Недвижимость, наряду с акциями и облигациями, должна присутствовать в портфеле любого дивидендного инвестора. Ранее я использовал для этого однушки под сдачу. Сейчас перешел на коммерческие объекты.
В следующую пятницу (19.11.2021) у меня выйдет еще один ролик о коммерческой недвижимости. Я позвал в гости эксперта, Александра Ашрафулина. Саша очень глубоко погружен в нишу. Покупает и продает коммерческие объекты для своих клиентов, инвестирует собственные деньги в готовые арендные бизнесы (ГАБ).
Порог входа в физические объекты начинается от 20 млн. рублей. Если мы говорим про магазины продуктов. Порог входа в небольшие объекты (аптеки, пункты выдачи) - от 9-12 млн. рублей. Большинству читателей моего блога не по карману физические объекты.
Я уже написал несколько статей и снял ролик на эту тему. Рассказал о плюсах и минусах ЗПИФ недвижимости. Но, судя по репликам подписчиков, не до конца развернул тему. В комментариях были вопросы, который я хочу разобрать в рамках отдельного материала.
Я задал эти вопросы Саше. И он любезно поделился своей методикой выбора ЗПИФ. Разберем выбор бумажной недвижимости на примере ЗПИФ Активо.
Бабайкин: у меня в портфеле есть фонды ЗПИФ Активо 1, Активо 2, Активо 5 и Активо 10. Доходностью доволен. Почему я их выбрал? Сам не знаю. Смотрел только на доходность. Несколько лет назад я не очень хорошо понимал, как работает стрит-ритейл. Если бы ты как профессионал выбирал ЗПИФы, на что бы ты смотрел?
Александр: Возьмем торговый центр, потому что у нас сейчас, в основном, они фигурируют. Я бы брал локацию и смотрел, кто в данный торговый центр будет ходить и кто туда будет ездить. Также я бы смотрел, насколько доля якорного продуктового арендатора является ключевой в общем арендном потоке.
Бабайкин: Чем больше, тем лучше?
Александр: Чем больше, тем лучше в нынешних реалиях. Я считаю, что те бизнесы, которые не закрываются, когда нас закрывают, должны занимать не менее 25% от общего потока.
Бабайкин: Как минимум.
Александр: Соответственно, я бы смотрел на парковку и на удобства.
Бабайкин: Почему?
Александр: Потому что люди не ездят туда, куда им неудобно ездить.
Бабайкин: Они разве не ножками больше ходят, в основном?
Александр: Опять же, если это торговый центр, туда ездят на машине. То есть, вся семья в выходной день собралась и поехала туда, чтобы закрыть несколько своих вопросов.
Дальше я бы смотрел на наличие (а точнее отсутствие) арендаторов, которых поджимает онлайн-доставка. Это, опять же, одежда, канцтовары, а также техника. Рынок техники тоже уходит в больших игроков, которые также занимаются и онлайном, и офлайном. Малые бизнесы в рынке техники и одежды начинают падать.
Сейчас существует много торговых центров, где этот тип бизнеса занимает 40-50% от общего оборота торгового центра. В долгосрочной перспективе этот процент будет падать. И тогда управляющим компаниям этого ПИФа и этого торгового центра нужно будет придумывать, чем заменять эти виды бизнесов.
Бабайкин: Подскажи, пожалуйста, можно ли по презентациям на сайте понять риски для конкретного объекта. Возьмем, опять же, Кингисепп (Активо 17) и ТЦ "Фили" (Активо 14). Я смотрю и не понимаю – цифры хорошие, арендаторы, как ты говоришь, хорошие, все идеально с точки зрения того, как они расписали. Могу ли я получить какой-то инсайт, консультацию или еще что-то? Где я могу получить дополнительную информацию про то, что здесь происходит что-то не то?
Александр: Мы ищем в презентации ответы на вопросы: Кто является клиентом этой локации и этих бизнесов, откуда они идут и куда они приходят? То есть, как это связано трафиком. Либо они специально приезжают всей семьей. Далее – это доли бизнесов (про что я уже говорил) в общем «пироге» арендной платы.
После этого нужно смотреть на расходы управляющей компании. Сейчас это гораздо больше, чем 10-15%. А порой доходит до 20% управления. Здесь тоже нужно повнимательнее смотреть.
Примечание Бабайкина. Эта информация не совсем точная, сейчас расходы управляющей компании по всем проектам составляют 12,5% и это константа, которая присутствует во всех клиентских отчетах.
И по возможности (если продавец дает доступ к этому) посмотреть, как этот объект недвижимости появился. То есть, как он строился и строился ли он вообще. Последние новости говорят, что даже большие бизнес-центры с плохо и неправильно оформленными документами могут смело сносить.
Поэтому первое – запросить документы. Второе – посмотреть на наполнение этого торгового центра. Это то, что я рекомендую в первую очередь.
Дальше мы уже смотрим сегодняшнюю доходность. Я так понимаю, что, продавая объекты по первому году, идет доходность в 2-2,5 раза выше, чем остальные, потому что там идет возврат НДС.
Бабайкин: Бухгалтерская доходность?
Александр: Да.
Бабайкин: Когда меня периодически спрашивают: «Ой, а что это у них там 20%?», я отвечаю: «Коллеги, не смотрите на эту доходность – это бухгалтерская, разовая доходность. В следующие годы будет, скорее всего, 10%, в лучшем случае – 11%».
Несколько советов от Бабайкина
Акции и облигации РФ лучше
Коллеги, в данный момент я не покупаю новые объекты Активо. Но и старые тоже не продаю. Убежден, что акции и облигации РФ даже сейчас (в ноябре 2021) выглядят намного более привлекательными по сравнению с ЗПИФ недвижимости. С точки зрения див.доходности, ликвидности, надежности.
Если ваш капитал еще невелик, сосредоточьтесь на формировании портфеля из ценных бумаг. И только после этого начинайте смотреть в сторону недвижимости.
Что еще нужно учесть
- Есть ли у ТЦ концепция. Сборная солянка ИПшников - это не концепция.
- В презентации смотрите на цифры, а не на красивые фото и инфографику. Прогноз экономических показателей - важнейший слайд. Именно там все ответы.
- Изучайте карту (радиус 1 км). Комфортно ли арендатору? Или его поджимает толпа конкурентов.
- Помните о диверсификации. Ставка на один фонд - это ставка на один объект, в одном регионе, в одной локации. То есть игра в угадайку. Инвесторы не играют в угадайку.
- Помните о соотношении классов активов. Сейчас у меня ЗПИФ занимают 20% портфеля. И я считаю, что это скорее перебор. Буду постепенно сокращать пропорцию.
Изучайте мнение маленьких частных инвесторов
Информация от коллег намного ценнее рекламных проспектов и презентаций. Рекомендую к прочтению блог Buy The Dip. Автор не поленился и в деталях разобрал почти все доступные на сегодня ЗПИФ недвижимости - Активо, PNK Rental и другие. Выписал все плюсы и минусы.
На всякий случай дисклеймер. Статья не является персональной инвестиционной рекомендацией. Ваши деньги - ваши проблемы. Материал не рекламный. “Активо” мне ничего не платили. Саша тоже не платил.
Ставьте лайк, если статья понравилась.
Есть что добавить? Напишите в комментариях. Буду признателен.
У меня вышла новая книга! Читайте ее на любом устройстве. Или слушайте в формате аудио.
Подписывайтесь на самый нескучный телеграм-канал по инвестициям "На пенсию в 35 лет". А еще на YouTube и Инстаграм.