Сделки с недвижимостью с использованием доверенности от владельца квартиры (дома) всегда находились в особой группе риска, даже в тех случаях, когда такая доверенность в реальности была предоставлена собственником.
Однако в судебной практике до сих пор встречаются случаи, когда сделки по доверенности с квартирами осуществляются и регистрируются органами Росреестра вообще помимо воли собственника недвижимости.
Только в первой половине 2022 года судами было рассмотрено 2028 гражданских исков и признании недействительными сделок с квартирами, домами, в том числе и произведенными с использованием доверенностей. (данные статистики ВС РФ по результатам 1- й половины 2022 года http://www.cdep.ru/index.php?id=79&item=7096).
Вот один из недавних вопиющих случаев, произошедших в одном крупном российском городе М - ске.
В марте 2020 года гр. С. как владелица квартиры, распложенной в М-ске, решила продать свою собственность. При обращении в органы Росреестра за выпиской ЕГРН она обнаружила, что собственником её квартиры является некая гражданка Ю., купившая спорную квартиру у гр. М по доверенности от гр. С.
Основанием признания за ней права собственности были договор купли - продажи и доверенность, якобы подписанная гр. С. в пользу гражданки М.
Гр. С. обратилась в суд с иском о признании такой сделки незаконной, совершенной помимо её воли. Исковое требование - аннулировать договор и доверенность, так как она никаких подобных документов об отчуждении квартиры не подписывала ни с гр. М., ни с гр. Ю.
При рассмотрении дела суд выяснил, что основанием для регистрации является поддельная подпись в договоре купли – продажи и доверенности, которые были получены гр. М. из кредитного договора между гр. С и МФО (микрофинансовая организация), заключенной годом ранее. Квартира по кредитному договору была предметом залога. По факту судебной проверки выяснилось, что у гр. М. имелся доступ к ранее подписанным документам гр. С в МФО. Гр. М подделала подпись в договоре купли - продажи с гр. Ю. и соответствующей доверенности. В качестве основания гр. М. был выбран мотив, что гр. С. не выполнила обязательства по кредитному договору, и квартира была ей отчуждена в пользу МФО.
Исходя из существа рассмотренного дела и установленных в ходе следствия фактов, М- ский городской суд на основании:
- п. 3 ст. 1 ГК РФ,(при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
- ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
- п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"
вынес решение:
- Иск гр. С. удовлетворить, сделку с недвижимостью признать недействительной, договор купли – продажи и доверенность аннулировать.
- В отношении гр. М. инициировать меры уголовно - процессуального характера и направить дело в органы Прокуратуры РФ для дальнейшей проверки и оценки её действий.
Какие выводы здесь можно сделать:
- Во – первых, сделки по доверенностям давно стали излюбленной схемой для мошенников в сфере недвижимости. Государство должно как - то уже реагировать на это - либо запрещать такие сделки вообще (что не совсем реально), либо установить меры дополнительного контроля со стороны таких ведомств, как Росреестр, нотариат и пр.
- Во – вторых, гражданам - владельцам квартир, подписывающих какие- либо кредитные договоры даже на 1000 рублей следует тщательно оценивать риски и не подписывать сомнительных с правовой точки зрения документов, где в качестве залога может фигурировать их недвижимость.
- В - третьих, покупателям подобных квартир, следует проявлять не меньшую осторожность. Есть смысл потратить какие-то средства и время на изучение кредитной истории собственника – продавца, чем потом оспаривать годами своё право на купленную квартиру.
P.S. Если Вам нужна помощь в покупке, продаже или обмену недвижимости в Москве, Московской области и за рубежом, оформление ВНЖ, ПМЖ, открытие счетов или фирм, надежный управляющий или просто совет по недвижимости.
Вы легко меня найдёте на просторах интернета.
Заказывая у меня услуги : покупка, продажа или сопровождения сделки,
Вы автоматически делаете доброе дело, участвуя в благотворительной акции .
Так как часть вырученные средств идёт в помощь нуждающимся детям .
Приглашаются к сотрудничеству партнеры: агентства недвижимости и риэлторы, юристы, застройщики, журналисты.
Контакты: Офис «Центральный» 8 (499) 391-57-83; 8 (968) 404-10-30
125375 г. Москва, ул. Тверская, д. 18к1
Режим работы: пн-пт 9:00-21:00, сб 10:00-20:00
my@v-rusakov.ru
сайт: https://rieltor-rusakov.ru/
ВК: https://vk.com/uslugi_rieltor
ОК: https://ok.ru/profile/517317087477
#Риэлторрусаков #экспертрусаковвиталий
#доверенность #риски #московская #суд #агентствонедвижимости #купитьквартиру #мошенничество #сделка #недвижимость