В сети обычно хорошо пишут про инвестирования в недвижимость, суля инвесторам стабильный пассивный доход. Однако в большинстве случаев информация ограничивается % дохода и сроком окупаемости.
На самом деле сложностей гораздо больше. При этом очеь часто мы упускаем такой момент, что не знаем, к какому типу инвесторов мы относимся.
Итак, погнали.
Инвесторы в недвижимость бывают разные.
1. есть те, кто хочет вложить свои средства
2. те, кто хочет взять кредит и с его помощью стать инвестором
3. те, кто хочет направить свои денежные потоки в недвижимость, что бы потом получать доход с активов (здесь я подразумеваю в первую очередь тех. у кого есть свой бизнес).
Разумеется, есть вариации.
Популярны подборки с доходными объектами, однако мало кто задумывается кто эту доходность и с какой стати будет гарантировать.
Ведь фактически Вам продают торт, который Вам нужно продать другим покупателям (арендаторам), которым он должен понравится. При чем именно по такой цене. Составили подборок или агенты говорят Вам, что пирог сладкий, и не может не понравится, но на самом деле может и проценты по доходности будут другие.
При этом в цифрах расчетов конечно пишут текстом что есть риски, что бывают просадки по сдаче и не всегда бывает 100% заселенность. Однако в расчетах это либо учитывается слабо, либо не учитывается вовсе.
Запомните, выбирать недвижимость как актив Вам, если вы покупаете именно конкретный обьект недвижимости. От Вашего опыта, видения, способностей в меняющемся мире реагировать на изменения рынка и зависит насколько обьект именно в Ваших руках станет доходым.
Конечно часть работы можно делегировать, однако риски то остаются на Вас. При этом если Вы собираетесь купить не обьект, а скажем акции или паи в ЗПИФН, то по сути Вы передоверяете заботу о доходе другим людям.
О ценных бумагах и доходности от них поговорим после.
А сейчас я скажу, какая картина по доходности получается у меня. Я владею объектами коммерческой недвижимости уже несколько лет и в среднем в год получается показать доходность в 18% годовых ДО налогов. Считаю это хорошим показателем, хотя и не головокружительным. При этом чаще всего при больших обьемах доходность снижается. Однако по отдельным обьектам я допускаю талантливость инвестора и создание дохода в 22-25% годовых. Доходности в 30-40-50 и выше % в расчет брать не будем, тк чаще всего это доход от продажи обьекта, а не от владения им, это во первых, а во вторых, зачем человеку, который фиксирует такую доходность об этом рассказывать?
Да, некоторые мои обьекты выросли в цене в разы, но это по оценке. Пока я их не продал реальному покупателю, этот доход учитывать нельзя.
На сегодня пожалуй дам 2 основных совета по инвестированию в недвижимость:
1. покупайте тот обьект, в котором разбираетесь и понимаете сами
2. масштаб обьекта выбирайте по себе, уровню и масштабу понимания. Проще говоря, не нужна предприинимателю с выручкой 200 млн в год двушка в спальном районе столицы, и не нужен 2000-метровый складской комплекс тому. кто вчера только сделал первый шаг в бизнесе.
И 1 совет от М.Фридмана как и обещал.
"В бизнесе и в жизни очень важно правильно себя оценивать".
Обратите внимание, не актив, а себя.
Успехов и хорошего дня всем!
