В большинстве ипотечных программ предусмотрен 30-летний срок кредитования, в среднем же ипотеку в России выдают на 18-20 лет. Срок солидный, и заемщик, как правило, уверен, что он будет мирно жить с этим банком долгие годы, если не погасит ипотеку досрочно. Однако банк может взять и продать ипотеку другому банку, не предупредив об этом заемщика.
Вы решили купить квартиру, накопили первоначальный взнос по ипотеке, выбрали банк, он одобрил вам ипотеку, вы выбрали новое жилье и заключили кредитный договор с банком. Вам казалось, что вы хороший заемщик — у вас неплохая кредитная история, нормальный доход, вы намерены выплатить ипотеку досрочно.
Однако спустя какое-то время банк решает порвать с вами отношения и присылает SMS о том, что ваша ипотечная закладная продана другому банку, условия договора не меняются, подробности по телефону.
Вы пугаетесь и судорожно вспоминаете: может, вы что-то не так сделали?
На самом деле всё не так страшно. Банки часто продают и покупают ипотечные закладные, это обычная процедура для рынка ценных бумаг.
Одна из причин, по которой банк может продать ипотеку, — клиент гасит кредит досрочно и крупными траншами.
Логично, что заемщик хочет побыстрее рассчитаться с кредитором, однако для банка это невыгодно — он-то собирался получать проценты в течение 20 лет. А если клиент уже через полгода начинает вносить большие досрочные взносы, сокращая регулярный платеж, то вскоре он становится неинтересен банку.
Что делать, если вашу ипотеку продали другому банку?
Для начала сходить в ваш новый банк, завести личный кабинет заемщика, узнать подробности о погашении ипотеки: можно ли выплачивать кредит через мобильное приложение, когда и как лучше вносить платежи.
Будьте готовы к тому, что новый банк окажется менее удобным. Банк, который вы выбрали изначально, устраивал вас всем: можно было вносить деньги через банкомат или кассу, отслеживать списание ипотечного платежа в приложении.
В новом банке вам, вероятно, придется получить карту (иначе не работает приложение в смартфоне). А поскольку ипотеку вы получали в другом банке — могут возникать различные проблемы. Например, операционист не сразу разберется, на какой счет нужно вносить деньги (у вас фактически нет кредитного договора с новым банком, при передаче закладной в договор с прежним банком просто ставится штамп), или при внесении денег через кассу вдруг окажется, что за эту операцию с вас берут комиссию.
С досрочным погашением тоже могут быть трудности.
К примеру, для «своих» клиентов (тех, кто изначально являлся ипотечным заемщиком вашего нового банка) погашение закладной после выплаты кредита зачастую происходит автоматически, не нужно ехать в МФЦ для снятия обременения с квартиры.
Человек, чью ипотеку продали, проходит эту процедуру сам, нужно быть готовым к тому, что на это уйдет время. Недостаточно просто полностью расплатиться с банком — нужно получить справки о закрытии кредита и закладную с письмом от банка. А это, к сожалению, за один день не делается.
Кредитный договор, ДДУ, закладную и справки от банка нужно будет отправить в Росреестр через МФЦ, там на документах поставят отметки, и вы получите выписку из ЕГРН, в которой больше нет обременения в пользу банка.
Если вам очень не нравится ваш новый банк, наверняка у вас есть возможность вернуться к прежнему кредитору (или выбрать другого) — чтобы рефинансировать ипотеку. Это выгодно, если процентная ставка ниже хотя бы на 1,5%, остаток по кредиту большой и платить нужно еще не меньше 5 лет.
Но если вы планируете погасить остаток по ипотеке в течение года, то смысла заморачиваться рефинансированием нет. Рефинансирование — это по сути новый кредит с новыми процентами, он не подойдет для тех, кто уже выплатил большую часть процентов и начал гасить основной долг.
Продажа ипотечной закладной другому банку может оказаться не самым удобным вариантом для заемщика, но это вполне распространенная практика.