Встретила в комментариях историю, что семья комментатора никому ничего не обещала, не выделяла долей и живут они припеваючи, спокойно продали маткапитальное жильё.
Однако, в 2021 году всё стало куда серьёзнее - и сумма материнского капитала, и требования к его применению, и требования опеки к жилью, в которое переселяется семья, в ипотеку вложившая данное пособие.
Я собрала несколько комментариев от действующих риэлторов, которые продают, в том числе и "маткапитальные", "проблемные" квартиры.
Любая ипотечная квартира - проблемный, в плане продажи, объект. Переуступка ипотеки, досрочное погашение за счёт средств покупателя - уже морока для продавца. На помощь спешат риэлторы, на услуги которых ценники растут прямо как на дрожжах. Однако, без них тоже очень тяжело.
При использовании материнского капитала Вы обязаны наделить всю семью долями (то есть если супруг - не отец детей, то и ему Вы должны выделить долю), а детей после погашения ипотеки.
Почему нужно составлять нотариальное соглашение?
По закону нельзя вводить детей в долговое обязательство. Если выделить детям доли в обременённой ипотекой квартире, то это будет как раз-таки введение детей в долговое обязательство. Опека этого не одобрит. Не разрешит.
Если Вы решаете продать квартиру с материнским капиталом, Вам следует обратиться к нотариусу, у которого заверяли обязательство по выделению долей. Без согласия банка нотариус ничего не может сделать. Банк же бессилен без разрешения опеки, которая крайне, критически редко, разрешает собственность детей в залоге банка. Если повезло и опека разрешила - уже проще.
Чаще всего опека не разрешает и на то есть причина - возникает риск оставить детей без имущества в случае неуплаты за ипотеку родителями.
Какой тут может быть выход? Закрыть ипотеку.
Как это сделать?
Есть вариант найти покупателя, который даст Вам несколько миллионов рублей и время на погашение ипотечного кредита, снятие обременений, выделение долей в "выкупленной" квартире детям, поиски альтернативы, сбор документов Ваших и альтернативы, в том числе письменного одобрения опеки на замену долей.
В среднем, по данным риэлторов, такой процесс занимает от двух месяцев до полугода.
И какой покупатель будет столько ждать? Ну, сами понимаете...
Далее следует вариант: выделить доли в другой квартире - у бабушек/дедушек, в других квартирах в собственности родителей.
Естественно, снова против кто? Опека.
У детей же, согласно гарантийному обязательству, есть доля именно в этой квартире. Выделение долей в какой-то другой квартире для них - уже махинация.
В принципе - опека - это государство в государстве, в каждом регионе считают доли по-своему - кто-то в квадратах, кто-то в деньгах, кто-то - даже в комнатах. То есть если Вы меняете "трёшку" на "двушку", обе в одной стоимости, то положенные детям метры квадратные для опеки не будут равны. Для опеки это ухудшение условий для детей. Не одобрят.
Даже есть случаи, когда при попытке сменить квартиру на дом, больший в два раза, но на десять-пятнадцать километров дальше от изначального жилья, при условии даже большей его стоимости, чем продаваемая квартира, большей комнатности и очевидном улучшении комфортности проживания, опека не даёт добро.
Самое интересное, что нет чётких регламентов и требований, что на что могут сменить хозяева квартир под обременением мат. капитала или детских долей.
Отдельные комментарии риэлторов на эту тему:
Можно выделить доли в готовом жилье, но нотариус ещё заставит положить на счёт детей равную в денежном эквиваленте долям сумму на каждого ребёнка. А снять их сможет ребёнок только в 18 лет.
Чудеса?
А материнский капитал - это проблемы до совершеннолетия. Можно его использовать, если, например, купить квартиру и сдавать ее потом. Как вариант. Студию, например, в строящемся доме - неплохой вариант.
Так что лучше вкладывать мат.кап в жилье, которое Вы точно не будете продавать.
Вот какая ситуация с материнским капиталом и жильём на ноябрь 2021 года.
Скажу отдельное спасибо риэлторам, которые согласились потратить своё бесценное время на ответы мне.
Будьте внимательны, дальновидны и осторожны!
#материнский капитал 2021 #материнский капитал #ипотека #ипотечный кредит #продать квартиру #доли в квартире #нотариальные действия #ипотека с господдержкой #риэлторские услуги
