Всем Инвест Привет!
Продолжаем говорить о трёх народных методах инвестирования.
И сегодня разберем второй метод – долгосрочная сдача квартир в аренду.
Давайте сначала разберемся насколько доходный и рискованный данный метод. Напоминаю, что в инвестировании все нужно переводить в цифры и сопоставлять с риском.
По поводу степени риска: если вы думаете, что инвестиции в жилую недвижимость с целью сдачи её в аренду это консервативный или низкий риск, то это ошибочно. Потому что, во-первых, жилец может съехать, и вы не получите доход от аренды. Во-вторых, проблемы могут быть с инженерией: вас могут затопить соседи, какие-то еще проблемы, потребуется ремонт. Это все не гарантированная доходность, а значит не консервативный, а умеренный или средний риск.
Далее, что касается текущей доходности. Если год назад до бума роста цены, связанного со льготной ипотекой в жилье, мы с клиентами считали доходность и выходили на 6% годовых, то сейчас я все чаще вижу доходность на уровне 4-4,5% годовых.
Как посчитана эта доходность? Это аренда за минусом всех расходов вас, как владельца (коммуналка, налог на имущество) отнесенная к реальной рыночной стоимости этой квартиры (не той, по которой покупали, а реальной рыночной).
Соответственно, что такое 4-4,5%? Это очень мало. Да, безусловно, доход от владения и рост в долгосрочном периоде на уровне инфляции квартиры вы получите. Но давайте эту доходность сопоставим с другими доходностями, которые есть на рынке инвестиций для умеренного риска.
Во-первых, есть вариант инвестировать в коммерческую недвижимость, покупая объекты целиком. Там доходность выше, и вы также защищены от инфляции ростом цены объекта. Доходность от владения там порядка 8-10%. Но очень высокий порог входа. Это единицы миллионов рублей, а также может и десятки миллионов рублей, если мы говорим о каких-то более крупных объектах нежели чем переделанные в нежилые помещения квартиры.
Следующий вариант это закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. Это защищенный законом Российской Федерации вариант инвестиций со входом 300 тыс. рублей (классика на рынке), но есть уникальные фонды, которые дают вход от 5 тыс. рублей и там доходность от роста поя на уровне инфляции, а пай - это единица коллективной собственности на чем построены ЗПИФы. И доходность от владения (рыночная) 8-10%. Но есть варианты на рынке, которые дают доходность от 11,5%, а фактически еще выше.
Если мы смотрим на фондовый рынок, то для умеренного риска можно рассматривать инвестиции в акции крупных и надежных компаний, которые платят дивиденды. Эти акции в длинном периоде также растут на величину инфляции (в коротких периодах в конкретном году они могу вырасти быстрее или медленнее, или вообще упасть). И платят дивиденды. если говорить про Россию, то это 6-8% (может чуть больше) – это доход от владения. И соответственно, если говорить про Америку, то 4-5-6% (если говорить про REIT то может быть и 8-9%), но уже в долларах.
Согласитесь, мы получаем более высокую доходность во всех приведённых вариантах. И все что я вам рассказываю (кроме инвестиций в коммерческую недвижимость) это все пассивные инвестиции, т.е. вам не нужно предпринимать какие-то усилия, чтобы управлять этим объектом инвестиций.
Поэтому, если у вас есть квартира, если она приросла в цене за последний год, просчитайте свою потенциальную доходность, сделайте вывод, не обманывайте себя, может есть смысл сейчас зафиксировать прибыль, продать эту квартиру, если она новостройка, не идти в ремонт и инвестировать эти деньги с данным уровнем риска, но с более высокой доходностью.
В следующий раз поговорим про последний третий народный метод инвестирования.
Всем здоровья и правильных инвестиций! Андрей Матвеев и команда «Клуба правильных инвесторов».
#инвестиции #деньги #финансы
