Старший партнёр сети Vysotsky Estate Сергей Смирнов на примере мальчика Пети рассказывает, к чему приводит жажда наживы на операциях с недвижимостью.
1. Рынок недвижимости - очень инертная масса. Он может годами падать, может годами стоять на месте, может годами расти. Цикл рост-падение-восстановление в России растягивается на период 6-8 лет.
2. Обычно красивые истории про успех с инвестициями в недвижимость рассказывают те, кто попал на этапе роста, который в последние годы растягивался на 2-3 года. В эти 2-3 года все трубят о своих успехах. Но есть один мааааааааленький нюанс. Про это пункт 3.
3. Всё начинается с того, что целью инвестиции в недвижимость в конечном итоге всегда будет новая покупка недвижимости. Представим мальчика Петю. Мальчик Петя был очень умный и в 2017 году купил свою первую новостройку с ипотечным плечом, квартиру в 40 м². Купил новостройку за 2 своих миллиона рублей и добавил 1,5 миллиона рублей по ипотеке. В начале 2019 года новостройка прибавила 25%. Мальчик Петя вышел из новостройки с прибылью и на руках уже имел 2,7 миллиона рублей. Добавил своих из других источников 300 тысяч рублей, снова взял ипотеку, но уже 2 миллиона рублей. Теперь он купил 50 м² за 100 тысяч рублей. Произошло чудо 2020 года, и мальчик Петя обнаружил, что можно скинуть эту новостройку аж за 8 миллионов рублей.
Мальчик Петя бежит на рынок, продаёт эту квартиру. Теперь у Пети не 2,7 миллиона рублей, а 5,6 миллиона рублей. Петя прибегает снова в отделы продаж и тут кричит:
«Что за на хуй?! Где новостройки дешёвые?»
А Пете говорят:
«Стоп, Петя! Пока ты охуевал от радости, рынок поменял правила. Но ничего, бери по стартовой цене 170 тысяч рублей за 1 м², рынок всё равно ещё долго будет расти».
Петя вздыхает. Но лезет опять. Ведь Петя целых 2 раза выиграл, ставка сыграла. Только чтобы купить всё те же 50 м² Пете нужно взять уже 3 миллиона рублей в ипотеку.
Заметьте, Петины кредиты всё выше и выше. Петя берёт кредит. Покупает лот за 8,5 миллиона рублей. И тут Петя попадает на трёхлетний цикл падения. Пете бы знать, что после эпохи пика цен придётся ждать следующей волны 4-5 лет. Но Петя имел только положительный опыт, так как с декабря 2017 года видел только цикл роста. Петя платит теперь по кредиту не 1,5, а 3 миллиона рублей. И как-то Петя не рассчитывал на такой кредит.
Проходит 1,5 года. Петя порядком заебался платить. Смотрит на рынок. А у застройщика рядом с его объектом вышел новый жилой комплекс по ценам 7,5 миллиона рублей. Петя уже за полтора года отдал из своей будущей прибыли 600 тысяч рублей банку. Тут ещё прилетает «нежданчик» с работой. И Петя бредёт скидывать новостройку по цене 7,5 миллиона рублей. Что теперь осталось у Пети? В итоге у Пети осталось на руках 4,7 миллиона рублей. Да ещё за эти годы процентами банку и страховым компаниям Петя выплатил 700 тысяч рублей. То есть Петя за цикл 6 лет выходит прибылью в 100%. Но если посчитать, что Петя мог бы это сделать в других инструментах с меньшими проблемами...
Ведь мы ещё не считали, что Петя мог при каждой продаже платить %.
Этот Петя ещё легко отделался. И всё-таки вышел с прибылью. А мы знаем «Петь», которые поехали кукухой в 2020 году и взяли по три ипотеки.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!
Понравилась статья — ставьте лайк.
Есть что добавить — пишите комментарии.
Хочешь получить консультацию Сергея Смирнова?
Пиши в WhatsApp: +7 (917) 564-45-15.
