Один из основных рисков, с которым приходится сталкиваться покупателям квартир на вторичном рынке – это неразрешенные квартирные споры между супругами. Это чаще всего касается споров с получением разрешения на продажу квартиры, как общей собственности, от одного из супругов. Это также относится и к тем случаям, когда квартира становится предметом раздела имущества в ходе бракоразводного процесса и т.д.
Такое положение дел с неопределенностью имущественных отношений между супругами создавало проблемы не только им сами, но и вносило немалые трудности на рынке жилья.
В частности, добросовестный приобретатель квартиры, который не знал, да и не мог знать о брачном статусе (с 1 июля 2021 г. стала необязательной печать о брачном статусе гражданина РФ в его паспорте) собственника, нередко лишался поддержки судов. Сделки по таким спорным квартирам аннулировались в пользу супругов, бывших владельцев.
Таких судебных кейсов только за 1-ю половину 2022 года судами первой инстанции в РФ было рассмотрено 21909 и только по 14 тысячам были вынесены решения в пользу истцов. Т.е. каждый второй раздел семейного имущества для одного из супругов заканчивался потерей всего или части права собственности.
С 1 сентября 2022 года ситуация кардинально изменилась с введением поправок в Семейный Кодекс РФ (ст. 35) и в ст. 173.1 ГК РФ. Эти поправки были внесены на основании решения Конституционного Суда РФ (Постановление от 13 июля 2021 г. № 35-П). Теперь по нормам закона в отношении имущества (квартиры) супругов и интересов третьих лиц устанавливается следующее:
- изменено понятие «общее имущество» супругов. Теперь это фактически заменено на определение доли каждого из супругов, в том числе, в нотариально заверенной форме или на основе брачного контракта (договора). Теперь каждый из супругов будет иметь свою долю в квартире. Он может распоряжаться только ею. Такого как раньше, когда квартира записана на одного только супруга уже не будет, если это не будет специально закреплено письменно в договоре между ними. Теперь сделка с квартирой без согласия одного из супругов не может быть проведена. Иными словами - в выписке ЕГРН предполагается указывать долю в квартире каждого из супругов и\или их детей.
- если один из супругов, имеющий долю в общем имуществе или квартире, продает её даже без согласия второй стороны, то такие сделки по умолчанию судами должны признаваться действительными. Т.е. суд изначально теперь не может занять только позицию собственника - продавца, как потерпевшего. Ни один из супругов теперь не может заявить в суде, что он не знал, разрешения не давал. Эти вопросы между собой супруги теперь будут решать в судебном порядке. Бремя доказательства на право обладания той ли иной долей имущества (квартиры) лежит только на них.
- по смыслу ст. 1 статьи 302 ГК и постановления КС РФ теперь право собственности добросовестного приобретателя на квартиру при использовании выписки из ЕГРН (как правовое основание для определения истинного собственника), не может быть оспорено в суде. Если при покупке квартиры в ЕГРН указан собственником один из супругов, то исковое требование другого супруга об аннулировании сделки (не знал, не давал разрешения) не будет подлежать судами удовлетворению.
Что в конечном итоге постановление КС РФ дает, и покупателям, и собственникам недвижимости, находящимся в браке.
- Теперь каждый из супругов будет заинтересован в том, чтобы заранее определить свою долю в квартире или ином имуществе (брачный контракт, например).
- После развода супругов - недвижимость делится на основании закрепленной документально за каждым из них доли в собственности.
- Покупателю квартиры теперь нет необходимости нести бремя доказательства в суде, что он знал или не знал о том, что супруги в разводе или один из них не давал разрешение на продажу квартиры.
В целом, резюмируя сказанное, можно отметить, что решение КС РФ внесло позитивные изменения в процесс осуществления сделок с недвижимостью и значительно снизит риски покупателей на вторичном рынке жилья.
P.S. Если Вам нужна помощь в покупке, продаже или обмену недвижимости в Москве, Московской области и за рубежом, оформление ВНЖ, ПМЖ, открытие счетов или фирм, надежный управляющий или просто совет по недвижимости.
Вы легко меня найдёте на просторах интернета.
Заказывая у меня услуги : покупка, продажа или сопровождения сделки,
Вы автоматически делаете доброе дело, участвуя в благотворительной акции .
Так как часть вырученные средств идёт в помощь нуждающимся детям .
Приглашаются к сотрудничеству партнеры: агентства недвижимости и риэлторы, юристы, застройщики, журналисты.
Контакты: Офис «Центральный» 8 (499) 391-57-83; 8 (968) 404-10-30
125375 г. Москва, ул. Тверская, д. 18к1
Режим работы: пн-пт 9:00-21:00, сб 10:00-20:00
my@v-rusakov.ru
сайт: https://rieltor-rusakov.ru/
ВК: https://vk.com/uslugi_rieltor
ОК: https://ok.ru/profile/517317087477
#Риэлторэкспертпонедвижимостирусаков #экспертпонедвижимостирусаковвиталий
#риелтор #брачныйдоговор #московская #развод #агентствонедвижимости #купитьквартиру #суд #сделка #недвижимость