На выходных пообщался на тему ситуации на рынке недвижимости с моими старыми друзьями, один из которых банкир, а второй представитель регионального застройщика. Общались в теплой дружеской атмосфере, у нашего общего друга на дне рождения. Так скажем - встреча без галстуков. Слово за слово, разумеется подошли и к теме недвижимости, поскольку всех троих из нас она волнует, и иногда дает хорошие возможности заработать.
Ключевым вопросом обсуждения для нас стал вопрос стоит ли сейчас покупать недвижимость в целях инвестиций. Были аргументы и ЗА и ПРОТИВ, но в ходе обсуждения все же удалось достигнуть некого консенсуса в том, что стоит подождать и понаблюдать ситуацию. И вот почему:
Рынок определенно перегрет, и хотя все, от застройщиков, до риэлторов обещают нам, что цены на квартиры будут только расти, надо понимать, что они всего лишь очень сильно заинтересованные в продаже люди.
Уже сейчас на рынке недвижимости появились признаки коллапса. Нет, разумеется рынок не встал колом. Всегда есть те, кто хочет продать недвижимость, и те кто готов её купить. Но сейчас покупателей стало значительно меньше.
Разбухшие как на дрожжах цены на квартиры уже не проходят под критерии урезанной до 3 000 000 рублей программы льготной ипотеки от государства. А зарплаты людей, за все это пандемийное время практически не выросли.
Даже если у кого то и случился рост на 5-10%, то зачастую он все равно не может покрыть разбухший платеж по ипотеке. Кроме того, резко выросшие расходы на продукты питания отъедают значительную долю заработков.
Можно было бы надеяться, что квартиры будут выкупать инвесторы (как это и случилось в 2020-21 году). Однако нужно понимать, что инвестируют в недвижимость, в целях либо роста самой цены квартиры, либо с целью сдачи в аренду. Совершенно очевидно, что цены сейчас на пике, и дальнейший рост квартир прекратился. Кроме того еще и может возникнуть большая проблема с перепродажей квартиры.
Брать же квартиру под аренду не целесообразно в силу того, что цены на квартиры выросли значительно сильнее арендной платы (опять возвращаемся к тому, что отсутствует рост доходов населения).
В такой ситуации, чтобы спрос на недвижимость восстановился, необходимо следующее:
- новая льготная ипотечная программа от государства (не стоит на это сильно надеяться, хотя и исключать тоже нельзя).
- рост реальных доходов населения (которого не было около 7 лет).
- сильное удешевление строительства (возвращение цен стройматериалов на допандемийные значения).
Как будет развиваться ситуация покажет время. Я продолжаю рассматривать недвижимость как один из вариантов инвестиций, но пока все что я не просчитываю, не приносит мне желаемого финансового результата. А получать 4-5% на вложенные средства, "зарыв" солидную сумму в не слишком ликвидный и не дорожающий актив, желания нет.
Уже в который раз анализирую ситуацию, и понимаю, что пока лучше сосредоточится на других направлениях.
Ждем...
Может быть у вас есть еще какие то соображения по поводу ситуации с недвижимостью? Жду ваших мыслей. Подписывайтесь на канал, чтобы не потеряться.
