15 сентября 2021 года.
🚘 Для примера я взял, как и в случае кладовок (см. публикации от 27.08.21 "Инвестиции в кладовки"), ЖК «Саларьево Парк» от ПИК (скриншот с сайта оранжевого сделал вчера - в золотой рамочке). Сразу отмечу, это не реклама.
🏪 Итак, машиноместо в отдельно-стоящем многоуровневом паркинге имеет следующие характеристики:
🔹Площадь м/места: 13.3 м2
🔹Стоимость: ₽1.028.000
🔹Цена 1 м2 : ~₽77 000/м2
🔹Ср. арендная плата (по данным ЦИАН и Авито): ₽6 000/мес. не вкл. эксп.и комм. платежи
🔹Эксп.и комм. платежи: ~₽2 000/мес.
💰 Покупка машиноместа за ~₽1 млн. с целью сдачи в аренду является одним из самых доступных способов осуществления прямых инвестиций в недвижимость.
Сначала, по традиции, SWOT-анализ (ч.1)
Сильные стороны
🔻 Машиноместа в подземных или отдельно-стоящих паркингах - продукт с относительно стабильным спросом на аренду в новых домах, особенно после полного заселения.
🔻 Инвестор может приобрести машиноместо в готовом, сданном ГК доме в собственность, т.е. актив находится под контролем инвестора.
🔻 Понятная бизнес-модель, основанная на получении арендного дохода
🔻 Низкий порог входа, который (в теории и на практике) можно ещё снизить, получив кредит под залог машиноместа.
🔻 Отсутствие необходимости проведения ремонтных работ.
Слабые стороны
🔔 Ограничен сегмент потенциальных арендаторов, в основном, это жители дома или жилого квартала.
🔔 Сложность продажи в качестве готового арендного бизнеса, как правило, арендные отношения не оформлены на долгий срок
🔔 Необходимость самостоятельного участия в сдаче машиноместа в аренду
🔔 Относительно низкая ликвидность при продаже, большой разброс цен, непрозрачность рынка.
Я ничего не забыл?
SWOT- анализ, продолжение
Возможности
🏢 Естественный рост цен на недвижимость, и в том числе на машиноместа, что положительно влияет на доходность инвест.проектов.
🏢 Возможность получать доход от аренды почти сразу после покупки.
🏢 Появление новых it-решений, автоматизирующих бизнес-модель и облегчающих управление арендными отношениями.
🏢 Ужесточение политики города в отношении наземных парковок, повсеместное распространение платных участков, повышение цен на наземную парковку.
Угрозы
😳 Отказ всё большего количества людей от владения личными автомобилями (выбор в пользу такси, шэринга и краткосрочной аренды)
😳 Технические проблемы (затопление, пожары и т.д.)
😳 Повышение конкуренции в бизнесе по покупке машиномест в инвестиционных целях, в том числе появление институциональных покупателей на весь объём.
😳 В отдельных случаях: обеднение жителей квартала (отток состоятельных людей в другие локации), и понижение стоимости продажи машиномест, ликвидности и стоимости аренды
😳 Моральное и технологическое устаревание классических паркингов вследствие строительства новых паркингов-конкурентов, оборудованных зарядными устройствами для электрокаров
🔻Выводы и финансовая модель:
Расчеты м-место 2.xlsx 13 KB можно посмотреть в моем Телеграм-канале, пост от 14.09.21
✅ Выводы.
🗓️ Ещё 10 лет назад, оказавшись в микрорайоне «Павшинская пойма» поздно вечером, я увидел запаркованные в 5 рядов автомашины счастливых жителей этого района. Рядом с местом парковки стоял недостроенный СУ-155 паркинг. В этом же состоянии он находится и по сию пору, а в «Пойме» продолжают парковать авто в 5 рядов.
🏪 Много дальше, правда, построили многоуровневый паркинг, но он заполнен только на первых этажах, а верхние этажи - полупустые. Вероятно, многим просто нравится играть по вечерам в тетрис и не платить за парковку.
⚙️ Как мне кажется, на бизнес по сдаче парковок в аренду в долгосрочной перспективе будут оказывать влияние две тенденции:
🔹Отказ людей от владения автомобилями
🔹Ужесточение правил парковки (расширение зоны платной парковки)
🗜️ Действие обеих разнонаправленно и пока непонятно, что реализуется быстрее.
🧮 С точки зрения расчётов, инвестиции в паркинги оказались менее доходной идеей по сравнению с кладовками. Доходность в моей модели едва превышает официальную инфляцию, поэтому в базовом сценарии я не могу рекомендовать инвестировать в машиноместа.
💸 Но жизнь всегда богаче, чем фин.модель, поэтому могут возникать специальные ситуации, при которых инвестиции в паркинги смогут принести и куда больший доход.
________________
👍🏻 Благодарю экспертное сообщество за помощь в обнаружении небольших ошибок!
