Эти два способа оплаты придуманы, чтобы покупателю жилья можно было не отдавать всю сумму сразу. Но часто клиент риелтора сразу обращается к ипотеке, не оценив все плюсы рассрочки. Мы попросили экспертов рассказать, кому больше подойдет рассрочка, кому ипотека.
Айдар Мифтахов, финансовый директор ГК ЖИК
Что выбрать рассрочку или ипотеку? В этом вопросе ключевую роль играет то, под какой процент человеку доступна ипотека. Сейчас многие застройщики предлагают субсидии, и в этом случае эффективная ставка составит 4 или 5% на весь срок сделки. При этом можно свои собственные денежные средства инвестировать в безрисковые активы, например, в облигации федерального займа со ставкой 7%. Плюс получать налоговый вычет (при оформлении ИИС) и налоговый вычет с уплаченных процентов.
Рассрочку имеет смысл брать, если у вас плохая кредитная история или высокий процент по ипотеке с существенной переплатой. Кроме того, доступность этого инструмента зависит от финансового положения. Рассрочка не дается на 20 лет, платеж в любом случае будет довольно высоким. Если ты не сможешь гарантированно эту задолженность перед застройщиком закрывать, то не стоит тратить на это силы.
Наши клиенты, даже если могут позволить себе приобрести квартиру за полную стоимость, все равно зачастую используют ипотеку. Инвестируют свои средства под более высокий процент и в итоге на этом зарабатывают.
Перед тем, как выбрать, чем воспользоваться, рассрочкой или ипотекой, — нужно сравнить свои затраты по проценту за ипотеку и свои возможности по инвестированию этих средств.
Наталия Кузнецова, генеральный директор БОН ТОН, Москва
Рассрочка для определенной части покупателей является альтернативой ипотеке. Доля таких клиентов составляет не более 10–15%. Все дело в жестких условиях оплаты: большой первоначальный взнос (от 30 до 60% стоимости квартиры, срок выплат от 6 до 18 месяцев). Условия могут немного корректироваться в зависимости от срока сдачи, стадии строительной готовности проекта. Иногда застройщик может согласовать выплату рассрочки и после ввода объекта в эксплуатацию на несколько месяцев.
Обычно к рассрочке обращаются по нескольким причинам: плохая кредитная история, но доходы позволяют платить по рассрочке, наличие поступлений от бизнеса, сложные сделки по продаже вторичного жилья. Как правило, рассрочка больше востребована в проектах бизнес- и премиум-классов, в силу более высокого дохода у целевой аудитории. Также она может быть востребована как для покупки квартиры, так и апартаментов.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»
Условия рассрочки зависят только от политики компании, застройщика или продавца, которая ввела этот вид платежей. Если ипотека по условиям для девелопера приравнивается к единовременному платежу — и в том, и в другом случае продавец получает всю сумму сразу, — то в случае с рассрочкой поступления части денег приходится ждать около года. Такая ситуация застройщику менее выгодна, ведь цена на квартиру фиксируется в момент заключения договора, а квадратные метры с течением времени имеют свойство дорожать.
Поэтому при ипотеке или единовременном платеже компании часто предоставляют клиентам скидки. В «Балтийской жемчужине», например, до 10% от стоимости при покупке квартир в некоторых жилых кварталах. А вот за длительную рассрочку покупателям приходится иногда даже доплачивать небольшой процент, чтобы компенсировать инфляционные риски. Поэтому рассрочка пока по условиям не может быть сопоставима ипотеке.
Рассрочку имеет смысл брать, если на руках уже есть сумма, равная первому взносу за квартиру или домовладение, и в ближайшее время ожидается поступление оставшейся части долга, например, после продажи имеющейся квартиры. При оформлении рассрочки не имеет значения возраст покупателя, нет обязательного страхового взноса. Поскольку банк не является прямым посредником при оформлении подобных сделок, то договоренности застройщика с покупателем могут быть более гибкими.
В «Балтийской жемчужине» нет жестких условий покупки недвижимости в рассрочку. К каждому клиенту мы подходим индивидуально — анализируем возможности и подбираем наиболее приемлемый для него вариант сделки. У нас в штате есть опытный ипотечный специалист, а для проведения сложных сделок мы привлекаем аккредитованных агентов. После введения сервиса трейд-ин покупать недвижимость в рассрочку в микрорайоне стало проще. Все заботы по продаже имеющейся недвижимости берет на себя компания.
Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»
Рассрочка подходит тем покупателям, у которых накоплены средства для приобретения недвижимости, или они появились после продажи предыдущего жилья,. И, как часто бывает, им не хватает небольшой суммы для совершения сделки. Также этот способ оплаты могут рассмотреть те, кто понимает, в какие сроки и какой объем денег будет у него в наличии (бонусы, продажа квартир, наследство) и могут покрыть этой суммой стоимость новой квартиры.
И, конечно же, еще одна категория клиентов — это люди, которым по каким-либо причинам невозможно взять ипотечный кредит (юридические лица, индивидуальные предприниматели, самозанятые). Банки относят эту категорию к менее надежным заемщикам, к ним предъявляют специальные требования и довольно часто отказывают в ипотеке.
Наиболее оптимальный вариант для клиента — иметь в наличии сумму от 50% стоимости квартиры для первоначального взноса. Часто застройщики дают рассрочку при взносе от 30%. Есть варианты, когда первый взнос еще ниже, но погасить остаток необходимо крупными платежами до момента завершения строительства объекта.
У каждого покупателя индивидуальное понимание по поступлению средств, поэтому он выбирает наиболее подходящий для себя вариант (размер первого взноса, период рассрочки, ее стоимость, срок ввода ЖК и т. п.). В приоритете, конечно, длительные рассрочки сроком на 7–8 лет. Но это скорее редкость, 0% первый взнос — такие предложения тоже встречаются на рынке.
Квартира в рассрочку всегда получается дороже, чем при 100% оплате, и не всех это устраивает.
По программам рассрочек можно приобрести любые виды недвижимости на первичном рынке. Чем дороже ценовой сегмент, тем выше доля рассрочки в общей структуре сделок застройщика. Например, этот вид оплаты традиционно популярен в сегменте «бизнес», поскольку клиенты умеют считать деньги и не хотят переплачивать по кредиту.
Так, по итогам 2020 года в нашем проекте бизнес-класса «Георг Ландрин» на Большом Сампсониевском проспекте доля таких сделок составляет 18% в общем объеме. На «вторичке» эта схема оплаты используется редко, а если и предлагается, то на очень ограниченный период. Физлицам на вторичном рынке покупка квартиры в рассрочку не интересна.
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»
Сегодня рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга и ближайшей Ленобласти преобладают ипотечные договоры, их доля занимает порядка 85% в структуре сделок. В нашей компании этот показатель доходит до 90%, чуть более 10% договоров заключается на условиях 100% оплаты или по программе длительной рассрочки.
Как мы видим, рассрочка значительно уступает по популярности ипотеке, однако есть случаи, в которых именно она становится наиболее удобным способом оплаты. К примеру, если клиент продает старую квартиру, чтобы купить новую. Сбережений, как правило, хватает на первый взнос, а остаток выплачивается уже после реализации старого жилья.
Рассрочка также подойдет бизнесменам, которые не хотят выводить деньги из оборота, или тем, кто имеет вклад в банке и не хочет терять проценты из-за досрочного снятия средств. Также этот вид оплаты рассматривают клиенты со сложной кредитной историей, которым было отказано в оформлении ипотеки. Покупателям, у которых недостаточно денег, чтобы погасить остаток долга до сдачи комплекса в эксплуатацию, больше подходит ипотека.
Как правило, рассрочка оформляется намного быстрее, чем ипотека, поскольку клиенту не нужно тратить время на обращение в банк и одобрение ипотечного кредита. Приобретаемая в рассрочку квартира будет находиться в собственности застройщика до тех пор, пока заемщик не выплатит полную стоимость объекта.
С этим связаны риски. В случае банкротства застройщика компания, которой передадут недостроенный объект, может предложить дольщикам, не до конца выплатившим сумму по рассрочке, выкупить неоплаченные квадратные метры по новой цене. Если недвижимость покупается по ипотечной программе, она является собственностью заемщика, но находится в залоге у банка.
Выбор программы рассрочки зависит от конкретной ситуации покупателя — каким будет первоначальный взнос, на какой период он хочет взять рассрочку, в какой срок он рассчитывает получить квартиру и т. п. Конечно, наиболее выгодным вариантом будет беспроцентная рассрочка на длительный период с минимальным первым взносом. Но такие предложения застройщики не делают, у каждой рассрочки есть своя стоимость.
Так, наша компания делает незначительное удорожание (каждый месяц на остаток начисляется удорожание 0,3% комиссии). Но оно не превышает ставку по ипотеке, а нередко даже ниже ее за счет отсутствия необходимости оплачивать дополнительные страховки и другие расходы, связанные с оформлением кредита.
В ГК «Ленстройтрест» действуют различные программы рассрочки. Самая длительная — рассрочка сроком на 8 лет. Также есть возможность приобрести квартиры в готовых домах с рассрочкой на 4 месяца по цене 100% оплаты. Сейчас мы предлагаем интересную программу «20/20», где 20% — это первоначальный взнос, и далее клиент вносит по 20 000 рублей в месяц, остаток — через 11 месяцев. Такая рассрочка удобно тем, кто приобретает новое жилье за счет продажи своей недвижимости, либо планирует закрыть ее ипотекой в будущем (накапливает стаж, улучшает кредитную историю, ждет более выгодных ставок).
Сегодня по программам рассрочки можно приобрести недвижимость в трех проектах компании — голландском квартале «Янила» в Янино, финском городке «Юттери» в Колпинском районе Петербурга и шведском квартале «IQ Гатчина» в историческом пригороде.
