Коронавирус спровоцировал нездоровый интерес россиян к дачно-загородной тематике. Стоимость объектов недвижимости загородом резко подскочила и в ход пошли даже самые неликвидные объекты. Кто-то покупал готовые дома, кто-то не постеснялся приобрести дачные замки из наследия 90х, а кто-то рискнул связаться с участками со статусом «для огородной деятельности» или для «ведения огородничества». Что на практике означает этот вид землепользования и стоит ли с ним связываться всерьез?
Ответим коротко, если вы не хотите проблем в будущем и при этом хотите свободно распоряжаться объектом недвижимости сегодня, то вот вам добрый совет – не связывайтесь. Чем более сложный, - а огородничество – это сложный формат ограничений на землепользование, - у вас участок, тем сложнее им распоряжаться и тем больше хлопот и денег вам придется потратить.
Начнем с того, что актуальные для «простых смертных» виды землепользования включают в себя земли ИЖС (индивидуальное жилое строительство), сельхоз-назначения и дачного строительства (СНТ, ДНТ) и огородничества (ОНТ). Земли могут быть в собственности или в аренде.
Наиболее выйгрышный вариант, предполагающий минимальные ограничения со стороны государства – это земли ИЖС. Да, налогообложение у таких объектов повыше, но зато собственники могут претендовать на множество льгот: и уборка улиц, и освещение, и льготный подвод электричества, а с недавнего времени еще и льготная газификация – это не так мало. На землях со статусом ИЖС можно возводить практически любые постройки, предназначенные для организации индивидуального проживания (т.е. дом для оной семьи с одним входом , исключается вариант строительства многоэтажных многоквартирных домов). Не стоит забывать про наличие ПЗЗ (плана застройки и землепользования), их нарушать нельзя, поэтому при начале строительства следует согласовать возводимые объекты с местным муниципалитетом.
Следом идут земли сельхоз-назначения. Эти земли обычно выделяются для организации всевозможных садоводств и садоводческих хозяйств. На землях СНТ можно заниматься садоводческой деятельностью, сажать сады, выращивать розы и даже при соблюдении ряда ограничений разводить пчел. Единственное, что нельзя делать – это разводить на землях СНТ сельхозживность, поскольку основное назначение земель СНТ – это отдых граждан, а кукарекующие и пахнущие животные – это не про отдых, а про неудобства для соседей. На землях сельхозназначения граждане могут вести садоводческую деятельность в двух форматах – в формате огородничества и садоводства.
Формат садоводства разрешает, согласно 217 ФЗ, возводить на территории садовых участков не только садовые домики, но и полноценные жилые дома (на одну семью и как правило не выше 9 метров (3 этажа), хозяйственные постройки и гаражи. Можно обустраивать сады, цветники, сажать деревья и ставить парники. Допускаются колодцы и заборы. Есть ограничение в процентном отношении (см. СНиП) по площади, которую могут занимать строения от общей площади участков и это ограничение составляет не более 60% от общей площади участка.
На землях сельхоз-назначения особо выделяются дороги и иные земли общего пользования с использованием которых организуется работа общих управляющих структур и вообще инфраструктура поселка – садоводческих товариществ. При этом важно помнить, что обустройство СНТ, его развитие и содержание всех объектов инфраструктуры производится исключительно из средств самих собственников, причем не важно – члены СНТ они или нет, пользуются они всей инфраструктурой круглый год или нет. Главный орган, определяющий режим эксплуатации – это общее собрание СНТ.
Наконец адресный вид землепользования и управленческий формат для нашей сегодняшней статьи – огородничество и огородные некоммерческие товарищества, ОНТ. Как правило, ОНТ создаются на особых землях, где разрешить полноценное садоводческое землепользование нельзя. Очень часто эти земли находятся в аренде у города, поэтому «купив» такой участок можно на самом деле купить лишь право на его временную аренду, расторгнуть которую правообладатель сможет по первому желанию.
Собственники и пользователи ОНТ – самые ограниченные в правах. Во-первых, они могут использовать лишь немногие возможности своих наделов. Здесь нельзя возводить капитальные строения, только легкие временные хозяйственные постройки для хранения инвентаря и урожая. (217 ФЗ) Здесь нельзя строить дороги, парковки и гаражи, поскольку Земельный кодекс напрямую запрещает повреждать плодородный слой на таких землях. ОНТ не могут строить объекты инфраструктуры, не могут делать нормальные дороги, строить зимний водопровод, возводить помещения для правления и охраны. Огородики, легкие парники, несколько грядок и сарай или бытовка на блоках – вот типичный участок ОНТ, сколько бы он ни стоил.
Что делать, если участок со статусом «огородничества» в собственность все-таки достался и на нем по недомыслию или ошибке построено что-то существенное?
Есть очень сложный и очень дорогой путь по легализации строения. Первый шаг - изменить разрешенный вид использования земель с «огородничества» на «сельхоз-назначение, дачное строительство». Сразу скажем, - пройти его удается единицам и на этом пути слова «коррупция» будут светиться во все небо, поскольку легальное изменение разрешенного вида использования земель во многих случаях запрещено законодательно и принимающий решение чиновник «подставляется». Второй шаг - регистрация строения. Как и на землях СНТ, строительство строений теперь требует согласований с местными чиновниками. Однако данные действия предполагают уведомительную процедуру и, как правило, при наличии комплекта документов чиновники не смотрят непосредственный объект и за малую мзду не убеждаются в отсутствии на нем застройки.
Есть еще несколько лазеек, связанных с хоть какой-то легализацией строений на землях огородничеств. Они связаны с рассмотрением и протаскиванием через муниципалитеты правил земплепользования и временной застройки. В случаях если в такого рода документах будет разрешена застройка ОНТ малоэтажными, например, временными одноэтажными щитовыми домами, это уже может быть основанием для возведения простого домика и легального проживания в нем круглый год, а далее, возможно, и развития минимальной инфраструктуры. Но при прочих равных ситуация, когда вы объективно не можете даже законно подвести электричество к своему объекту, не говоря уже об организации водоснабжения, канализации и прочего, - говорить о том, что такой объект может представлять серьезную ценность и интерес с точки зрения постоянной эксплуатации или как позитивный объект недвижимости – большая ошибка.
Выводы
Не совершаем ошибок. Не связываемся с объектами, с которыми больше проблем, чем простоты с использованием. В Москве или Петербурге вы заплатите за 4-6 сотки в огородничестве до 1 млн рублей, но что вы будете потом делать с таким участком, и не станет ли он для вас бОльшей обузой и жизненной ошибкой, чем активом – большой вопрос.
