В последнее время я все чаще вижу рекламу коллективных инвестиций в российскую недвижимость и мнений типа: «я владею частью известного сетевого супермаркета в Москве и получаю доход 10% от арендных платежей, не заморачиваясь с обслуживанием здания, потому что это делает управляющая компания».
И на первый взгляд идея российских REITов выглядит привлекательно – не нужно тратить многомиллионный бюджет на покупку здания, достаточно небольшой суммы для покупки пая, искать арендаторов тоже не нужно, никаких историй с ремонтом и оплатой коммунальных услуг… Мечта, да?
Совсем нет. И сейчас я объясню, почему.
Схема коллективных инвестиций в российскую недвижимость
Как правило, коллективные инвестиции в российскую недвижимость имеют примерно похожую схему реализации плана, за исключением инвестиций в апарт-отели – но об этом я напишу позже:
1. Управляющая компания находит подходящий для покупки объект – коммерческое здание
2. Управляющая компания создает отдельное акционерное общество, которое будет владеть зданием по факту единолично, а будущим инвесторам предлагается владеть долями этого акционерного общества
3. Инвесторы заключают договор конвертируемого займа с акционерным обществом, то есть по сути дают в долг этому АО таким образом, чтобы потом займ можно было бы упразднить путем конвертации во что-то другое
4. АО набирает какую-то часть стоимости коммерческого здания и покупает его в кредит
5. АО выпускает акции и конвертирует в них займы инвесторов
6. Далее управляющая компания находит арендатора (либо он уже есть), который платит арендные платежи, за счет которых в свою очередь инвесторы получают доход порядка 10% годовых
В чем риски такой схемы?
Во-первых, акции таких акционерных обществ имеют критически низкую ликвидность, поскольку не обращаются на бирже. Но даже если обращаются – они все равно малоликвидны, поскольку капитализация у таких АО достаточно небольшая, и приток денег зависит исключительно от арендных платежей.
А если они на бирже не обращаются, то размер уставного капитала подобных АО минимальный – то есть 10 000 рублей, и это именно та сумма, которая будет делиться между инвесторами в случае банкротства общества.
Помимо этого, подобных управляющих компаний очень много, и продают они доли своих объектов на собственных платформах, посещаемость которых по сравнению с той же Мосбиржей стремится к нулю.
Во-вторых, основные риски заложены во второй половине схемы. Посмотрим на нее подробнее:
АО набирает какую-то часть стоимости коммерческого здания и покупает его в кредит
Главный риск этого пункта состоит в том, что АО не сможет распродать все свои акции инвесторам и соответственно, не сможет расплатиться с кредитом, потому как собственные деньги никакое АО в подобные проекты не вкладывает – только деньги инвесторов.
И если АО не расплатится с кредитом, то это АО признают банкротом, и банк отберет здание в счет уплаты кредита. АО ничем не рискует в этом случае, ведь оно не вкладывало собственные деньги в покупку здания и не должно ничего инвесторам, кроме 10 000 рублей, разделенных на всех инвесторов, поскольку займ был конвертирован в акции этого АО.
АО выпускает акции и конвертирует в них займы инвесторов
На этом этапе АО как раз и избавляется от своих обязательств по отношению к инвесторам, конвертируя займ в акции. То есть по факту инвесторы подписывают договор, согласно которому они признают займ возвращенным за счет акций.
А акции неизвестных низколиквидных АО будет очень сложно продать даже в хорошее время, не говоря уже о состоянии простоя здания без арендатора, предбанкротном или банкротном состоянии АО, когда стоимость акций будет падать в разы, и желающих купить эти ничем не обеспеченные акции не будет вообще.
То есть инвесторы, вложившие деньги в покупку коммерческого здания останутся в итоге ни с чем, в лучшем случае с какой-то частью доходности, возвращенной через дивиденды от арендных платежей.
Дивиденды от арендных платежей
Доходность российских коллективных инвестиций позиционируется как высокая, но на самом деле она находится в среднем на уровне 10% годовых и сравнима с доходностью некоторых высоколиквидных биржевых инструментов российского рынка, как минимум, на среднесрочной перспективе.
То есть реально вложения инвестора отобьются примерно за 10 лет. Но где гарантия, что за эти 10 лет АО сможет выплатить кредит и стать полноправным владельцем коммерческого здания? А также нет никакой гарантии, что УК не будет иметь проблем с арендаторами именно этого конкретного здания и именно это конкретное здание будет функционировать как часы, не требуя дополнительных вложений, которые по факту будут снижать ежегодный доход инвестора.
Как видно, рисков у подобных вложений достаточно много, и лично для меня – это те риски, которые я нести не готова.
А как на счет вас? Участвуете в коллективных инвестициях в российскую недвижимость? Что думаете о таких вложениях вообще?
Пожалуйста, делитесь мнениями в комментариях и ставьте лайк, если статья вам понравилась или показалась полезной.
А я в следующих публикациях расскажу свои мысли об апарт-отелях и отличиях американских REITов от российских коллективных инвестиций в недвижимость.
*не является инвестиционной рекомендацией
С октября подписчикам моего канала доступен краткий срез новостного фона с точки зрения драйверов роста или падения рынка, отраслей или отдельных эмитентов. Если для вас это может быть актуальным, пожалуйста, подписывайтесь на мой канал.
Другие публикации канала
Как получить доходность выше 20% годовых - более агрессивная дивидендная стратегия
Реальная доходность при пассивной дивидендной стратегии на российском рынке
Когда выгоднее покупать дивидендные акции - до отсечки или после дивгэпа?
Зачем я создала канал на Дзене, и чем мы можем быть полезны друг другу
