Покупая квартиру на вторичном рынке, есть шанс столкнуться с тем, что квартира, её владелец имеют проблемы с законом и\или он обременен серьезными долгами. Не всегда есть возможность проверить досконально добросовестность продавца проблемной квартиры, и это может служить причиной серьезных неприятностей в будущем.
Для примера приведем достаточно типичный случай.
В 2017 году гр. О. приобрела у гр. Н. трехкомнатную квартиру в городе М-ске стоимостью 15 млн. рублей и вступила в законные права собственности. Однако не всё так оказалось просто и благополучно.
В 2019 году, т.е. спустя буквально 2 года, она получила в письменном виде уведомление о том, что по решению суда г. М-ска её право собственности на квартиру признано утратившим силу. Квартира подлежит изъятию для проведения дальнейших судебных действий, а гражданке О. указано освободить жилье в такой – то срок.
При разбирательстве выяснились следующие довольно неприятные факты:
- Квартира находится в процессе продажи с аукциона (публичных торгов) по делу о банкротстве и принудительном изъятии собственности Арбитражным судом ДВФО.
- По данным ФССП и суда г. М-ска прежняя хозяйка квартиры гр. Н. была предпринимателем и имела статус ИП. В 2017 году она была признана судом банкротом, с суммой непогашенной перед государством, контрагентами задолженностью в 15 млн. рублей.
- Арбитражный управляющий, который вел дело о банкротстве гр. Н и о продаже ею квартиры гр. О. усмотрел факт преднамеренной сделки. В качестве обоснования этого было указано на то, что сумма сделки купли - продажи квартиры соответствует сумме иска по банкротству. Этот факт, согласно положениям ст. п. 2 ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ стал основанием для оспаривания и аннулирования сделки купли – продажи, признаваемой как подозрительной, направленной на вывод собственности из под взыскания. Сделка была в итоге оспорена по иску Арбитражного суда.
- Квартира, изъятая у гр. О. по решению суда, должна быть продана на открытых торгах. Вырученные от продажи денежные средства должны быть использованы для уплаты долгов гр. Н перед кредиторами.
В ходе судебного разбирательства суд первой инстанции в иске гр. О. отказал, мотивируя это тем, что якобы она должна была знать, что по делу гр. Н ведется арбитражное производство для признания её банкротом, о чем имелась соответствующая запись на сайте ФССП. Т.е. суд признал гр. О, добросовестного приобретателя, чуть ли пособником гр. Н по укрытию собственности от взыскания или по крайнее мере заинтересованным лицом. Сделка купли продажи в итоге была аннулирована.
Далее дело было передано в ВС РФ и при первоначальном рассмотрении дела, было решение о том, что приоритетным является право кредиторов на получение компенсации по долгам от банкрота. Все сделки с квартирой и имуществом банкрота в течение срока исковой давности (3 года) должны быть направлены в первую очередь на удовлетворение интересов кредиторов.
Однако до сих пор окончательно решение по делу не вынесено, так как подана кассационная жалоба, и судьба квартиры окончательно не решена.
Здесь следует отметить, что по судебной статистике (http://www.supcourt.ru/documents/statistics/?year=2022 ) подобных дел только за первую половину 2022 года судами первой инстанции было рассмотрено 3159. И только по 1395 были удовлетворены иски истцов, законных владельцев собственности. Т.е. суды больше склонны защищать интересы кредиторов, чем права законных приобретателей имущества и квартир, в частности.
О чем говорит и о чем предупреждает эта грустная история:
- во – первых, следует быть предельно внимательным при покупке квартир, где бывшие владельцы потенциально могут иметь долги. В первую очередь в эту группу риска входят предприниматели, покупающие где-то в другом месте квартиру в ипотеку, уезжающие за границу или в другой регион страны.
- во- вторых, не стоит пренебрегать информационными ресурсами таких ведомств, как ФНС, ФССП, портал Госуслуги, Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, портал «ГАС Правосудие» и другими подобными платформами, где есть в открытом доступе базы данных по должникам, алиментщикам, банкротам и тем, кто имеет проблемы с законом
Сделки с недвижимостью – это сложный процесс, требующий учета многих, не всегда очевидных моментов. Доверяйте но проверяйте. Это гораздо лучше, чем потом годами собирать документы, ходить по судам и защищать свои нарушенные кем-то и когда- то законные права.