Ипотека в рассрочку – инструмент, которым воспользовался сам в 2018г. Правда, застройщик и банк не маячили в инфопространстве этой программой. А вот сейчас про ипотеку траншами, наоборот, начали говорить.
В статье разберемся с теорией, а потом посчитаем на практическом примере. Сначала поздороваемся.
В чем смысл ипотеки траншами?
Визуализируем:
Такой программой банк и застройщик привлекают покупателей. Поскольку на какое-то время снижается кредитная нагрузка. В ипотечном договоре будет по факту два графика платежей: по каждому траншу.
Данная программа очень удобна для покупателей, которые ждут приглашения на приемку на съемной квартире. Ну или для тех, кто планирует закрыть второй транш своими средствами, тогда останется по факту один кредит.
В теории также до получения второго транша будет сниженная страховка на жизнь и здоровье, поскольку фактическое тело кредита меньше.
А вот вероятный минус заключается в том, что до получения второго транша банк может запретить гасить ипотеку досрочно. Такая практика имеет место. Дополнительный косяк в усложненной процедуре получения вычета: ФНС нужны будут платежки по каждому траншу
Для получения второго транша нужно будет снова бежать в банк
Перейдем к практике
Рассмотрим соглашение Сбера и застройщика А101. Вот какие условия прописаны на официальном сайте строительной компании:
Есть еще одно уточнение по ставке.
Возьмем у этого застройщика квартиру-студию.
Планируем взять на 20 лет и на руках 20% первый взнос. Возьмем допущение, что дом сдадут в эксплуатацию в ноябре 2023 года. Как раз на практике между вводом и заселением проходит 6-8 месяцев, если застройщик не прошляпится. А заезжаем в феврале 2024 года.
Рассмотрим два сценария.
Первый. Мы врываемся в офис Сбера и просим оформить эту студию в ипотеку.
Второй. Мы врываемся в офис Сбера и говорим, что знаем про ипотеку траншами.
Первый сценарий
Банковский калькулятор дает нам такую ставку на новостройку у этой компании:
Что нам выдаст калькулятор?
Теперь добавим сюда еще и страховки.
Получается, что суммарно надо будет потратить на ипотеку и обслуживание 9 958 861 рубль. Без использования вычетов, досрочных погашений и прочих прелестей.
Второй сценарий
Первый транш в 30% мы получим в день заключения сделки. Второй будет начислен в июле 2023 года, как раз за 4 месяца до ввода в эксплуатацию. Только ставка по условию будет 8.5%
Что выходит?
Из-за того, что графики накладываются друг на друга получается 4 644 414 рублей выплаченных процентов. Страховки составили:
Низкие первые платежи объясняются сниженным телом долга до обозначенного срока до ввода в эксплуатацию.
Сравним
Соберем все в трататаблицу (нет такого вида табличек, это ирония).
При таком подходе получается выгода в 320 272 рубля. Причем при обычном варианте ставка и платеж ниже.
Причем мы не рассматривали досрочные погашения и получение вычетов.
А как этим воспользоваться выгоднее?
Напрашивается самый топорный вариант. В период первого транша платить как по основному платежу. Даже если досрочка в этот время будет запрещена, то можно спокойно собирать разницу на накопительном счете.
В случае с рассматриваемой ситуацией получится разница в 29 355 рублей. Период первого транша равен 21 месяцу. А это целых 616 455 рублей, которые можно отправить на досрочное погашение долга.
В чем главная загвоздка?
Такая программа вряд ли действует абсолютно на все новостройки. Плюс надо понимать, что банки могут по разному хитрить в договоре для компенсации потери процентов.
Но раз Сбер начал в открытую анонсировать ипотеку траншами, то явно за ним подтянутся в скором времени основные. Квартир понастроили, надо же как-то продавать.
Читайте также:
Ставьте лайк!
Да пребудет с вами вычет!
