Добрый день подписчикам и читателям канала.
Дети выросли. Мы всех обеспечили квартирами в Москве. Поэтому на данный момент я от арендных отношений отдыхаю)) Но не за горами будет отремонтирован еще один жилой объект и "снова здорова" - будем сдавать в аренду.
Не так давно от нас съехала младшая дочь, а до этого квартира сдавалась. Легально, со всеми налогами - я Индивидуальный предприниматель и у меня в ЕГРИП три официальных вида деятельности, включая аренду.
Одна их последних Арендаторов - молодая женщина с дочкой из Мурманска. Произвела приятное впечатление. Все время щебетала про то, что в Москву приехала первая. Муж закончит работу и к ним приедет.
В паспорте муж не значился. Ну и что. Подумаешь - гражданский брак. Заключению договора это не мешало. Договор у меня принципиально жесткий. Условия подсудности по месту моей квартиры в Москве, пени за просрочку, претензии ценными письмами только на адрес объекта аренды и по электронной почте, и так далее. Об этом можно почитать в теме "Арендатор не платит и шантажирует, что сдаст в налоговую, а риэлтор ни за что не отвечает. Что делать?"
Бегать по бескрайним просторам нашей Родины мне за арендаторами недосуг, о чем я сразу Арендатора предупредила. Я юрист - мне бумажки составить не сложно. Я и так этим каждый день занимаюсь.
Арендатор была в восторге от квартиры, кивала, говорила, что полностью официальные отношения и статус ИП ее абсолютно устраивают. Договор она полностью прочитала, акт приема-передачи имущества подписала, внимательно все осмотрела. Внесла деньги и заехала в квартиру.
Неплатежи начались буквально со 2-го месяца. То есть сразу. Я позвонила и поинтересовалась, может Арендатору передвинуть дату платежа? Бывает так, что дата зарплаты не совпадает с датой оплаты аренды и это неудобно. Можно заплатить за неделю, а потом передвинуть месяц.
Нет. Меня уверили, что деньги отправлены. Хорошо. Подождем.
Прошло 3 дня. Денег нет. Звоню интересуюсь. Оказывается по словам Арендатора банк вернул деньги, так как у нее не получается правильно отправить деньги на счет ИП. Но она попробует еще.
Попробовала - не получилось. Попросила кидать на карту физического лица. Сбербанк на Сбербанк по номеру телефона. Понимаю, что так нельзя, но разрешила. Подписали официальное доп.соглашение. Деньги и вправду она перечислила. Сомнения развеялись.
На самом деле я часто сталкиваюсь с тем, что цифровизация даже на начальном уровне дается не всем. И даже у банкоматов народ до сих пор бывает тупит по черному. Особенно старшее поколение.
От нового месяца осталось 2 недели. С 3-м месяцем ситуация повторилась. Звоню. Спрашиваю, что мешает теперь.
По словам Арендатора говорит, что завела новую карту в ВТБ и платеж завтра уйдет. Надо, чтобы карточка активировалась. Типа зарплатный проект на работе ввели - будет платить с ВТБ. Да не вопрос. Подождем))
Через 5 дней в банковском счете тишина. Звоню. Трубку не берет. Но через час скидывает мне операцию из он-лайн Банка ВТБ, что деньги перечислены.
Только вот чек есть, а денег нет))
На этот раз оказался виноват Банк ВТБ)) Пишу туда письмо - ну так. Уже понимая, что для возможного будущего суда с Арендатором. Что так мол и так, нарушаете права Арендатора и Арендодателя, платежи не проводите, будете привлечены в суд третьим лицом.
При этом я не первый год замужем. Понимаю, что она создала чек на пустой карте, потом ей отказ пришел. Но чек она мне послала. Поэтому письмо в Банк было не для Банка, а для нее. Я ей копию отправила вместе с первым предупреждением о неуплате. Так как по договору неуплата для расторжения должна быть свыше 15 дней.
Банк ясен пень ответил, что с ума еще никто не сошел, были бы деньги, был бы перевод)))
Почта, вотсап, электронка. Оп-па! На следующий день приходят деньги.
Вот так мы существовали в рамках договора месяцев девять. Она вызубрила все пункты и знала, что при нарушении этих 15 дней квартиру она покинет сразу. Поэтому деньги находила. Все разговоры о том, что она может снять жилье дешевле, она отметала. Женщина была брезглива в хорошем смысле слова. Содержала квартиру в чистоте, которой позавидует операционная Кремлевской больницы. Как взяла, так и было. Причем каждый день. А квартиры дешевле сильно смахивали на бомжатник. Иначе бы она давно съехала. Фанатик чистоты.
Дату оплаты она не перенесла. Муж за 9 месяцев не появился. В принципе стало понятно, что либо она от кого-то или чего-то бежит. Либо решила попробовать поехать в столицу. Либо обещание мужчина не сдержал, денег не присылал, и ей банально их не хватало. Если он вообще был.
Однако, я не дом милосердия. У женщины есть выбор. Снять дешевле, снять комнату, уехать домой. Вариантов много.
Поэтому, когда просрочки пошли более 20 дней (она потом стала надеяться на страховой депозит - типа деньги же есть на депозите), то мне это надоело и я накатала уведомление о расторжении договора с возмещением пеней за неуплату.
Для усиления эффекта приложила проект искового заявления и все отправила опять по схеме: почта + электронка + вотсап.
Обратите внимание, что в табличке по расчету пеней (последняя таблица) есть колонка "сумма пени уплаченная".
Арендатор после первой претензии даже уже спрашивала, сколько пеней она должна и два раза переводила деньги с пенями вместе.
В общем в день выезда все было принято-передано самым цивильным образом и полностью оплачено.
Мораль темы в чем?
В том, что Договор надо соблюдать обеим сторонам. Если вы свой договор сами напрягаться соблюдать не будете, то об вас арендаторы будут вытирать ноги.
Если вы в Договоре пообещали пени и расторжение - не ленитесь. Составляйте и отправляйте. Пять раз задержка оплаты? Значит пять раз отправляете претензию.
Это психология. Официальный документ заставляет нервничать и напрягаться. Официальный документ заставляет относиться к вам серьезно. Он намного быстрее выявляет ситуацию с неплатежами, долги не копятся, завтраками вас будут кормить долго только в том случае, если вы сами отпустите эту ситуацию на самотек.
Шантажировать меня полицией, налоговой или спортлото бесполезно. Я налоги плачу, декларации сдаю. О чем сразу ставлю в известность. Поэтому мои арендные отношения всегда спокойны для меня. Зацепить меня нечем и неугодные жильцы в принципе отсеиваются сами еще на этапе просмотра.
Если вы сдаете квартиру без договора и налогов, то мы конечно эти комментарии тут прочитаем. Но сразу могу сказать - моя жизненная позиция давно определена.
Мне проблемы не нужны. Хотя бы с государственными органами и шантажистами. Я делаю все, чтобы в моей жизни проблемы не увеличивались. Если это цена налога в 6%, то да - мне это подходит.
Я Индивидуальный предприниматель. Кому-то удобнее самозанятость. Кому-то из-за размеров доходов не принципиально и он платит НДФЛ.
Неважно какая у вас система налогообложения. Важно то, что проблемы вам могут организовать только жильцы. А не государство.
Но ведь и я прекрасно могу в ответ организовывать проблемы))) Суды, запрет выезда за границу, арест счетов и имущества арендаторов и поручителей.
Чем жестче и прозрачнее ваши договорные отношения - тем проще обеим сторонам.
На тему аренды можно почитать еще:
Арендатор захватила квартиру и угрожала удостоверением сотрудника МВД. Как решали вопрос?
"Не надо платить налоги, если договор аренды на 11 месяцев". Откуда берут этот БРЕД ?!
