На что следует обратить внимание, прежде чем сдавать офисные помещения в субаренду
Многие компании планируют сдать в субаренду свои офисные помещения, чтобы оптимизировать свой портфель недвижимости вследствие пандемии коронавируса.
Вот что нужно знать о сдаче офисного помещения в субаренду, в том числе о том, когда это имеет смысл, как извлечь из этого выгоду и какие проблемы возникают наиболее часто, а также пять полезных советов и подсказок, которые желательно учитывать.
Рынок субаренды офисных помещений значительно вырос в последнее время, поскольку многие компании переоценивают свои портфели недвижимости.
Но, независимо от того, только начинает ли компания изучать возможность сдать в субаренду избыточные офисные помещения или уже ищет субарендаторов, есть ряд вопросов, на которые необходимо ответить.
В этой статье мы рассмотрим факторы, которые необходимо продумать, прежде чем сдавать офисные помещения в субаренду:
• Когда и почему следует рассмотреть возможность субаренды
• Преимущества субаренды
• Проблемы, связанные с субарендой
• 5 полезных советов и подсказок, позволяющих успешно сдать помещения в субаренду
Когда и почему следует рассмотреть возможность субаренды офисных помещений
В течение последнего года все большее число арендаторов офисной недвижимости изучали возможность сдачи офисных помещений в субаренду и задавались вопросом, когда и почему стоит предпринимать шаги по этому поводу.
Ответы могут быть разными, но есть две основные причины, по которым компания может рассмотреть вопрос о сдаче своих офисных помещений в субаренду:
• Компании не нужно столько офисных помещений.
Независимо от того, изменила ли компания свои бизнес-прогнозы с учетом более медленного роста или планирует расширить применение практики удаленной работы в период после пандемии COVID-19, некоторые арендаторы офисной недвижимости обнаружили, что им просто не нужно столько площади, сколько они в настоящее время арендуют.
Это также применимо к тем компаниям, которые изучают гибридные модели, когда сотрудникам предлагается возможность работать удаленно или из офиса по своему выбору. Если компания в прошлом инвестировала в офисные помещения, достаточные для размещения всех своих сотрудников, теперь ей может потребоваться меньше офисных площадей в связи с более широким внедрением схем удаленной работы.
Некоторые компании, переживающие сильный рост, могут арендовать больше площади, чем им необходимо в настоящее время, чтобы иметь резервы роста. Такие компании часто сдают неиспользуемые офисные помещения в субаренду, пока сами не будут готовы к их использованию.
Независимо от обстоятельств, основная причина всегда одна и та же: компания обнаруживает, что лишняя площадь ей не нужна, а сдача этой площади в субаренду поможет покрыть расходы.
• Компания переросла имеющиеся офисные помещения.
Несмотря на экономическую неопределенность, вызванную пандемией, некоторые компании продемонстрировали более быстрый, чем ожидалось, рост и, как следствие, переросли имеющиеся офисные помещения.
Многие из таких компаний планируют и дальше предлагать своим сотрудникам возможность работать удаленно после завершения пандемии. Другие компании полностью переходят на гибридные модели работы. В любом случае, компания пришла к выводу, что офисные помещения играют неотъемлемую роль в ее бизнесе, и подыскивает более просторные офисные помещения для размещения сотрудников.
Если текущий арендодатель не в состоянии предложить дополнительные площади в том же здании, компаниям часто приходится рассматривать возможность сдачи в субаренду имеющихся офисных помещений, чтобы компенсировать расходы, вызванные переездом в более просторный офис до истечения срока текущей аренды.
Преимущества субаренды офисных помещений
Хотя обстоятельства могут быть разными, компания, как правило, получает два основных преимущества при сдаче в субаренду своего офисного помещения:
- Сдача в субаренду лишних офисных помещений может помочь частично покрыть расходы: Хотя сдача в субаренду избыточной площади обычно связана с предварительными затратами, компания может покрыть часть своих расходов на аренду неиспользуемых помещений на протяжении срока субаренды.
На практике это означает, что компания может рассчитывать покрыть часть своих расходов на аренду выручкой от субаренды. Эта стратегия сокращения расходов приносит существенную выгоду компаниям, сдающим в субаренду лишние офисные помещения.
- Субаренда может помочь компании определить оптимальный размер своего портфеля недвижимости: Для некоторых компаний самая большая материальная выгода от сдачи в субаренду избыточных офисных помещений заключается в возможности оптимизировать существующий портфель офисных помещений.
При составлении портфеля недвижимости компании часто закладывают больше площади, чем им необходимо, поскольку они стремятся смоделировать свои потребности в офисной площади на основе бизнес-прогнозов в отношении численности персонала и роста бизнеса.
Но бизнес-прогнозы — это всего лишь прогнозы. Иногда компании опережают запланированные темпы роста, а иногда отстают от них.
Сложности, возникающие при субаренде офисных помещений, и важные моменты
Несмотря на преимущества, которые компании получают при сдаче в субаренду лишних офисных помещений, существуют и определенные сложности.
Вот основные сложности, которые следует учитывать:
• Покрыть расходы на аренду может быть не так просто: На растущем рынке покрыть расходы на аренду, сдавая офисные помещения в субаренду, вполне реально, но на слабом рынке сделать это может быть проблематично. Кроме того, условия аренды часто ограничивают возможность арендатора сдавать помещения в субаренду с прибылью.
• Возможны простои. В зависимости от спроса компании следует ожидать определенного простоя, прежде чем она сможет успешно сдать помещения в субаренду. Продолжительность простоя может варьироваться в зависимости от географического региона и спроса на местном рынке аренды, но это полезно учитывать при планировании сдачи офисного помещения в субаренду.
• Возможны дополнительные затраты. В ходе переговоров с потенциальным субарендатором можно столкнуться с дополнительными капитальными затратами на перепланировку или реконфигурацию офисных помещений.
Материалы журнала CRE (1) Сентябрь 2021
Читать Часть 2
_________________________________________________________
Читайте нас на Яндекс.Дзен и VC.ru
Заходите на сайт, там еще больше информации по рынку коммерческой недвижимости.
