В риэлторской практике особенно на рынке вторичного жилья часто встречаются ситуации, когда контрагенты выбирают различные варианты для страхования сделки, гарантированность её исполнения.
Обычно для этих целей используется предоставление задатка и получение расписки. Но кроме этого традиционного формата обеспечения гарантий, также используются предварительные ДКП. Однако, несмотря на то, что предварительный ДКП выглядит, как серьезный документ (где даже предусмотрен штраф за невыполнение условий), все же не стоит ему сильно доверять. Это всего лишь предварительное условие о намерениях совершить сделку в будущем, но не факт её юридической регистрации.
В качестве подтверждения приведу пример из судебной практики.
В 2020 г. между продавцом и покупателем был заключен предварительный ДКП о продаже 2 комнатной квартиры в одном из городов ДВФО. По условиям этого ДКП продавец должен к определенному сроку оплатить накопившиеся долги и заменить старый счетчик на новый, его регистрация . В качестве санкции за невыполнение одной из сторон условий предварительного ДКП, предусмотрена выплата штрафа в сумме 150 000 рублей.
К указанному в предварительном ДКП сроку продавец не успел устранить недостатки, сославшись на то, что счетчиков новых в городе не было и пришлось делать заказ в другом. Оплата долгов была произведена, но частично. Покупатель решил отказаться от сделки, так как продавец не выполнил условие предварительного ДКП. Продавец решил обратиться в суд с иском о том, что покупатель не вправе отказываться от сделки и требовать уплаты штрафа, так как невыполнение условий произошло не по его вине.
Суд, принимая во внимание все обстоятельства дела, пришел к следующему решению.
- В силу правовых норм ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным ДКП.
- Согласно правовых норм ч.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
- В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В окончательной версии суд признал иск продавца безосновательным, так как причина невыполнения им своих обязательств не связано с форс - мажорными обстоятельствами непреодолимой силы. Суд также признал, что сумма штрафа избыточна за невыполнение обязательств одной из сторон. Он уменьшил её до 3000 рублей, принимая в качестве смягчающего обстоятельства то, что семья продавца квартиры является малоимущей. Продавец - одинокая женщина, воспитывающая троих детей.
В чем суть этой истории. Не стоит передоверять таким предварительным формам договоренностей. И здесь даже дело не в том, что контрагент может оказаться мошенником или недобросовестным. Вполне возможно, что в силу каких - то объективных причин, обстоятельств, предварительный договор может быть не выполнен. Суд в решение подобных споров может иногда занять сторону виновного, учитывая обстоятельства, о которых контрагент может и не подозревать (не знать).
Чтобы не стать жертвой подобных ситуаций, иногда стоит все же воспользоваться услугами юристов или риэлторов. Они могут получить больше информации о потенциальной возможности контрагента (покупателя или продавца) реально выполнить те или иные условия по сделке купли - продажи квартиры, дома или земельного участка.