 256-ФЗ, Материнский капитал является дополнительной мерой государственной поддержки семей с детьми. Т.е. эта государственная льготная программа имеет специальное целевое назначение. Материнский (семейный) капитал предоставляется только на целевые нужды, определенные законом и он не может быть включен в массу имущества, приобретенного за счет общих доходов супругов и подлежащего разделу ими в случае развода. Т.е. имущество, приобретенное, пусть даже частично, за счет маткапитала уже не является совместно нажитой собственностью. Нечто похожее по смыслу я писал о случае с военной ипотекой (см. https://dzen.ru/a/Y-cOESOueWvPn25H).
- По смыслу ч. 4 ст. 10 того же ФЗ N 256 жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей. Что важно - эта норма касается, как первого, ребенка, так и последующих детей, с определением размера долей каждого из них по соглашению между супругами и органами опеки.
- В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. По факту этого случая мы видим, что нарушены права детей, так как они были лишены своей доли в квартире. Более того, отец (с расторжением официального брака он не перестает им быть для детей) не позаботился должным образом об улучшении их жилищных условий.
Как итог этого судебного разбирательства, спорная квартира была возвращена от покупателя, т.е. сделка аннулирована. И теперь перед супругами (теперь уже бывшими) стоит задача оформить отдельное соглашение (письменное и нотариально заверенный документ) о наделении каждого члена семьи долями в квартире, зафиксировать это все в ЕГРН (Росреестр) и только потом уже каждый из них волен распоряжаться своей долей собственности. Фактически теперь бывшие супруги будут руководствоваться новыми положениями о разделе имущества, о котором я писал чуть больше месяца назад. https://dzen.ru/a/Y6vPt2qXoCjlROJ1
Я не стану в этой статье отдельно говорить о том, чему учит этот случай. Тут все понятно. Единственное на чем бы я хотел сделать акцент - на том, что покупателям подобных «семейных квартир» не стоит полагаться на свое знание законов, правовую информированность. Жизнь, как говорится, гораздо богаче и сложнее учебников. Поэтому лучше лишний раз подстраховаться и воспользоваться хотя бы советами специалиста - будто то риэлтора, юриста, специализирующегося на семейных спорах и делах.