На днях глава ЦБ Эльвира Набиуллина, традиционно переживающая за перегрев рынка, сообщила, что Россия уже приближается к пределу роста ипотеки. Как уточнила Набиуллина, « по доле семей с ипотекой в разных странах в зависимости от среднего уровня располагаемых доходов…. мы уже практически приблизились к пределу роста ипотеки. Надо быть очень внимательным к тому, чтобы ипотека росла в меру роста доходов населения».
Если кратко, то россияне часто берут в долг под ипотеку больше, чем могут отдать. И вот сейчас число таких заемщиков в группе риска почти достигло предельного, по мнению ЦБ, уровня.
Высказывание привлекло мое внимание, так как хорошо помню, как в конце августа, то есть менее месяца назад, тот же ЦБ в своем аналитическом обзоре «Банковский сектор» писал, что «сейчас риски перегрева рынка снизились из-за изменения условий госпрограммы «6,5» и повышения макропруденциальных надбавок с 01.08.2021 в части выдач ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (от 15 до 20%)». Речь шла об изменении условий кредитования, снизивших его привлекательность. Хотя действие льготной ипотеки на новостройки и было продлено еще на год, но со 2 июля ставка льготного кредита выросла с 6,5 % до 7%, а максимальная сумма для регионов снизилась с 6 млн до 3 млн рублей, при том что по Москве, Подмосковью и Санкт-Петербургу под льготную ипотеку еще не так давно было реально получить до 12 млн рублей.
В итоге уже в июле объем выдачи ипотеки в среднем по РФ снизился на 20 процентов. Тогда откуда новые опасения? Что вообще за «предел роста ипотеки»?
Возможно, опасения вызвал рост просроченных выплат. Как указывается ЦБ, «просрочка по ипотеке за первое полугодие 2021 года увеличилась на 17,2 процента, а за весь 2020 год — всего на 2,5 процента. Основная причина тому состоит в экспансии льготной программы кредитования, нацеленной на слои населения с относительно низкими доходами».
Но с формальной точки зрения, даже с учетом этого роста, на ипотеку сейчас приходится меньшая часть всех просроченных кредитов россиян. На начало июля 2021 года ипотечные кредиты с просрочкой более 90 дней составляли всего 10,7 процентов кредитного портфеля банков. Для сравнения: 64 процента составляли потребительские кредиты и более 18 процентов – просроченная задолженность по банковским картам. Таким образом, говорить о том, что граждане не справляются с обслуживанием ипотечных кредитов, вроде как, и нельзя.
Правда, стоит отметить, что в действительности ситуация несколько сложнее хотя бы потому, что часть заемщиков (не менее 7 процентов) брала отдельно кредиты даже для внесения первого взноса, причем, часто на весьма невыгодных условиях. Другие для оплаты ипотеки были вынуждены брать те самые потребительские кредиты на простые повседневные нужды. При этом снизить уровень «просрочки» в потребкредитовании в этом году банкам удалось только за счет выдачи новых кредитов. Схема получилась так себе, но весьма выгодная в первую очередь самим банками. Для сохранения выплат по ипотеке россияне брали кредиты на что угодно, все меньше справляясь с их обслуживанием, но за ипотеку «боролись» до последнего. Будет ли она следующей «на очереди» «в просрочках» - вопрос сложный. Думаю, у ЦБ нет на него ответа. И поэтому его так мотает из стороны в сторону при анализе рынка ипотеки и пределов его роста.
С одной стороны, тревожным знаком для регулятора стал рост количества продаж квартир с ипотечным обременением в этом году. И доля их на рынке, безусловно, будет расти. Но схема эта вообще-то достаточно выгодна для банков и застройщиков до тех пор, пока имеет место рост цен на недвижимость. И особой катастрофы для ЦБ тут тоже не предвидится, тем более что сценарий ипотечного кризиса США у нас весьма маловероятен в силу отсутствия переизбытка предложения со стороны застройщиков.
Но что действительно может стать проблемой – это снижение доходов строительных корпораций, производителей стройматериалов и, конечно, самих банков, в случае сокращения числа потенциальных новых ипотечных заемщиков.
А их число, безусловно, снизится, так как включить в орбиту льготного кредитования слои с еще более низкими доходами на фоне явно не улучшающейся экономической ситуации больше не получится. И дело тут не в том, что «все, кто хотели, и так купили», а в том, «все кто хоть как-то могли себе это позволить, уже купили». Для нового импульса ипотеки ЦБ может только согласовывать смягчение условий займов, идти на которое весьма рискованно. А это означает, что пределы роста ипотечного кредитования действительно достигнуты, что и констатирует Набиуллина. И в данном случае не «выброс» на рынок нового объема квартир с ипотечным обременением, и не банкротство граждан являются критичным для страны, а, скорее, разрушение весьма выгодного для кризиса механизма льготной ипотеки, который под социальным флагом не плохо поддерживал целый ряд секторов экономики. К счастью для банков сейчас средний срок ипотеки составляет почти 20 лет, что не позволит рухнуть всей системе в одночасье. Но как быть с застройщиками и сопредельными отраслями? Очевидно, что сейчас ответ на этот вопрос активно ищется, и не только ЦБ.
