Можно ли продать дом без земли? А землю без дома? Иными словом: могут ли земельный участок и объект капитального строительства, расположенный на нём, принадлежать на праве собственности разным лицам?
Ответ однозначный: нет!
Земельный кодекс устанавливает принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, согласно которому передача прав на здание и земельный участок должна быть одновременной.
То есть при продаже земельного участка в договоре купли-продаже должно быть также прописано здание, и наоборот. Это касается не только прав, но и обременений. Например, если земельный участок обременен ипотекой, при строительстве и регистрации дома на таком земельном участке, обременение в виде ипотеки автоматически распространится и на дом.
Однако, если некоторые частные случаи, на которых можно остановиться и рассмотреть подробнее.
1. Что делать, если права на земельный участок зарегистрированы, а на здание, расположенное на нём, нет?
- Если сведения о здании содержатся в ЕГРН, т.е. у здания есть кадастровый номер, то лицо, которое является правообладателем земельного участка, может обратиться в ОРП (орган регистрации права) и зарегистрировать право собственности на здание. Документов основанием для регистрации права на здание в данном случае будет свидетельство о праве собственности на землю или выписка из ЕГРН на земельный участок, в которой содержатся сведения о правообладателе.
- Если сведения о здании в ЕГРН отсутствуют, т.е. здание не стоит на кадастровом учете и у него нет кадастрового номера, то для регистрации права на здание собственнику земельного участка необходимо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана. Затем правообладателю земельного участка необходимо обратиться в ОРП с подготовленными кадастровым инженером документами для осуществления одновременно кадастрового учета здания и регистрации прав на него.
2. Что делать, если права на здание зарегистрированы, а на земельный участок нет?
Такие ситуации встречаются редко, но порядок действий почти не отличается от описанного в предыдущем пункте.
- Если у земельного участка есть кадастровый номер, то необходимо обратиться в ОРП с заявлением о регистрации права собственности на участок с выпиской из ЕГРН или свидетельством о праве собственности на здание.
- Если у земельного участка нет кадастрового номера, то участок сначала нужно образовать. Кадастровый инженер подготовит необходимые документы для образования земельного участка, а администрации муниципального образования по местонахождению объекта вынесет решение о возможности образования такого участка и условиях предоставления участка гражданину в собственность.
3. Как зарегистрировать построенный на земельном участке дом на одного из участников долевой собственности участка?
По закону право долевой собственности на здание, расположенное на земельном участке, должно быть зарегистрировано в тех же долях, что и на земельный участок, и наоборот.
Если один из собственников здания продает свою долю, то покупателю также должна быть передана пропорциональная доля земельного участка.
Нередко случается, что один из дольщиков земельного участка возвел на своей части участка дом, который хочет зарегистрировать в единоличную собственность. В таком случае необходимо определить порядок пользования земельным участком. Кадастровый инженер подготавливает схему определения порядка пользования участком, на которой отображается граница между частями, которыми пользуются дольщики, и соглашение об определении порядка пользования земельным участком. Данные документы (соглашение и схема) подписываются всеми дольщиками и заверяются у нотариуса.
- Конечно, составление таких соглашений осуществляется исключительно по добровольной договоренности между дольщиками и государственной регистрации не подлежит.
- В случае, если договориться между собой не получается, данный спор может быть разрешен только в судебном порядке.
Такое нотариально заверенное соглашение может быть включено кадастровым инженером в состав технического плана при подготовке документов для постановки здания на кадастровый учет, и будет являться основанием для регистрации права собственности на здание только на того дольщика, на чьей части земельного участка расположен дом.
За любой помощью и консультацией - обращайтесь к земельным юристам компании ГСС. Даже бесплатная консультация ответит на множество специфических вопросов и сэкономит ваши силы средства.
Читайте также:
Топографическая съемка земельного участка для газификации