Вторичный рынок недвижимости в РФ имеет свои специфические особенности (чем мало отличается от других стран мира), о которых лучше знать заранее, прежде чем принять окончательное решение о сделке.
Квартира, как и её владельцы, имеет свою «биографию». Меняются собственники, квартира делится между супругами и\или детьми, принимается в качестве подарка, переходит по наследству и т.п. Если покупателю кажется, что сделка проходит идеально и вроде бы за квартирой, её хозяином не числится каких - то «подвигов», всё равно необходимо принять все возможные меры чтобы обезопасить себя от рисков и ненужных разбирательств в суде.
Довольно часто мне приходится слышать от своих коллег и партнеров - риэлторов различные истории, когда вроде бы по «чистой» квартире «всплывают» какие-то старые или «неучтенные» долги, обременения. Причем нередко это происходит по вине некоторых государственных органов , которые не своевременно, с большим запозданием обновляют свои базы данных по должникам, арестам имущества или банкротствам физических лиц. Этим ловко пользуются нечестные владельцы проблемных квартир и прочие «посредники».
Вот типичный пример из недавнего прошлого.
Покупатель 3-х комнатной квартиры в одном из российских городов - миллионников приобрел в 2019 году её в собственность у своего давнего знакомого. При подготовке к сделке предусмотрительный покупатель с помощью знакомств в органах МВД проверил квартиру и самого собственника на предмет наличия проблем с законом. Все казалось идеальным и проблем у покупателя по идее не должно быть.
Однако был не учтен один нюанс. Незадолго (примерно 6 месяцев) до заключения ДКП, владелец квартиры был уведомлен ФССП о том, что по факту неоплаты задолженности по кредиту (взятому в МФО), на его имущество в т.ч. и квартиру для реализации мер обеспечения будет инициирована процедура наложения ареста. Собственник проигнорировал это предупреждение, полагаясь на то, что к моменту окончательного решения по его долгам ФССП, он успеет продать квартиру. Естественно, что об этом нюансе продавец не стал информировать своего покупателя. Буквально перед самой продажей квартиры решением областного суда, в рамках исполнительного производства, было обращено взыскание на заложенное имущество продавца в виде трехкомнатной квартиры общей площадью 94.2 кв.м.
По причине того что решение о наложении взыскания на имущество было фактически получено перед самой сделкой, оно не нашло своевременного отражения в базе данных ФССП по открытым исполнительным производствам. Этот факт покупатель не мог проверить. Т.е. косвенно вина лежит на органах ФССП, в чью обязанность входит информирование и обновление баз данных по исполнительным производствам.
Соответствующее уведомление об аресте имущества было направлено по адресу нахождения спорной квартиры. Узнав об этом факте практически сразу же после регистрации права собственности, покупатель направил иск в суд о признании сделки недействительной, взыскании с продавца всей суммы по ДКП плюс компенсация морального вреда и судебных издержек.
После многочисленных судебных заседаний, обращений в апелляционные инстанции, Коллегией по гражданским делам ВС РФ было вынесено решение в пользу истца (покупателя). Решение было основано на правовых положениях ст. 460 ГК РФ (обязанность продавца предупредить покупателя о правах третьих лиц на товар, собственность или имущество).
Судебная коллегия кроме этого, с учетом положений статей. 235, 237 ГК РФ, пришел к выводу о том, что обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника является основанием для прекращения его права собственности, а значит право пользования этим имуществом.
Окончательное решение суда - восстановить право собственности продавца на имущество в первоначальном виде, для реализации права взыскания долгов со стороны кредиторов в рамках исполнительного производства ФССП. Признать покупателя потерпевшей стороной и вменить продавцу обязанность возврата денег по сделке с квартирой.
Чему нас может научить данный случай.
- Во – первых, использование только информации публичных баз данных, пусть даже официальных органов власти (например, сайты и сервисы ФСПП, ФНС или Росреестра), не могут служить единственным основанием для полного исключения риска того, что информация указанная там будет неполной, неточной или несвоевременной.
- Во – вторых, уповать на то, что контрагент по сделке сам предоставит всю информацию по квартире, правам собственности и отношениям межу различными претендентами на недвижимость - неоправданный риск. Проверять нужно всё и использовать для этого любую доступную информацию о владельце, квартире и пр. Иногда даже соседи могут рассказать гораздо больше о владельце и его квартире, чем базы данных всех вместе взятых служб и информационных ресурсов.
- В – третьих, сделки на вторичном рынке - это определенный риск. Не каждый мог оценить этот риск и тем более предупредить. Такую задачу помогут решить люди профессионально занимающиеся недвижимостью (риэлторы, юристы). Уже на этапе выбора объекта и подготовки к выходу на сделку они могут предупредить клиента о рисках и избавить его от неприятностей.