Некоторые полагают, что у застройщиков достаточно запаса прочности, чтобы держать цены еще какое-то время. Оказалось же, наши застройщики - «колоссы на глиняных ногах»
6 октября замминистра строительства РФ Никита Стасишин сделал заявление:
«Мы в Минстрое должны отвечать за итоги проектного финансирования, которое зависит от темпов продаж жилья. С учётом роста ключевой ставки до 6,75% и некоторым снижением темпов продаж, которое мы фиксируем в моменте, мы посмотрим статистику следующие две-три недели и вернёмся к вопросу, как нам стимулировать повышение темпов продаж. То, с помощью какого механизма мы это будем делать, мы обсудим с Центробанком".
Даже само сообщение агентства РИА Новости: «Минстрой обсудит с ЦБ стимулирование темпов продаж жилья», где был процитирован чиновник, говорило об экстраординарности ситуации, требующей принятие безотлагательных (в течении ближайших недель) решений.
Я предположил, что речь снова может идти о стимулировании продаж льготными ставками, и попал пальцем в небо.
Я оказался глуп,
а ответственные за отрасль – нет.
Имея ввиду, какие титанические усилия предпринимает в последнее время ЦБ в борьбе с инфляций, а если говорить предметно про рынок строящегося жилья, в политике повышения ставок по ипотеке, и ужесточений условий выдачи, невозможно представить, что ЦБ согласится на какие-либо меры, которые с одной стороны, могли бы привести к увеличению цен на недвижимость (то есть увеличению инфляции), с другой стороны, способствовали бы ухудшению качества кредитного портфеля банков, за счёт выдача льготных кредитов налево и направо заёмщикам, чья платёжеспособность вызывает большие сомнения.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
👉 Проверьте новостройку.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
(продолжение статьи)
В Минстрое вовсе не дураки. Просить у ЦБ очевидно невозможное в нынешних условиях, как оказалось, они и не планировали. Зачем предпринимать рисковую попытку, тратить время на переговоры с ЦБ, долго обсуждать спорные вопросы, с практически гарантированным нулевым результатом, если меры, которые нужно предпринимать должны быть безотлагательными, да причём такими, на которые ЦБ может согласиться.
Бестолковую трату времени и административного ресурса, ответственные за строительную отрасль люди, позволить себе не могут. Также, как и не могут пойти на потерю репутации в среде застройщиков, для которых они - главный лоббист, в случае безуспешных консультаций с ЦБ РФ.
Кроме того, любые дополнительные льготы – это не только не реализуемая идея, но и предельно бестолковая, которая не приведёт к желаемому результату – оживлению спроса.
Почему?
Да потому что даже там, где люди еще могут получить кредиты по льготным ставкам, количество желающих сделать это, стремительно сокращается.
Так количество заявок на получение льготных кредитов в сентябре по сравнению с августом уменьшилось на 7,5%, а количество выданных кредитов, сократилось более чем на 2%.
Людям нужны не льготные ставки, а низкие цены на жилье.
Нынешние цены им не по карману.
По мнению старшего кредитного специалиста Moody’s Ольги Ульяновой, которое она высказала изданию «Форбс»:
«Восстановления выдач по ипотеке не приходится ожидать ни в льготной, ни в рыночной категории из-за исчерпания пула платёжеспособных заёмщиков».
Похоже, к ответственным за отрасль руководителям, наконец то пришло понимание необходимости предпринять другие меры.
Если люди больше не готовы покупать квартиры по высоким ценам, даже с льготной ипотекой, значит нужно что-то сделать, чтобы цены снизились. Только так можно восстановить спрос и подержать строителей.
Короче.
Минстрой подготовил свои предложения для разговора с Центральным банком, который должен состоятся в конце октября.
Эти предложения были сформулированы комиссией общественного совета при Минстрое по проектному финансированию.
Они следующие:
Необходимым изменить требования к резервам банков в зависимости от уровня кредитоспособности девелоперов, использующих эскроу-счета. Например, понизить критерии оценки по ссудам. Сегодня для заёмщика высокой категории качества кредитная организация обязана сформировать резерв в размере не менее 1% от выдаваемой суммы кредита. В Минстрое считают, что этот резерв нужно обнулить, а кроме того, на 3-5% понизить резервирование для всех других категорий заёмщиков.
Кроме того, следует предоставить банкам право оценивать независимо друг от друга проекты разных юридических лиц в составе одной группы компаний, если между ними нет кросс-потоков и обязательств, и они достаточно обособлены.
В настоящий момент кредитные организации не имеют возможности выдавать кредиты на новые проекты группы, если общая сумма ее займов превышает 25% от капитала банка.
Тема удорожания проектного финансирования и роста процентов по кредитам стала особенно актуальна в условиях падения спроса. На практике стоимость кредитов отличается от объекта к объекту. Чем быстрее идут продажи, тем быстрее достигается минимальная ставка.
Низкие продажи, вызванные высокими ценами, приводят к тому, что ставки по кредитам становятся максимальными, делая строительство значительно более дорогим. Дорогое строительство не позволяет снизить цены, чтобы активизировать продажи.
Получается замкнутый круг.
Предложения Минстроя направлены на то, чтобы сделать кредитный продукт для застройщиков более доступным (дешёвым), что позволит им, в свою очередь, снизить цены и активизировать спрос.
Как полагают специалисты Минстроя, предложенные меры позволят снизить цены на жилье в новостройках на 10%.
Выскажу свою позицию
Мне предложения Минстроя нравятся.
Пожалуй, это единственная возможность на данный момент в кратчайшие сроки повлиять на доступность жилья, потому что результат достигается только лишь изменениями в правилах выдачи проектного финансирования, посредством внесения изменений в положения и инструкции Центробанка по выдаче кредитов девелоперам.
Это не приведёт к выбросу дополнительных денег на рынок и всплеску роста цен (а значит, позиция ЦБ будет учтена). Это не приведёт к ухудшению качества кредитных портфелей банков, потому что данная мера вообще не будет затрагивать ипотечников.
Это приведёт лишь к удешевлению стоимости денег, на которые ведут строительство застройщики, что позволит им снизить цены.
Я не думаю, что специалистам Минстроя будет просто убедить специалистов ЦБ в необходимости принятии предложенных мер, с учётом того, как трепетно нынешнее руководство ЦБ относится к устойчивости банковской системы (а ослабление требований к нормам резервирования, безусловно, снижает ее устойчивость). Но я думаю вот о чем.
Выделяю свою мысль особо.
Нынешние предложения Минстроя вполне себе компромиссные. После безуспешных попыток, предпринятых Минстроем весной этого года, по:
а) продлению программы льготной ипотеки:
б). получению застройщиками разрешения на использование остатков на эскроу счетах до сдачи объектов в эксплуатацию,
Минстрой проделал огромную работу над своими ошибками.
Специалисты министерства засунули себе в одно место свою лоббистскую гордость и апломб, которые, как оказалось, они не смогли подтвердить результатом, и подготовили вполне разумный и компромиссный продукт, который с одной стороны, может вполне устроить ЦБ, с другой стороны, реально поддержать строительную отрасль.
А теперь я сделаю еще один вывод, который мне кажется очевидным.
Если вы думаете, что застройщики, в случае принятия подобных мер, начхают на объявленную цель – снижение цен, и тупо на это «забьют» (ну дескать, лохи чиновники постарались и добавили нам дополнительной маржи. Ах, как мы озолотимся), думаю вы неправильно понимаете текущую ситуацию.
Только не соответствие заявленных весной прошлого года целей, при введении льготной ипотеки (* поддержание строительной отрасли в трудный период, * при необходимости сделать жильё более доступным), достигнутым результатам (* в виде роста цен, и * снижения доступности этого самого жилья), привело к тому, что весной этого года представители ЦБ прошлись по костям Минстроя, и публично поставили их на место с их предложениями по продлению программы льготной ипотеки и использованию застройщиками остатков на эскроу-счетах, показав публике, в каком месте они видели лоббистские усилия чиновников этого ведомства, а также продемонстрировав всему миру какими возможностями те, в действительности, располагают. И получилось, что никакими.
Я не думаю, что, испытав такое публичное унижение чиновники от Минстроя захотят повторения истории.
И если, что -то подобное озвученным предложениям, с их подачи, будет принято, первые, кто будет следить за тем, чтобы результат (снижение цен) был достигнут, будут сами специалисты Минстроя.
Ибо если и в этот раз у них ничего не получится (как с льготной ипотекой), то как же они смогут предлагать что-то еще в дальнейшем.
И в прошлый раз, и в этот, и во все последующие, окончательное решение о помощи отрасли принимается не в ЦБ и Минстрое, а гораздо выше.
И если Минстрой допустит ляп и в этот раз, не совладав с хотелками застройщиков, то какие аргументы у него будут в другой раз, для защиты интересов застройщиков в высших кабинетах. Если на каждое его новое предложения будут вспоминать прошлые «хвосты»: «А в этот раз вы все правильно просчитали… А не получится, как в прошлый раз…Действительно хорошо подумали… А с ЦБ согласовали и пр., и пр., и пр.».
Так вопросы в высоких кабинетах не решаются. Ляпы там не прощают. В войне кланов любой огрех используется конкурентом для ослабления административного влияния врагов-соперников и усиления своего.
А интересы, например у ЦБ и застройщиков, всегда будут разные. А еще разные интересы будут у тех людей, которые поставили министра на денежную отрасль, и у тех, кто хочет заменить его на своего.
Войны не на жизнь, а на смерть. Войны за денежные потоки и влияние. И ошибки здесь не прощаются.
Поэтому первыми церберами в деле снижения цен, если ЦБ пойдёт на предложения Минстроя, будут именно чиновники Минстроя.
И спуску застройщикам они не дадут.
Так что нынешние предложение мне нравятся. Оно разумное, компромиссное, и имеет шанс на реализацию (теперь посмотрим на реакцию ЦБ).
А будучи реализовано, оно может в действительности привести к снижению цен.
А нам другого и не надо!
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Ваши комментарии в других статьях блога:
Не будет никакого массового и качественного жилья... Даже не надейтесь, ибо если к чему-либо у нас прикасается государство, то все выходит кривобоким и с конским ценником...Такова природа нашей построенной модели управления... Азия, понимаешь! Где в основу заложена коррупция и кумовство... Один господин Мутко с компанией чего стоит...😜
Сия схема с доходными домами превратится в трущобы на окраине для среднеазиатов и отбросов общества. И я очень сомневаюсь, что нормальные люди выдержали такое соседство, даже "за копейку малую"😄
Статья: Есть ли будущее у арендного бизнеса по сдаче квартир, когда рынком заинтересовалось государство?
смотрим график цен на недвигу в мск. исторический. он конечно (и естественно) восходящий, НО... идёт плавное повышение, потом резкий бугор-пик и бамс - обвал. Вот сейчас как раз бугор и пик такой. Сидим ждём обвала. если б не жена с детьми я б даже сейчас квартиру продал, чтоб потом побольше взять, когда вниз полетит все.
Статья: Своим хайпом мы «топим» рынок новостроек. Мы молодцы!
Ну во-первых, не вижу логики в смене Новой Москвы на старую. У меня несколько квартир в Москве (Вернадский, Мосфильмовская), планирую прикупить Фрунзенскую набережную ну не всю, а квартиру и я сознательно переехал в НМ.
Вы жили, когда ни будь в Франкфурте на Майне или допустим Лондоне? Обеспеченные люди не живут в центре и на Востоке и заметим Юге (опа, какое совпадение то) - а живут в пригородах. Объясняется просто - качество жизни в центре полисов и мегаполисов намного ниже.
НМ — это не адский ад Бутово или Солнцево. человейники. Ну или рассадники печенегов и половцев в Коммунарке. Это нормальные коттеджные и дизайнерские ЖК малоэтажные с частной территорией и лучшей экологией - с отличной транспортной доступностью.
Статья: Покупать ли сейчас квартиру?
если у них там все плохо- надо брать ипотеку в валюте.
когда у нас все плохо - в рублях.
и вообще - покупайте акции китайских компаний- они на дне
Статья: Китайский урок для российского рынка недвижимости.
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
(* Прим. Предлагаю площадку блога, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья.
Любой текст будет оформлен в виде статьи (заметки) и выложен от вашего имени в блоге ЖКфобия со ссылкой на ваш блог, сайт, канал, чат и пр.).
ДОЖДЬ ПРОШЕЛ
живопись, масло, 50x45 см, 2021
Филипп Кубарев
👉Все застройщики и ЖК блога
Другие заметки на эту тему:
* Смешные акции от застройщиков в октябре. А где результат?
* 18 дней октября. Полет нормальный? А кто ж его знает…
* Есть ли будущее у арендного бизнеса по сдаче квартир, когда рынком заинтересовалось государство?
* Все выше и выше … Ипотечный антирекорд взят. Но похоже, мы только в начале пути.
* Квартира в новостройке, как средство сбережения. Вы что, серьёзно?
* Российская недвижимость. Она того стоит?
* Главная новость на рынке новостроек последних дней.
* Октябрь 2021 года на рынке новостроек начался с загадок. Неужели все так плохо?
* Крах рынка новостроек в Сочи – ролевая модель для всей России?
* Именно инвесторы сейчас щупают будущее дно застройщиков.
* Своим хайпом мы «топим» рынок новостроек. Мы молодцы!
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
Я,
