Инвестиции в новостройки в Санкт-Петербурге сегодня со стороны агентов это вакханалия обмана и глупости.
Немного новейшей истории.
В конце 19 и начале 20 года не было оснований думать, что будет бешеный рост цен на новостройки. Трезвомыслящие брокеры рекомендовали очень ограниченное кол-во ЖК для инвестиций с целью перепродажи. Потому что риски не получить приемлемой доходности, по большинству проектов в городе были высокими. Но общая масса агентов, заряженных на разовые сделки, продавали застройщиков, которые лояльны к партнерам и платят хорошую агентскую комиссию, невзирая на риски. 2020 год этим агентам все простил. Рост рынка дал заработать всем инвесторам, куда бы кто не вложился.
И теперь все эти агенты почувствовали себя гуру инвестиций и продолжают инвесторов вкладывать по той же отработанной схеме, без серьезной оценки рисков и честной оценки доходности. Новоиспеченные эксперты по инвестициям бомбят своим клиентам-инвесторам рассрочки на год без промежуточных платежей, ипотеку, и все это с покупкой от застройщиков по очень высокой цене. Самая главная ошибка таких агентов, это отсутствие оценки рынка готового нового жилья. Покупать сейчас объект со сдачей через 2-3 года практически по цене готового, можно только при условии быстрого дальнейшего роста цен на рынке.
А с ростом будет сложно! Если полистать сейчас новостную ленту, то типичный заголовок будет о предстоящем 2021-22 годах обвале цен. Я не склонен поддаваться панике, и склонен скорее прогнозировать медленный рост цен. Но риски стагнации и распродаж со стороны застройщиков не исключаю.
Так есть ли возможность сейчас заработать инвестору на спекуляциях с новостройками?
Мое мнение: сегодня инвестор все еще может заработать с низкими рисками. Оптимальный вариант сейчас это покупка по переуступке от физических лиц в новостройках со сроком до сдачи через год и более (иногда меньше). Покупка по переуступке позволяет взять ликвидный лот с существенным дисконтом относительно цены застройщика. Дисконт дает подушку безопасности с точки зрения доходности. При низком росте цен на рынке, инвестор заработает за счет дисконта при покупке.
Такая покупка требует знания не только рынка застройщиков, но и рынка продаж от физических лиц. А также умения проводить такие сделки и навыков переговоров с продавцом.
Таких специалистов на рынке мало. Ведь гораздо проще, с точки зрения проведения сделки и получения комиссии, толкнуть инвестору застройщика. Ну а когда дело дойдёт до продажи сказать: упс, рынок не дал роста…
