- Николаич! А что теперь делать-то? Как правильно сдать квартиру? Научи и растолкуй, пожалуйста! — обратилась ко мне с просьбой Анна Ивановна
- Так и быть, — согласился я, — закажем по чашечке кофе и начнем…
Прежде всего, нужно ответить на один вопрос: а готов ли я, собственник квартиры, сдавать её самостоятельно? Или у меня не хватает времени, опыта, знания, да я просто боюсь показывать квартиру людям…
Не секрет, что для большинства собственников сдать квартиру, провести показы и переговоры – это стресс! Поэтому они и кормят риэлторов, платя им свои кровно заработанные деньги
Если вы не хотите платить лишние деньги агентствам и риэлторам, хотите, чтобы ваша квартира имела конкурентное преимущество перед квартирами сдаваемыми “профессионалами”, то вам нужно понять простую вещь: быстро и дорого сдать квартиру - это вопрос риэлторских технологий, которым я вас научу
Прежде всего, разберемся в главных ошибках, которые допускает большинство собственников
1. Упаковка квартиры
2. Как искать жильцов? Самостоятельно или нанять риэлторов
3. Правильная цена. Как установить конкурентную цену, чтобы сдать быстро и при этом не продешевить
4. Плохое не продающее объявление и фотографии
5. Хоум стейджинг, или что нужно для хороших показов и проведения фотосессии
6. Не хочу идти на компромиссы. Я решил так, и всё
7. Что не так с договором аренды
Упаковка квартиры
За какую сумму вы хотите сдавать вашу квартиру? Наверное, по рынку или даже дороже. Но на цену влияет несколько условий
Первое - это хорошая транспортная доступность. Именно близость к метро, остановкам, станциям, вокзалам, больницам, университетам, магазинам и рынкам зачастую определяет ценность квартиры для ваших жильцов
Да, вы правы, повлиять на этот фактор после покупки квартиры невозможно. Но если вы ещё не купили квартиру, то обязательно обращайте внимание на этот момент. Кстати, транспортная доступность так же влияет на цену и сроки продажи квартиры. Потому, что когда покупаешь квартиру, нужно сразу думать, а легко ли будет её продать в будущем
Во-вторых, это состояние и упаковка квартиры. Что я подразумеваю под этим? А вот что:
- качество ремонта и сантехники;
- какая мебель и бытовая техника;
- насколько есть в наличии необходимая мебель;
- состояние и наличие телевизора, стиральной машины, холодильника, утюга, гладильной доски;
- кондиционер;
- обогреватель;
- посуда: тарелки, ложки, чашки, стаканы, сковородки, кастрюли, чайник…
- насколько квартира современна и насколько имеет “модный” интерьер
Хоть поверьте, хоть проверьте, но чем лучше выполнены пункты приведенного списка, тем быстрее и дороже можно сдать квартиру
Определите для себя, кому идеально подходит ваша квартира? Вот для такого человека и нужно выбирать месторасположение и наполнение квартиры
Как подготовить квартиру к фотосессии и показам я ещё напишу
Как искать жильцов? Самостоятельно или нанять риэлторов
Сдавать самостоятельно или с помощью риэлтора это отдельный философский вопрос. И на эту тему у меня есть отдельная статья, которую скоро опубликую
В двух словах скажу следующее:
- если сдавать квартиру для вас стресс, нет времени, желания, вы живете в другом городе или стране, то однозначно наймите “специалиста”;
- если же у вас есть квартира в собственности, и вы её постоянно сдаёте, то есть смысл научиться сдавать самостоятельно, при этом быстро, дорого и с удовольствием
Правильная цена. Как установить конкурентную цену, чтобы сдать быстро и при этом не продешевить
Зачастую собственники ставят нереально высокую цену. Это случается и тогда, когда квартиру сдает агент. Что в итоге? Квартира не сдается несколько месяцев, при этом приходится оплачивать коммунальные услуги, а некоторым и ипотеку
Посчитайте, сколько месяцев вы не получали деньги. Может быть, есть смысл снизить цену на несколько тысяч? В итоге вы получите больше. Всё же посчитайте
А как определить правильную и конкурентную цену? Прежде всего, проанализируйте объявления конкурентов. Какие преимущества и недостатки есть у вас и у них. Может, у кого-то лучше или хуже ремонт, мебель, этаж, расположение
Постарайтесь реально определить, стоит ли ваша квартира тех денег, которые вы за неё просите
Второй фактор определения правильной цены при аренде квартиры - это число звонков за единицу времени по вашему объявлению при условии, что у вас качественные фотографии и продающий цепляющий текст
Плохое не продающее объявление и фотографии
Что продает в интернете? Затрудняетесь ответить? А ларчик просто открывался, это качественные фотографии, ну и текст, конечно, тоже
Вы бы сами позвонили по объявлению с мутными некачественными фотографиями? Вряд ли. Вот и арендаторы не хотят звонить по объявлениям с фотографиями, глядя на которые ничего не понятно
В отдельной статье мы обязательно разберем, какие фотографии нужны, и можно ли их сделать самостоятельно или стоит пригласить интерьерного фотографа
Ну и безусловно, текст объявления так же важен. Конечно, при наличии крутых продающих фотографий текст будут читать не все, но кто-то примет решение о том, позвонить вам или другому, основываясь на тех идеях и призывах, которые вы прописали в тексте. Как писать продающее объявление, я напишу отдельную статью
Хоум стейджинг | Или что нужно для хороших показов и проведения фотосессии
Даже если вы нашли хорошего интерьерного фотографа и договорились с ним о цене вам, возможно, придется заплатить ему в 2 раза больше. Почему?
Потому, что квартиру нужно готовить к показам и фотосессиям. Хоум стейджинг - это целая наука, хотя вполне доступная любому смертному. Более того, у некоторых людей есть врожденное или приобретенное чувство порядка и чистоты
Да, квартиру нужно элементарно убрать, помыть, разгрести хлам и декорировать. Это отдельная и глубокая тема. И ей посвящена отдельная статья. В пару абзацев её не разобрать
Для того, чтобы понять, о чем я, посмотрите фотографии нескольких объявлений о долгосрочной аренде квартир и фотографии посуточных квартир или отелей. Посмотрели? Увидели разницу? И в какой квартире захочется жить?
Не хочу идти на компромиссы. Я решил так, и всё
Иногда, что бы сдать квартиру, нужно проявлять немного гибкости. Например, в вопросах цены. Если квартиранты понравились, но хотят скидку, то может, не стоит изображать “скалу” и стоять на своем
Или, например, квартиранты просят купить им журнальный столик, или еще чего. Если вопрос не в деньгах, а в том, что собственнику нужно поехать в магазин, купить столик, привезти и собрать его, то пусть квартиранты сами купят то, что им нужно, согласовав с вами. А вы им вычтите эту сумму из очередной арендной платы, проверив чек из магазина
Бывает, у людей нет денег на залог и обеспечительный платеж. Это тоже не повод отказываться от сделки. Договоритесь о том, что этот платеж разобьете на два месяца
В общем, иногда лучше немного уступить в своих принципах и правилах, но сдать квартиру здесь и сейчас, чем тратить время, нервы и деньги, оставшись при своих убеждениях. Очевидно, что есть какие-то вещи, в которых уступать не стоит
Что не так с договором аренды
Во-первых, абсолютно не правильно заключать его в устной форме
Во-вторых, нельзя заключать один договор безвозмездный для налоговой, а второй – для себя с суммой за аренду
В-третьих, нужно правильно указать срок действия договора
Ну и ещё несколько важных пунктов, несоблюдение которых может привести к тотальным неприятностям, в том числе финансовым
Обо всех этих ошибках я расскажу в отдельной статье
Какие нюансы, ошибки знаете вы? С какими казусами и неприятностями сталкивались вы при сдаче квартиры, а может быть, когда вы снимали квартиру, напишите в комментариях
Искренне ваш, Антон Синьков
#недвижимость
#ошибки
#аренда
#квартира
#финансоваяграмотность
#квартирисаренда
#квартирис
