Как вычислить квартирного инвестора? Многие застройщики проводят опросы среди покупателей, чтобы выявить цели покупки. Однако ничто так не характеризует инвестора, как сделка по договору уступки права.
Уступка права осуществляется, когда покупатель хочет «сбросить» квартиру, не дожидаясь ввода дома в эксплуатацию. Да, ситуации в жизни бывают разные, и не в 100% случаев переуступка указывает на инвестиционные мотивы, но наблюдения аналитиков за поведением физлиц на розничном рынке в новостройках показывает, что именно уступки от физлиц (ФЛ) наиболее часто показывают активность инвесторов по выходу из приобретенного актива.
При этом первичные оптовые сделки между юрлицами (чаще всего это застройщик) и ФЛ могут трактоваться в большинстве случаев как сделки с инвестиционной мотивацией, предназначенные для дальнейшей реализации в виде уступок от ФЛ.
Специалисты аналитической платформы bnMAP.pro подготовили развернутый отчет с исследованием сделок с квартирами и апартаментами, совершенных через договоры уступки права.
• Всего в 2021 году было зарегистрировано около 129,4 тыс. сделок, из них 18% – это уступки: от физлиц (далее ФЛ), сделки между юрлицами (ЮЛ к ЮЛ) и оптовые первичные сделки от юрлиц к физлицам (ЮЛ к ФЛ).
• Заметно, что доля уступок от физлиц в 2021 году несущественно отличается от общего объема зарегистрированных сделок – в локациях Москвы, Новой Москвы и Московской области приходится порядка 7% от суммарного количество всех типов сделок, прошедших регистрацию.
• Активнее всего в этом году физлица выходили из своих инвестиций в новостройки в апреле: на этот месяц приходится почти 1,5 тыс. уступок от ФЛ, или около 6,5%.
• Резкий провал числа уступок от ФЛ последовал в августе: если в мае-июле было по 1,1-1,2 тыс. таких сделок, то в августе и сентябре – лишь по 600.
• Заметен контраст среди оптовых сделок от ЮЛ к ФЛ. 54% таких сделок проходили в Подмосковье, 41% в Москве и только 5% в Новой Москве.
Таким образом, принимая во внимание тот факт, что средняя доля уступок среди общего числа ДДУ составляет лишь 18%, стоит сделать вывод, что активность инвесторов довольно высока, но она не зашкаливает.
В то же время, уступки 2021 года – это сделки в новостройках, которые не обязательно начали строиться в 2020-2021 году, это любые проекты, которые еще не сданы к 2021 году.
Соответственно, если предполагать, что льготная ипотека активизировала инвесторов начиная с весны-лета 2020 года, - активность этих физлиц мы увидим, скорее всего, только в следующем году или через 1,5-2 года, когда проекты, в которые были осуществлены вложения в том числе с помощью льготной ипотеки, начнут постепенно сдаваться в эксплуатацию, а квартиры в них станут выходить на рынок в виде тех же переуступок.
Поэтому 18% – скорее всего, это нормальный уровень активности инвесторов 2-летней давности, а вот сколько вложений было сделано в новостройки в прошлом и текущем году, станет ясно позднее. По некоторым оценкам, доля инвестпокупок в 2020 – первой половине 2021 года может достигать 60%.
