Сентябрь — традиционное время выхода из спячки для рынка недвижимости. Игроки возвращаются из отпусков, стряхивают летнюю лень и берутся за дело. Какой же будет осень 2021? По традиции, спросили у экспертов.
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)
По моему мнению, осенью продолжится процесс приспособления рынка под новые условия. Определяющим фактором выступит поведение клиентов. От того, вернутся ли покупатели с новыми силами (и средствами) в офисы продаж, зависит, какую стратегию выберут застройщики на конец этого года.
Вероятно, осенью будет наблюдаться определенная корректировка спроса. Покупатели постепенно расширяют границы поиска вариантов, рассматривая как новые локации (кварталы на месте реорганизованных промзон, Новую Москву, юго-восток столицы), так и недооцененные ранее сегменты (например, апартаменты, на которые не распространялась льготная ипотека).
В III–IV квартале возможен выход на рынок новых проектов, что увеличит объем экспозиции и позволит привлечь тех клиентов, кто отказался от покупки из-за дефицита вариантов и ждал коррекции цен. Также застройщики и банки уже сейчас готовы предложить потребителям специальные условия, предусматривающие как дисконт, так и снижение ставки по ипотеке ниже среднерыночной.
Могу предположить, что до конца года цены на новостройки сохранятся как минимум на текущем уровне. Итоговый прайс может колебаться из-за изменений в структуре предложения: увеличения или снижения доли вариантов во введенных в эксплуатацию объектах, а также появления на рынке нового объема лотов.
Количество выданных ипотечных кредитов, на мой взгляд, останется примерно на том же уровне. Несмотря на фактическое завершение льготной ипотеки на столичном рынке недвижимости с 1 июля 2021 года, потенциальные покупатели могут воспользоваться иными продуктами. Например, семейной (которая продлена до 2023 года и доступна для семей с родившимся после 1 января 2021 года ребенком) и военной ипотекой, а также специальными предложениями от застройщиков и банков.
При этом доля ипотечных сделок, по моему мнению, будет продолжать расти: из-за дальнейшего увеличения прайса на первичном рынке и сокращения доходов населения больше клиентов воспользуется заемными средствами.
Андрей Лихачев, руководитель Юридической компании «Хелп Консалтинг»
Осень 2021 года будет характеризоваться снижением активности. Это обусловлено прежде всего тем, что темпы инфляции опережают ожидаемые. Помимо этого, Центральным Банком была повышена ключевая ставка, что не может не отразиться на проценте по кредитам.
Стоит отметить, что ранее действовала льготная государственная программа ипотеки. Поэтому граждане, до ее окончания, старались приобрести недвижимость на выгодных условиях. Все это способствовало существенному повышению спроса, который повлек увеличение цен.
В связи с тем, что в условия льготной программы ипотеки были внесены изменения, спрос на приобретение квартир упал. Это, в свою очередь, отразилось на общем положении рынка недвижимости.
Отмечается, что к концу 2021 года ключевая ставка будет повышена, поэтому следует ожидать снижения количества ипотечных кредитов.
Владимир Михайлов, директор застройщика ГК ЖИК (г. Казань)
Мы ожидали это падение спроса после продления программы льготной ипотеки. Связано это прежде всего с тем, что в течение года многие покупатели, ожидая окончания действия программы, пытались попасть в «уходящий вагон» и уже оформили покупку.
Кроме того, снижение количества выданных кредитов связано еще и с уменьшением предложения от самих застройщиков и ростом цен. И продление программы — это сигнал всем застройщикам для вывода новых объектов.
Некоторые эксперты говорят о риске надуть пузырь на этом рынке среди людей, которые недостаточно платежеспособны, и видят в сокращении числа одобрений попытку банков подстраховаться. Тем не менее, за полгода действия программы общая доля просрочек осталась на прежнем уровне.
Снижение ставки по ипотеке с господдержкой ни в коем случае не отражается на ослаблении банковской процедуры проверки заемщиков: как и прежде каждый дольщик рассматривается под лупой.
Я думаю, нестабильность и стагнация в экономике в гораздо большей степени повлияет на рост просрочек по кредитам. Начнуть падать реальные доходы населения, и это отразится в первую очередь на исполнительности и обязательности «ипотечников».
Для укрепления спроса на рынке недвижимости в 2021 году важно не только поддерживать строительство, но и уделить внимание другим отраслям и экономике страны в целом, чтобы обеспечить рост доходов и платежеспособность населения.
Андрей Березин, председатель правления Инвестиционной компании «Евроинвест»
Рынок приходит в норму. Санкт-Петербург привыкает к новым ипотечным ставкам — никто уже не ждет, что они начнут снижаться. Более того, мы видим их стабильный рост, который продолжится и дальше. Многие сейчас спешат использовать действующие условия, пока не произошел очередной виток роста ставок.
Безусловно, будет всплеск активности. Новые проекты выходят и у нас, и у других компаний — это практически непрерывный процесс. Со стороны покупателей, как и раньше, в город едут деньги регионов — по осени студенты поступают в университеты, многие меняют рабочие места, но все ищут новое жилье.
Рост цен сохранится, но пропорционально росту строительства объектов и распродаже его лотов. В сфере недвижимости мы все входим в стандартный режим, который был год-полтора назад, когда объект растет по мере интереса к нему. Плюс на рынке пока что выходит не так много новых объектов, поэтому они быстрее дорожают.
Количество ипотечных кредитов уже снизилось. Опять же пропорционально тому количеству квартир в наиболее ликвидных объектах, которые уже были выкуплены с применением ипотеки.
Константин Ташлыков, руководитель сервиса Контур.Реестро
Осень 2021 года для рынка недвижимости пройдет спокойно. Всплеск активности покупателей, который весной 2020 года вызвала льготная ипотека, в ближайшем будущем не повторится.
Главная причина — рост цен на недвижимость. Курс рубля падает, стройматериалы дорожают, а мигрантов-строителей по-прежнему не хватает. По нашим данным стоимость первичной недвижимости уже выросла в среднем на 16%. Такие цены на жилье отпугивают многих.
А те, кто не боится цен, сталкиваются с отсутствием подходящих квартир. Застройщики не успевают сдавать жилье. Все, что можно было купить сегодня, продали еще вчера. Также усложняют покупку и инвесторы, в том числе Паевые инвестиционные фонды, которые активно скупали строящиеся квартиры с лета прошлого года. Сейчас они начинают продавать жилье. Но, хоть квартиры и новые, юридически они считаются вторичкой, и льготная ипотека на них не действует. Поэтому даже те, кто хочет купить жилье сейчас, долго не могут найти подходящий вариант.
Рынок оживится ближе к концу года, в ноябре–декабре. Это традиционный рост количества сделок, который мы отмечаем ежегодно. Во-первых к этому времени многие застройщики начинают сдавать старые объекты и анонсировать новые. Ближе к праздникам появятся специальные скидки и акции. И в целом, традиционно люди стараются купить жилье в это время, чтобы до конца года заехать в новый дом.
Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»
На рынке уже чувствуется заметное оживление после резкого июльского спада. Спрос за последнюю неделю вырос на 35%.
Для рынка недвижимость осень — это высокий сезон, поэтому многие девелоперы, и мы в том числе, связывают основные ожидания по продажам с концом третьего и четвёртым кварталом.
Рост цен сохранится. Так, например, в нашем проекте «Георг Ландрин» плановое повышение цен произойдет с 1 сентября. Но это стандартная для застройщиков процедура, привязанная к началу сезона.
Количество ипотечных кредитов в общей структуре сделок снизится, но не критично. Ипотека по-прежнему основной инструмент для покупателей недвижимости комфорт-класса. В бизнес-сегменте, снижение доли ипотечных сделок будет заметнее: так, за июль–август в нашем проекте их доля снизилась до 40%.
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»
С началом новом делового сезона активность девелоперов увеличится. Можно ожидать выхода новых проектов и новых очередей уже строящихся жилых комплексов. Дефицит предложения будет постепенно сокращаться, и в начале следующего года рынок придет к равновесному состоянию.
За первые шесть месяцев 2021-го рост цен на строящуюся недвижимость составил порядка 15%. В дальнейшем динамика стоимости квадратного метра будет тоже положительной, но не с таким значительным ростом. В некоторых ранее переоцененных проектах возможно снижение цен. Но это больше исключение, в целом предпосылок для снижения стоимости «квадрата» на первичном рынке не предвидится.
Ипотека продолжит обеспечивать основной объем сделок на рынке. В нашей компании доля ипотечных договоров доходит до 90%. Во втором полугодии 2021 года мы будем наблюдать умеренный рост спроса на этот продукт. Это связано не только с госпрограммами, но и в целом с довольно доступными ставками по ипотечным продуктам.
Андрей Кириллов, представитель компании «Мегалит — Охта Групп»
Осень для девелоперов станет периодом «устаканивания» ситуации после летних перемен ипотечных программ и отпусков. Июль и август затормозили спрос и продажи, в первую очередь, из-за менее выгодных условий по льготной ипотеке. Но осенью рынок придет к балансу, в основном, за счет растущей востребованности новой семейной ипотеки. Наслышанность о ней среди потенциальных покупателей все еще невелика на данный момент, к сожалению. Но мы полагаем, что ситуация будет меняться, так как более выгодной альтернативы по ипотечным ставкам нет.
Рост цен будет сохраняться, но без резких скачков. А что касается ипотечных кредитов, то в проекте «Приморский квартал» мы не ожидаем спада. Для нас это напрямую связано с целевой аудиторией нашего жилого комплекса — семейные покупатели. А для них теперь действует весьма выгодные условия субсидированной семейной ипотеки.
Юлия Беззабарова, коммерческий директор PLG
Мы прогнозируем повышение спроса в период с начала осени и до конца года. Традиционно в это время люди продают недвижимость и/или планируют совершить какое-то вложение. Поэтому повышенный спрос будет, но такого ажиотажа, как осенью 2020-го года, мы не ждём. Падения или стагнации цен не будет: рост стройматериалов продолжает повышаться и предпосылок к изменению этой ситуации пока нет.
За последние полгода доля сделок с привлечением ипотечных средств в наших проектах существенно возросла: сейчас порядка 70% инвесторов приобретают номера в апарт-отелях в ипотеку. Скорее всего, эта тенденция продолжится. Чтобы удовлетворить спрос, мы продолжаем разрабатывать с банками совместные субсидированные ипотечные ставки.
Максим Антонов, эксперт рынка недвижимости, руководит штабом аналитики IT-компании uHome
Осень нынешнего года не похвастается рекордным продажами, а рынок не вернется к «допандемийным» временам. Абсолютно точно заметно падение спроса, но не цен, которые зависят от множества факторов: дороговизны конкурирующих архитектурных решений, инфляции, повышения энергоэффективности домов, частичного покрытия расходов за прошлый 2020 год. Чтобы рынок потеплел, ему нужно адаптироваться к новым реалиям уже без помощи главного рупора — льготной ипотеки (ее ограничили до 3 миллионов рублей вместо прошлых 12 миллионов). А для этого потребуется время и новые ликвидные предложения, которых сейчас крайне мало. Мы ожидаем снижение цен и нормализацию спроса лишь в начале 2022 года.
Количество ипотечных кредитов без сомнений снизится, ведь нынешняя планка в 3 миллиона рублей серьезно влияет на покупательскую способность в городах-миллионниках. Стоит также не забывать о том, что в интересах банка максимально обезопасить себя, поэтому все клиенты проходят строгую процедуру оценки платежеспособности, что заметно влияет на снижение процента одобрений сегодня.
Анастасия Иващенко, директор по продажам Hansa Group
Застройщики с нетерпением ждут начала делового сезона. Лето 2021 года стало первым после пандемии, когда люди смогли выехать на отдых за рубеж, что привело к незначительному снижению покупательской активности в июле и августе. Также определенное время потребовалось на адаптацию рынка к новым ипотечным ставкам. С началом осени мы ожидаем восстановления спроса. Покупатели в среднем и высоком ценовом сегменте будут готовы вернуться в переговоры по приобретению недвижимости.
Скорее всего, мы не увидим пиковой активности, какая наблюдалась, например, в июне — последнем месяце льготной ипотеки на старых условиях, но определенный рост интереса к новостройкам точно будет. Как и новые старты у застройщиков, ведь многие перенесли запуск новых проектов на осень.
Также в этот период стоит ожидать увеличения интересных предложений для клиентов. К примеру, с 1 сентября компания Hansa Group при покупке семейных квартир в клубном доме «Аура» на Зеленогорской улице будет дарить паркинг.
По нашей оценке, количество ипотечных кредитов останется в тех же показателях, что и раньше — в сегменте массового спроса доля сделок с использованием ипотечных продуктов составляет более 80%. Однако объем самих продаж в штуках снизится, если сравнивать с началом 2021 года.
