Сделки с недвижимостью многочисленны: на столичном рынке осуществляется свободная (простая) продажа с двумя участниками, приобретение квартир по трейд-ин и альтернативная сделка с несколькими объектами. Каждая схема отличается своими плюсами и минусами, везде есть подводные камни и недостатки, о которых следует узнать заранее, еще на этапе выбора формы продажи или покупки квартиры. Рассказываю на основе моего профессионального опыта о том, какая сделка финансово выгоднее, безопасней с юридической стороны и проще для человека, не обладающего достаточными знаниями в сфере недвижимости.
Трейд-ин недвижимости – что это такое?
Схема продажи квартир через трейд-ин не пользуется спросом у населения, в небольших городах программы и вовсе не представлены. В Москве подобные сделки проводят, но нечасто и только при обмене старого жилья на новое. Порядок действий аналогичен трейд-ин с автомобилями:
1. Владелец старой квартиры хочет переехать в новое жилье (часто больше по площади или в престижном районе).
2. Он обращается к застройщику, готовому не просто заключить ДДУ, а принять для взаиморасчета уже имеющийся объект.
3. После подписания договора на трейд-ин старую квартиру продают силами застройщика (его отделом продаж), остается дождаться сдачи дома и вселиться.
Если продажа имеющегося жилья не покрывает полной стоимости новой квартиры (в большинстве случаев так и будет), разницу придется доплатить из своего кармана, используя личные либо заемные средства.
Плюсы и минусы сделки с недвижимостью по трейд-ин
Продажа и приобретение квартиры через трейд-ин от застройщика отличается максимальной простотой для клиента. По сути, заботы об оформлении сделки, подготовке помещения, поиске покупателей берет на себя представитель застройщика. С другой стороны, низкая популярность схемы обусловлена наличием ряда минусов:
- потеря в стоимости – дисконт за срочность составляет от 7-15%;
- продажа осуществляется не по рыночной цене, а на основании оценки, проведенной застройщиком, что также негативно влияет на стоимость;
- на время проведения сделки владельцу придется искать съемное жилье;
- реальная собственность обменивается не на фактические квадратные метры, а только на право требования – существенные риски;
- под схемой трейд-ин зачастую скрывается продажа недвижимости через аффилированные компании, скидка от цены иногда превышает 20%.
По опыту коллег знаю: бывали случаи, когда человек заключал сделку через трейд-ин и оставался и без старой, и без новой квартиры. Прежний объект успешно продавался, но строительство дома замораживалось, например, из-за банкротства компании, долгие годы приходилось жить в съемных помещениях. Отсутствие гарантий и огромные финансовые риски – ключевой недостаток схемы. Правда, в последнее время многие риски исключает использование счета эскроу.
Альтернативная сделка с недвижимостью – как работает?
Альтернативная схема представляет собой цепочку сделок, где участвуют несколько продавцов и покупателей. Суть проста: человек реализует свою квартиру, но не получает деньги наличными, а сразу использует их для приобретения другого объекта. Приведу пример из личной практики проведения альтернативной сделки:
1. Семья Ивановых (фамилии изменены) имеет накопления 3 млн. руб.
и является владельцем однушки в ЮВАО и хочет купить двушку в СЗАО.
2. Семья Петровых только планирует переезд в Москву – у них есть личные деньги 9 млн. руб, на приобретение жилья.
3. У Сидорова в собственности есть как раз двухкомнатная квартира в СЗАО, стоимостью 12 млн. руб. которую он продает.
4. Стороны договариваются о проведении сделки. Ивановы продают однушку Петровым за 9 млн. руб. Сидоров получает указанную сумму + доплату от Ивановых 3 млн. руб. и продает квартиру за 12 млн. руб.
5. При реализации схемы заключено 2 договора купли-продажи квартир – документы проходят одновременную регистрацию.
В моей практике встречались альтернативные сделки не с тремя, а с 5-6 и более участниками. Чем больше сторон в цепочке, тем сложнее схема и выше риски. Например, возможен вариант, где семья продает квартиру и хочет приобрести взамен несколько объектов (с доплатой либо без таковой).
Преимущества и подводные камни альтернативной сделки
Альтернативная сделка сложнее прямой продажи, но позволяет за короткий срок стать обладателем желанных квадратных метров: выезд из старого помещения будет осуществляться одновременно с въездом в новую квартиру. В сравнении с трейд-ин плюсы тоже весомые:
- не потребуется дисконт, хотя покупатель и вправе попросить продавца с подобранной альтернативой о скидке;
- выше юридическая чистота сделки, так как историю квартир проверяют сразу несколько риэлторов (участвует не один специалист);
- не нужно искать застройщика, работающего по трейд-ин (что редкость), для участия можно привлечь абсолютно любого владельца квартиры на вторичном рынке;
- риски минимальны, так как все сделки регистрируются одновременно.
Однако альтернативная схема реализации недвижимости требует профессиональной организации. Нужно закреплять договоренности между сторонами, использовать задатки и обеспечительные платежи. Существует вероятность выхода одного из участников, тогда прервется вся цепочка, поэтому без профессионального риэлтора здесь не обойтись.
Что лучше: трейд-ин или альтернативная сделка? Сравниваем две схемы
Трейд-ин выигрывает у альтернативной сделки лишь по одному параметру: простота проведения, т.е. отсутствие необходимости искать покупателя, когда заботы на себя берет застройщик. С другой стороны, альтернативная сделка позволяет реализовать квартиру по реальной рыночной цене, не потеряв до 20% (в Москве – это не меньше 1 млн. руб.). Риски ниже, а выйти на заключение договора можно даже быстрее, чем по трейд-ин. Также при альтернативной сделке не придется ждать окончания строительства дома: покупатель может сразу въезжать в приобретенную квартиру, не нужно арендовать другое помещение на протяжении длительного срока пока дом достраивается, сдается в эксплуатацию.
Полагаю, что трейд-ин менее выгоден для тех, кто не спешит и хочет получить максимально возможную цену за свою продаваемую недвижимость. Альтернативная продажа предпочтительней, если необходимо реализовать старую квартиру и приобрести новый объект. Правда, осуществить схему самостоятельно, без привлечение опытного риелтора, затруднительно: слишком высок риск разрыва цепочки, участникам часто бывает сложно договориться между собой.
Если вы хотите выгодно и без рисков продать свою недвижимость и одновременно купить другую - переходите на сайт, звоните или оставляйте заявку. Разберём вашу ситуацию, найдем лучший вариант её решения.
