Привет, друзья! Хорошей недели! Давно не удавалось написать. К сожалению, времени совсем не остаётся, но не пугайтесь, важную информацию я до Вас буду доносить всегда, поэтому не забывайте подписываться на публикации в Дзене.
Я также я есть в Ютубе, где можно посмотреть реальные объекты и понять порядок цен в Краснодаре и Краснодарском крае и вконтакте, где можно со мной пообщаться.
Как всегда, мой телефон для тех, кому нужна помощь в приобретении жилья доступен, но звоните только по делу, думаю друзей у Вас и так достаточно, а вот найти на этом рынке профессионала - не простая задача. Мой телефон +7(928)211-33-77
"Всё пропало! "Пузырь" скоро лопнет! Спроса больше нет!", - на сколько адекватны панические настроения тех, кто оценивает рынок Краснодара сидя на диване?
Думаю, для моих читателей не секрет, что рядом с успешным человеком всегда будет пару десятков паникёров (помните падения рубля, и тех, кто в буквальном смысле рвал на себе волосы за то, что не купил раньше, или не продал вовремя? Вот так и здесь, в народе это называется "Задний ум").
Всем также давно понятно, что пока успешные люди зарабатывают или принимают правильные решения - паникующие, сидя у экранов телевизоров, мечтают о том, чтобы всё завалилось. В Краснодаре таких много. Поговорка про сидение у реки, чтобы дождаться - это про краснодарский рынок)
В конце концов, если постоянно говорить о том, что что-то произойдёт - можно этого дождаться) Вопрос только в том, что в моменте это не происходит, а пока паникёр ждёт у экрана телевизора того, что рынок обрушится - люди умудряются преумножить капитал)
Так за прошлый год мои клиенты заработали по 100% и более, пока некоторые комментаторы здесь говори: "Роста цен на квартиры в Краснодаре не будет!". Я даже предлагала паре таких умников спор на миллион, но они куда-то быстро пропадали)
Но, давайте к действительности. Есть ли на рынке недвижимости Краснодара "Пузырь"?
Я понимаю, что меня читают в основном умные люди, но всё же объясню, что такое Пузырь на рынке недвижимости? Чем он страшен? И есть ли он сейчас у нас?
Пузырём на рынке недвижимости считается необоснованный рост цен на жильё до очень высокого, порой неадекватного уровня и искусственное торможение снижения цен.
В мире известно несколько подобных сценариев, которые реализовались и стали резонансными: испанский, японский, американский, но интересно, что несмотря на то, что в данных странах действительно были кризисы, страдали от этого страны не полностью и были вполне себе спокойные регионы, в которых данных сбоев не было, также есть примеры стран и регионов, в которых цены поднимались на порядок, но никаких последствий это не вызывало. Сейчас во многих регионах продажи недвижимости почти стали, но в трёх регионах всё иначе: Москва, СПб и Краснодар как продавали, так и продают. Да, Краснодар в этом отношении один из лучших городов для инвестиций в недвижимость.
Определить есть ли пузырь на рынке недвижимости Краснодарского края можно только с помощью цифр, и исключительно с помощью цифр, а их я как раз очень люблю. Для начала вот график взятых ипотечных кредитов в Краснодарском крае с сентября 2020 по сентябрь 2021 года включительно:
Напомню - это ситуация, где цены на новостройки взвинтили вдвое. Для тех, кто настроен скептически, вот так выглядит доля просроченных платежей среди ипотек региона:
Согласитесь, интересно, и здесь же не поспоришь, ЦБ РФ выгоднее было бы выставить завышенные цифры, но цифры таковы: на данный момент доля просроченных платежей упала до 0,8% от общего числа в Краснодаре.
А теперь график цен на новостройки и от чего такой шквал "Диванных аналитиков" начал активно рассказывать о "Пузыре"
Краснодарские цены немного отличаются от цен Краснодарского края и выглядит вот так:
Ну а теперь динамика продаж новостроек (мы говорим о продажах всех застройщиков). Этот график показывает более или менее реальное положение дел на рынке недвижимости:
Падение сложно не заметить и новостройки стали покупать значительно реже (странно было бы покупать у застройщиков по 115 000 рублей, когда вторичка с ремонтом находится на уровне 100 000 - 110 000 рублей за метр), конечно, к застройщикам идут только самые деревянные, которые уверены, что от застройщика дешевле
Кстати, открою секрет: от застройщика всегда, без исключения всегда дороже)
Там же падение! Значит рынок скоро упадёт!? Всё пропало?
Для кого-то да, особенно для тех, кто видел возле застройщиков, и жалобно смотрел в глаза ожидая старта продаж. Пришло время продаж вторичной недвижимости и домов. Смотрите как изменилась ситуация на рынке ипотеки в отношении первичной недвижимости. Застройщики действительно находятся в очень плачевном состоянии, но сверхприбыли позволяют им сохранять спокойствие и позволят по моим прогнозам ещё какое-то время, хотя офисы самых слабых уже закрываются повсеместно, а в городе, даже в центральном районе стоят недострои, которые должны будут сдаться к концу года
А теперь смотрим вторичку, и здесь становится понятен основной вопрос: куда же делся покупатель?)
Покупатель никуда не ушёл, он просто перешёл на вторичный рынок!
Безусловно, сказать, что спрос не упал нельзя. Спрос на недвижимость упал по всей стране, но есть несколько регионов, в которых недвижимость продаётся достаточно активно (количество ипотек показывает как отреагировал покупатель).
Почему появилась паника на рынке недвижимости Краснодара? Спрос ушёл?
Спрос стал ниже, но рынок, в отличии от других регионов вполне нормально себя чувствует. О жадности застройщиков, о том, какая в реальности на данный момент себестоимость метра - я уже писала несколько заметок назад. Причины такой активной паники следующие:
- Человеческая жадность - очень интересно смотреть на тех, кто купил жильё в Краснодаре год назад за 1 300 000, а теперь пытается продать за 3 200 000 - 3 500 000 рублей (это я о студиях). Конечно, эти студии никто не берёт. кому нужна начальная инвестиционная квартира, на которой потом не заработать, ну а для жизни, за эти деньги, можно подыскать и вторичку (на рынке очень много таких продавцов сейчас, думаю, у каждого риэлтора телефон от желающих продать обрывается).
- Возможности переезжающих - до конца 2020 года переехать в Краснодар могли жители практически всех регионов. Продавая у себя в регионе квартиру - они просто покупали жильё здесь (к примеру, в небольших городках типа Ярославля или Орла метр стоил чуть дешевле Краснодара), а переезжающие из Екатеринбурга и других развитых миллионников могли продав купить недвижимость в Краснодаре и остаться с небольшим запасом. Теперь всё иначе, продажи недвижимости почти во всех регионах стали, а в Краснодаре цены выросли вдвое. Люди просто не могут себе позволить сюда переехать.
- Жадность застройщиков! Ну об этом я уже писала и неоднократно. Себестоимость квадратного метра находится возле отметки 44 000 рублей на данный момент, а метр продают уже по 120 000 рублей.
Лопнет ли "Пузырь" в недвижимости Краснодара? Чего ждать?
Пока ждать того, что цены резко поползут в низ - не стоит! Причины? Они очень просты:
- Застройщики довольны своей прибылью. Количество проданных квадратных метров упало, но доходы остались на прежнем уровне. Люди с радостью верят рекламным слоганам: "Самый продаваемый квартал" или "Жизнь в движении", хотя те, кто немного в курсе, понимают как это бредово выглядит.
- Инвесторы получат свою прибыль, так как квартиры были куплены в два, а то и в два с половиной раза ниже нынешней. А новые инвесторы на данный момент и без застройщиков свои 20%-30% годовых получат(к стати я в этом помогаю).
- Вторичный рынок в Краснодаре осень активный и рынок домов тоже, потребность массы будет перекрыта.
То есть: на данный момент никто не страдает от роста цен, рынок стал немного меньше, но это временное явление и даже не смотря на небольшую коррекцию, которая всё-равно будет, рынок будет снова расти, о чём я расскажу в следующей заметке.
Хорошего всем дня! Подписывайтесь на канал! Звоните +7(928)211-33-77
