Кредитования населения под залог недвижимости только со стороны кажется выгодным и прибыльным для банков бизнесом. Старший партнёр сети Vysotsky Estate Сергей Смирнов рассказывает, почему это не так.
Во-первых, ипотечный займ — самый сложный по выдаче продукт. Сначала одобряешь заёмщика предварительно, потом ждёшь 2-3 месяца, пока заёмщик найдёт объект. Вот вам статистика: 40% предварительно одобренных заёмщиков не покупают ничего. Но на одобрение было потрачено время сотрудников!
После того, как заёмщик выбрал недвижимость, начинается процесс согласования предмета залога. Объект оценивается группой рисков банка. Если банк примет в залог «тухлый» объект, потом будут проблемы с продажей, если заёмщик не выплатит кредит.
И теперь начинается сложная по структуре сделка. В цепочке выдачи ипотечного займа — от первичного одобрения до получения предмета залога в банке после сделки — задействована целая группа сотрудников. Внимание! Статистика банков говорит о том, что первые 14 месяцев убыточны для банка. То есть процент, уплаченный заёмщиком в первый год, не покрывает издержек на обслуживание этого заёмщика.
Вывод первый:
чем кривее у банка организован процесс, тем он для него убыточнее.
Во-вторых, при оценке заёмщика менеджеры часто обманывают своего работодателя, то есть банк. Чем дальше, тем хуже заёмщики. В некоторых регионах выдают кредиты, где платёж по ипотеке составляет 60% от совокупного дохода семьи. «Эффективный менеджер» закладывает под свой банк порох. Более того, эти менеджеры ещё и помогают собирать левые справки и дают схематоз под покупку квартиры без первоначального взноса.
Вывод два:
в банках все больше проблемных заёмщиков.
Непроблемным является заёмщик, который внёс не менее 30% своими деньгами от цены недвижимости, а его платёж по ипотеке не превышает 30% от совокупного дохода семьи. Группа риска в банках начинает расти.
В-третьих, когда рынок растёт в цене, у банка появляется новая проблема. Заёмщик занимает на пределе возможности. НО! Главное! В залог объект берётся по завышенной цене.
Возьмём Петю. Петя внёс 10% от цены новостройки, которую купил по программе льготной ипотеки по раздутой застройщиком цене. Петя внёс 500 тысяч рублей. Остальное занял. У Пети зарплата 80 тысяч рублей, у жены — 40. Одобряли Петю по справке его доходов. Платит Петя по 30-летнему займу 30 тысяч рублей. Пока Петя работает, всё хорошо. Но как только у Пети крякается работа, заёмщику пиздец! С зарплатой 40 тысяч рублей не очень поплатишь кредит в 30 тысяч каждый месяц.
И тут банк обращает внимание, что цена рынка села на 12%. То есть, если продать объект Пети на рынке, то за него в луууучшем случае получишь 4,4 млн рублей. А за два года от тела долга Петя погасил всего 200 тысяч рублей, так как банк грёб процент. Но объект с перспективой выселения Пети на улицу возьмут ниже цены рынка на 10-15%. То есть в лучшем случае банк вернёт себе 3,9 млн рублей. Петины проценты за два года платежей не покрыли убытки.
В-четвёртых, только глупыш может думать, что банку нужна ваша квартира. Банку нужны деньги.
Банку очень плохо, когда ему приходится забирать квартиру, проходить суды, выставлять квартиру на торги.
Это непрофильная для Банка работа и новые затраты.
Теперь сложим все четыре пункта и подведём итоги.
Рынок вырос в цене до максимума. На максимуме квартиры покупают глупые и проблемные в будущем заёмщики: «эффективные менеджеры» хотят новогодние премии и выдают кредиты всем подряд. Заёмщик из-за роста цен платит банку больше, зачастую на пределе возможности. Если рынок падает, залоговые объекты, принятые по высокой цене в залог, будут потом продаваться для банков с убытками. Угадайте, кто влетит на проблемы, если рынок будет трясти? Застройщики? Нет, конечно! Они продали квартиру заёмщику по завышенной цене, а банковский менеджер помог ему справки подделать.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!
Понравилась статья — ставьте лайк.
Есть что добавить — пишите комментарии.
Хочешь получить консультацию Сергея Смирнова?
Пиши в WhatsApp: +7 (917) 564-45-15.
